抄底上海市區(qū)老破小？

看到一組數(shù)據(jù)，來(lái)自小胖看房的統(tǒng)計(jì)：

截至11月的最新成交占比:

上海200萬(wàn)以下二手房成交的月占比，已經(jīng)超過(guò)了5成。

今年年中的時(shí)候，這個(gè)數(shù)據(jù)還只是4成。

300萬(wàn)以下的成交，已經(jīng)超過(guò)了7成。

從成交環(huán)線和面積段來(lái)看，市區(qū)老破小和郊區(qū)動(dòng)遷，已然撐起了上海二手房成交的半邊天。

還有一個(gè)真實(shí)案例。

有個(gè)加我好友的95后小伙，最近剛在鎮(zhèn)寧路附近買了個(gè)39平的小2室。

總價(jià)200多萬(wàn)。

我問(wèn)他，郊區(qū)同樣價(jià)格能買個(gè)寬敞明亮的次新電梯兩房，干嘛擠在市區(qū)老破小？

他的回答，代表了相當(dāng)一部分年輕人的?新認(rèn)知：

假如我住在郊區(qū)，每天上班通勤來(lái)回3小時(shí)，一個(gè)月就是60多個(gè)小時(shí)。

60多個(gè)小時(shí)啊，這些時(shí)間我用來(lái)搞副業(yè)、學(xué)習(xí)、健身，甚至聊個(gè)妹子談個(gè)戀愛(ài)，都比擠在地鐵里當(dāng)罐頭強(qiáng)好多倍。

我買的不是大一點(diǎn)的房子，是時(shí)間和自由。

果然，這就是上海老破小為什么這么有市場(chǎng)的原因之一。

Z世代們不再迷信一步到位的神話，也不相信大一點(diǎn)的房子能夠漲幅更高，開(kāi)始變得極度務(wù)實(shí)。

低總價(jià)、低負(fù)債、短通勤、強(qiáng)配套、高務(wù)實(shí)……你說(shuō)他買老破小是向下兼容吧，其實(shí)何嘗不是生活品質(zhì)的提升。

網(wǎng)上很多大V嘲諷和貶低上海老破小，我覺(jué)得他們都不食人間煙火：

預(yù)算不高，又很剛需，非要騙人去遠(yuǎn)郊買新房，拿傭金嗎？

現(xiàn)在的老破小，大家應(yīng)該都有感受，蠻香的。

第一，老破小距離高點(diǎn)，已基本觸底腰斬。

2020-2022年，那一波上海樓市行情+民辦搖號(hào)，直接帶動(dòng)了掛戶口學(xué)區(qū)老破小的起飛。

當(dāng)時(shí)不僅是市區(qū)老破小動(dòng)輒9-10萬(wàn)，連閔行春申板塊的高興花園，這種外環(huán)外學(xué)區(qū)老破小，成交單價(jià)都沖到過(guò)10萬(wàn)+。

現(xiàn)在回頭看，距離高點(diǎn)已完成腰斬。

老破小總價(jià)基數(shù)低，以價(jià)換量的效果，比次新和豪宅來(lái)得明顯。

單價(jià)4-5萬(wàn)，總價(jià)一兩百萬(wàn)，無(wú)論你在靜安、普陀、徐匯、長(zhǎng)寧、楊浦、虹口，都能挑挑揀揀，掛牌很多。

大概半年前前，我在本號(hào)算過(guò)貝殼外網(wǎng)掛牌100多萬(wàn)市區(qū)老破小的數(shù)據(jù)。

看這篇。

繃不住了？上海市區(qū)內(nèi)環(huán)邊老破小，竟然只賣100萬(wàn)了

曾經(jīng)被嫌棄的高價(jià)老破小，因價(jià)格腰斬后，已經(jīng)觸達(dá)到了剛需的可承受線。

就像大家經(jīng)常調(diào)侃的那句：

老破小賣3、400萬(wàn)看不上，但要是只賣100多萬(wàn)，是真香。

第二，現(xiàn)在上海市區(qū)老破小租金回報(bào)率，真挺高的。

現(xiàn)在定存利率，已經(jīng)低到可憐。

但市區(qū)老破小卻普遍能提供3%，甚至不少已經(jīng)有4%以上的租金回報(bào)率。

看以前寫的這兩篇：

昨天發(fā)的100萬(wàn)上海市區(qū)老破小，4.2%租金回報(bào)率背后，藏著3大陷阱

100多萬(wàn)買上海市區(qū)老破小，下限高租金上限博動(dòng)遷，是陷阱嗎？

現(xiàn)在很多上海市區(qū)老破小的租金回報(bào)率，已基本全面超越次新和豪宅了。

學(xué)票溢價(jià)也被砸到地板價(jià)了。

第三，老破小的三大購(gòu)買力依舊堅(jiān)挺。

第一類還是教育剛需，看這篇。

上海家長(zhǎng)，別急啊！學(xué)區(qū)房溢價(jià)，注定還會(huì)往下走

第二類是預(yù)算有限的青年剛需。

我能明顯感受到，現(xiàn)在有越來(lái)越多年輕人愿意選擇老破小作為立足上海的首站。

他們看中的是低總價(jià)、通勤短、配套全的優(yōu)勢(shì)，中環(huán)內(nèi)老破小的通勤時(shí)間非常幸福，比郊區(qū)次新房每天能節(jié)省2個(gè)小時(shí)通勤。

第三類是本地置換的老年群體。

與外地人偏好郊區(qū)新房不同，上海一些老年人有深刻的地段情結(jié)。

他們?cè)谕粎^(qū)域生活幾十年，社交圈子也在這附近，即使置換也堅(jiān)持一室換兩室、高樓換低層，在熟人社區(qū)里延續(xù)生活網(wǎng)絡(luò)。

這部分購(gòu)買力常被市場(chǎng)忽視，也是市區(qū)老破小交易的穩(wěn)定基石。

當(dāng)然最近兩年還多了一些拆遷投機(jī)群體，但是一般人你沒(méi)有內(nèi)部關(guān)系和消息，我依舊建議別碰。

老破小同樣是高度分化的市場(chǎng)，可以抓住價(jià)格觸底期，但也要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

是否值得買有這6大前提：

1、地鐵地段學(xué)區(qū)配套優(yōu)秀，起碼要中上水準(zhǔn)；

2、有動(dòng)遷預(yù)期最好，板塊有潛力；

3、挖到遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的筍盤；

4、有一兩百萬(wàn)不想存銀行，買不起或不想買次新，錢沒(méi)地方去，可以擇低而入；

5、關(guān)注供需關(guān)系，像黃浦靜安徐匯長(zhǎng)寧這種區(qū)位好，低總價(jià)且供需相比楊浦虹口普陀要緊張的，遇到筍盤算算租售比和回報(bào)率，更值得購(gòu)入。

6、老破小最難的不是房子老，這可以通過(guò)裝修改造。

最難的是選對(duì)鄰居！最難的是選對(duì)鄰居！最難的是選對(duì)鄰居！

重要的事情說(shuō)三遍。

千萬(wàn)別選到了事多愛(ài)吵架、愛(ài)在家里制造噪音、喜歡往家里撿紙殼垃圾的鄰居。

不要不好意思，真正簽字付錢之前，對(duì)門和樓上敲敲門，微笑送個(gè)水果打個(gè)招呼，看看對(duì)方的第一印象和談吐、脾氣，是不是合你口味。

7、最最重要的，別抱著升值的想法。