懋源新豪宅，定價(jià)邏輯出來(lái)了

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京新盤(pán)的亮相儀式，越來(lái)越有創(chuàng)意了。

前不久，懋源驪橒臺(tái)樣板間正式對(duì)外亮相。距離它取得預(yù)售證的時(shí)間，過(guò)去了整整兩周。

在此期間，驪橒臺(tái)并沒(méi)閑著，在揭紗的前夕，它做了一次獨(dú)具巧思的預(yù)熱。

驪橒臺(tái)給所有參加樣板間品鑒活動(dòng)的人，送了一款非常精致的“黑天鵝”蛋糕，配送員不僅高大帥氣，且全程有攝影師跟拍。

每個(gè)收到蛋糕的人，則在自己的微信朋友圈，發(fā)布了一條關(guān)于驪橒臺(tái)亮相前的信息。

如此細(xì)節(jié)，讓外界對(duì)驪橒臺(tái)的正式亮相，充滿(mǎn)了期待。

懋源地產(chǎn)并沒(méi)有給驪橒臺(tái)單獨(dú)再建個(gè)售樓處，而是將隔壁已進(jìn)入尾盤(pán)的懋源璟橒營(yíng)銷(xiāo)中心，直接切換了過(guò)來(lái)。

甚至連樣板間，也是懋源璟橒樣板間拆除后的基礎(chǔ)上，建造的。

這不僅節(jié)約了成本，也極大地提高了驪橒臺(tái)前期的開(kāi)發(fā)節(jié)奏——它的樣板間建造速度，只耗時(shí)48天；從拿地到樣板間亮相，只用了107天。

驪橒臺(tái)共有4款戶(hù)型，目前只建成了190平和220平兩個(gè)樣板間。

花姐印象中，它們的亮相，讓驪橒臺(tái)成為順義、乃至整個(gè)北京樓市，實(shí)際得房率超高的項(xiàng)目之一。

“百變”戶(hù)型

驪橒臺(tái)身處天竺鎮(zhèn)核心區(qū)域，周邊被一眾別墅項(xiàng)目包圍。可它卻是個(gè)純平層項(xiàng)目。

這種基因，從土地規(guī)劃時(shí)，就已經(jīng)注定。

它占地面積2.3萬(wàn)平米，地上建筑規(guī)模3.68萬(wàn)平米，容積率1.6，建筑控高40米。

將這些指標(biāo)組合起來(lái)，構(gòu)成了一個(gè)平層項(xiàng)目的黃金標(biāo)準(zhǔn)。再加上驪橒臺(tái)整個(gè)地塊正南偏西約5度，十分方正，屬實(shí)打造純平層的好胚子。

在樓棟排布上，懋源的設(shè)計(jì)師沒(méi)有大動(dòng)周折，顯得十分從容。

它通過(guò)點(diǎn)狀布局，整體呈對(duì)稱(chēng)排列，規(guī)劃了10棟7-11F的洋房，共202戶(hù)；所有住宅樓頂部，均采用了坡屋頂造型。

由于調(diào)規(guī)后限高40米，它所有戶(hù)型的層高，達(dá)到了3.3米左右。

放眼整個(gè)北京樓市，驪橒臺(tái)幾乎是唯一一個(gè)純3.3米高的平墅社區(qū)。

如果說(shuō)驪橒臺(tái)地塊，是專(zhuān)為懋源而定；那么驪橒臺(tái)的產(chǎn)品，則專(zhuān)為純粹的“富人”量身打造。

表面上，它的4款戶(hù)型中，150平為兩室兩廳兩衛(wèi)、175/190/220平為三室兩廳兩衛(wèi)。

但如果將贈(zèng)送和可自由組合空間統(tǒng)籌起來(lái)，驪橒臺(tái)至少可幻化出超過(guò)10款戶(hù)型。

以最小的150平戶(hù)型為例。

驪橒臺(tái)為該戶(hù)型，專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)了超級(jí)一居室。背后，考慮的是家庭成員少，但又長(zhǎng)期住在別墅的客群，滿(mǎn)足其大空間居住要求的同時(shí)，又不讓整個(gè)房間過(guò)于空曠。

而到了190平和220平身上，則可根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求，拆分成3至5居不等。

更夸張的是，懋源此次在驪橒臺(tái)身上，還打造了一款320平特別版戶(hù)型——將150平和175平進(jìn)行合并。

該戶(hù)型最大的特點(diǎn)是，一個(gè)餐廳空間下，卻有兩個(gè)獨(dú)立的客廳，以及靜區(qū)空間。目的，是滿(mǎn)足多人家庭成員，擁有各自獨(dú)立的私密空間。

一房一價(jià)選房攻略

作為專(zhuān)為有錢(qián)人打造的純平層，驪橒臺(tái)的售價(jià)，在整個(gè)順義，也是屈指可數(shù)。

它的最低預(yù)售價(jià)8萬(wàn)元/平，最高9.3萬(wàn)元/平。按照懋源璟橒和懋源云紀(jì)不打折甚至溢價(jià)的做法，驪橒臺(tái)開(kāi)盤(pán)打折銷(xiāo)售的概率，似乎也不是很大。

針對(duì)這種情況，花姐對(duì)驪橒臺(tái)的“一房一價(jià)”，進(jìn)行透視。詳細(xì)如下：

1#175平戶(hù)型

位于整個(gè)小區(qū)的東北角，兩梯兩戶(hù)；東戶(hù)為175平，西戶(hù)為172平；整體預(yù)售均價(jià)8.56萬(wàn)元/平。

定價(jià)邏輯：

1、東西戶(hù)除一層和頂層外，西戶(hù)其余戶(hù)型比東戶(hù)貴1200元/平；

2、價(jià)差最低的房源位于4層，與下層的差價(jià)為100元/平；

3、東戶(hù)價(jià)差最高為11層，較10層貴400元/平；西戶(hù)在2層，較1層貴1660元/平，主要因1層為150平戶(hù)型；

4、東西戶(hù)3至10層，價(jià)差均為300元/平；

選房功率：1#的整體預(yù)售均價(jià)，為驪橒臺(tái)的第二低；東戶(hù)因臨街價(jià)格整體低于西戶(hù)。從價(jià)差上看，性?xún)r(jià)比最好的為4層。

2#175平戶(hù)型

位于整個(gè)小區(qū)的西北角，兩梯兩戶(hù)；東西戶(hù)均為173平米；整體預(yù)售均價(jià)8.54萬(wàn)元/平米。

定價(jià)邏輯：

1、東西戶(hù)除一層和頂層外，東戶(hù)其余戶(hù)型比西戶(hù)貴1400元/平；

2、價(jià)差最低的房源位于4層，與下層的差價(jià)為100元/平和200元/平；

3、東戶(hù)價(jià)差最高為2層，400元/平；西戶(hù)為11層，2700元/平；

4、東西戶(hù)5至10層，價(jià)差均為300元/平；

選房攻略：2#整體均價(jià)，為酈橒薹最低樓棟，因臨街坊路和幼兒園，西戶(hù)整體價(jià)格低于東戶(hù)。從價(jià)差上看，最具性?xún)r(jià)比的戶(hù)型，除了4層外，在西戶(hù)1102室，預(yù)售價(jià)只比下層，多了400元/平。

3#220平戶(hù)型

位于小區(qū)的中間偏北位置，為樓王戶(hù)型；東戶(hù)217平，西戶(hù)218平；整體預(yù)售均價(jià)8.91萬(wàn)元/平米。

定價(jià)邏輯：

1、東西戶(hù)除一層和頂層外，其余戶(hù)型差價(jià)為500元/平；

2、價(jià)差最低的房源位于4層，與下層的差價(jià)為100元/平；

3、價(jià)差最高的房源位于2層，與下層的差價(jià)分別為5200元/平和5700元/平；

4、頂層與次頂層差價(jià)，東西戶(hù)分別為2200元/平和2700元/平；

花姐點(diǎn)評(píng)：在樓王戶(hù)型中，3#的性?xún)r(jià)最高，它比6#和8#的整體預(yù)售價(jià)便宜，且視野通透，北側(cè)不遠(yuǎn)即鄰里共享中心，但較小區(qū)會(huì)所較遠(yuǎn)。

4#190平戶(hù)型

位于小區(qū)東側(cè)中間，東西戶(hù)均為189平；整體預(yù)售均價(jià)8.91萬(wàn)元/平米。

定價(jià)邏輯：

1、東西戶(hù)除一層和頂層外，其余戶(hù)型差價(jià)為200元/平；

2、價(jià)差最低的房源位于4層，與下層的差價(jià)為100元/平；

3、價(jià)差最高的房源位于2層，與下層的差價(jià)分別為5500元/平和5300元/平；

4、頂層與次頂層差價(jià)，東西戶(hù)分別為2600元/平和2400元/平；

選房攻略：該樓棟花姐優(yōu)先建議選西戶(hù)，整體比東戶(hù)只貴了200元/平，但搭配超大露臺(tái)后，在欣賞小區(qū)園林風(fēng)景上，居住體驗(yàn)更佳。

5#150平和175平

位于小區(qū)西側(cè)中間，東戶(hù)169平、西戶(hù)150平；預(yù)售均價(jià)與4#一致，為8.91萬(wàn)元/平。

驪橒臺(tái)的320平戶(hù)型，就出自該棟樓，打通之后可形成兩梯一戶(hù)的多變戶(hù)型。

定價(jià)邏輯：

1、東西戶(hù)除一層和頂層外，其余戶(hù)型差價(jià)為200元/平；

2、價(jià)差最低的房源位于4層，與下層的差價(jià)為100元/平；

3、價(jià)差最高的房源位于2層，與下層的差價(jià)分別為3000元/平和5200元/平；

4、頂層與次頂層差價(jià)，東西戶(hù)分別為-300平和4900元/平；

選房攻略：5#最具性?xún)r(jià)比的房源，除了4層外，便是東戶(hù)的1101室。十分奇怪，該戶(hù)型是整個(gè)項(xiàng)目，唯一比次頂層便宜的戶(hù)型，比1001室便宜了300元/平。

該定價(jià)策略背后，是否和該樓棟可合并成320平戶(hù)型，有一定關(guān)系呢？

6#220平戶(hù)型

位于小區(qū)正中稍偏南一點(diǎn)，為真正的樓王；東西戶(hù)型均為219平；整體預(yù)售均價(jià)8.94萬(wàn)元/平米。

定價(jià)邏輯：

1、東西戶(hù)除一層和頂層外，其余戶(hù)型差價(jià)為100元/平；

2、價(jià)差最低的房源位于3-4層，與下層的差價(jià)為300元/平；

3、價(jià)差最高的房源位于2層，與下層的差價(jià)分別為6700元/平和6800元/平；

4、頂層與次頂層差價(jià)，東西戶(hù)分別為1100元/平和1200元/平；

選房攻略：在驪橒臺(tái)樓王戶(hù)型中，6#的均價(jià)最高，西戶(hù)西邊10米即是風(fēng)雨連廊，再往南點(diǎn)便是小區(qū)的下沉?xí)Ｎ鲬?hù)的整體售價(jià)，比東戶(hù)便宜了100元/平米。

7#150平和190平

位于小區(qū)東邊南側(cè)，東戶(hù)145平、西戶(hù)193平；整體預(yù)售均價(jià)8.7萬(wàn)元/平。

定價(jià)邏輯：

1、東西戶(hù)除一層和頂層外，其余戶(hù)型差價(jià)為1900元/平；

2、價(jià)差最低的房源位于4層，與下層的差價(jià)為100元/平；

3、價(jià)差最高的房源位于頂層，與次頂層的差價(jià)分別為4100元/平和6000元/平；

4、2層與首層差價(jià)，東西戶(hù)分別為6000元/平和3800元/平；

選房公路：7#是整個(gè)驪橒臺(tái)，東西戶(hù)價(jià)差最大的樓棟。位置在整個(gè)小區(qū)中偏弱，東戶(hù)臨街，西戶(hù)與前面9#有一定角煞。當(dāng)然，如果只買(mǎi)150平，考慮5#為可合并樓棟，貌似只能選擇7#。

8#220平戶(hù)型

位于小區(qū)南面中間偏西，為樓王戶(hù)型，東戶(hù)217平、西戶(hù)218平；整體預(yù)售均價(jià)為8.8萬(wàn)元/平米。

定價(jià)邏輯：

1、東西戶(hù)一層價(jià)格持平，頂層差價(jià)3900元/平，其余樓層差價(jià)為1000元/平；

2、價(jià)差最低的房源位于4層，與下層的差價(jià)為100元/平；

3、東西戶(hù)價(jià)差最高的房源位于2層，與首層的差價(jià)分別為3000元/平和4000元/平；

4、東戶(hù)頂層較次頂層貴3900元/平；西戶(hù)頂層與次頂層卻同一價(jià)格；

選房攻略：8#西戶(hù)緊挨風(fēng)雨連廊和下沉?xí)?/strong>。與東戶(hù)的差價(jià)，在樓王戶(hù)型中，該樓的整體均價(jià)為最低。背后，或許是出于噪音、隱私等考慮。

9#190平

位于小區(qū)最南側(cè)中間偏東，東西戶(hù)型均為187平米；整體預(yù)售均價(jià)8.97萬(wàn)元/平，為驪橒臺(tái)最貴樓棟。

定價(jià)邏輯：

1、東西戶(hù)除一層和頂層外，整體差價(jià)為500元/平；

2、價(jià)差最低的房源位于3層，與下層的差價(jià)為200元/平；

3、價(jià)差最高的房源位于2層，與首層的差價(jià)分別為8700元/平和9200元/平；

4、頂層與次頂層差價(jià)，東西戶(hù)分別為1700元/平和2200元/平；

選房攻略：9#共7層，是酈橒薹層數(shù)最低的樓棟，它的均價(jià)、二層與首層的差價(jià)，卻為小區(qū)最高。在花姐看來(lái)，這令其整體性?xún)r(jià)比，不及4#和10#。

10#190平

位于小區(qū)西南角，東西戶(hù)均為187平米；整體預(yù)售均價(jià)8.68萬(wàn)元/平。

定價(jià)邏輯：

1、東西戶(hù)除一層和頂層外，整體差價(jià)為1100元/平；

2、價(jià)差最低的房源位于4層，與下層的差價(jià)為300元/平；

3、價(jià)差最高的房源位于2層，與首層的差價(jià)分別為6000元/平和7100元/平；

4、頂層與次頂層差價(jià)，東西戶(hù)分別為3700元/平和4800元/平；

選房攻略：在190平段位中，10#整體均價(jià)較4#和9#，分別便宜2306元/平和2923元/平。

雖然位置有劣勢(shì)，但從價(jià)格上看，該樓棟在190平戶(hù)型中性?xún)r(jià)比最高，且出行方便。最大的劣勢(shì)是離會(huì)所太近，容易產(chǎn)生噪音、隱私等問(wèn)題。

花姐點(diǎn)評(píng)：

1、驪橒臺(tái)整體的定價(jià)邏輯，不復(fù)雜。一層最便宜，頂層最貴；差價(jià)小的房源位于4層，與下層的價(jià)差100-300元/平米，從5層至次頂層，價(jià)差一致。

2、150平只分布在5#西戶(hù)和7#東戶(hù)，共22套。考慮到5#為可打通戶(hù)型，真正可購(gòu)買(mǎi)的房源只有7#的11套，從價(jià)格上，性?xún)r(jià)比最高的當(dāng)然為4層。

3、175平分布在1-2#整棟，以及5#東邊戶(hù)。在花姐看來(lái)，最優(yōu)先選擇的是1#西邊戶(hù)和2#東邊戶(hù)。

4、190平分布在4#、9#、10#，以及7#西戶(hù)。從價(jià)格上看，最具性?xún)r(jià)比的為10#，但它臨街，如果從私密性和居住體驗(yàn)選擇，4#西戶(hù)最佳；

5、220平分布在3#、6#、8#。雖然6#的位置最好，8#出行最方便，但作為全景艙洋房，3#反而在私密、安逸性?xún)r(jià)，似乎要優(yōu)于6#和8#。