憑什么？十年包月停車說停就停！物業(yè)費豈能是“要挾”的籌碼？

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憑什么？十年包月停車說停就停！物業(yè)費豈能是“要挾”的籌碼？

近日，青浦區(qū)清河灣路819弄卓越商務(wù)廣場的業(yè)主們遭遇了一件煩心事：長期享受的“包月停車”服務(wù)被物業(yè)突然叫停。面對業(yè)主質(zhì)疑，深圳市卓越物業(yè)管理有限責任公司上海分公司以“機動車停車位不足”為由解釋這一變化，但業(yè)主們普遍認為，這更像是物業(yè)公司變相將停車服務(wù)與催收物業(yè)費“捆綁”的手段。

這場發(fā)生在停車費背后的博弈，折射出物業(yè)服務(wù)中長期存在的癥結(jié)，也引發(fā)了對于物業(yè)管理邊界與責任的深入思考。

一場突如其來的停車變革

卓越商務(wù)廣場是商辦用房，地處卓越世紀中心商圈。據(jù)業(yè)主高先生介紹，自2017年搬入以來，包月停車服務(wù)已持續(xù)近十年。期間停車費甚至有所下調(diào)——從最初的250元/輛/月降至220元/輛/月，采取“先到先得”原則，不設(shè)固定車位。

然而，12月2日，當高先生照常前往物業(yè)管理處續(xù)費時，卻被告知“不能包月”。此后，大量業(yè)主遭遇類似情況。物業(yè)公司宣布，地庫和地面均暫停辦理包月停車，一律改為臨時停車收費標準：4元/小時，全天18元封頂。

這一變化意味著業(yè)主們的月停車成本從220元驟增至540元（按30天計算），漲幅高達145%。不少業(yè)主為節(jié)省開支，只能將車停到周邊區(qū)域。

是“車位不足”還是“捆綁催收”？

面對業(yè)主質(zhì)疑，卓越物業(yè)始終堅持“停車位不足”的說法。但業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，這一理由難以自圓其說。

業(yè)主劉女士指出，卓越商務(wù)廣場的停車位由兩部分組成：地下車庫產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，地面停車位則為全體業(yè)主共有。根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定，無論是哪類停車位的收費調(diào)整，都需要與業(yè)主協(xié)商或由業(yè)主大會決定。

更讓業(yè)主們懷疑的是，有部分按時繳納物業(yè)費的業(yè)主依然享受到了包月服務(wù)。劉女士直言：“因不滿物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，包括自己在內(nèi)，確實存在未繳納物業(yè)費的情況。”業(yè)主們推測，物業(yè)公司是以停車服務(wù)為籌碼，倒逼業(yè)主補繳物業(yè)費。

物業(yè)的做法錯在哪里？

從法律和行業(yè)規(guī)范角度看，卓越物業(yè)的做法存在明顯問題。

首先，物業(yè)公司無權(quán)單方面取消已約定服務(wù)。包月停車作為長期存在的服務(wù)項目，已構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的一部分，物業(yè)公司不能隨意變更或取消。

其次，“捆綁”行為涉嫌違規(guī)。青浦區(qū)住房保障和房屋管理局明確表示，將繳納物業(yè)費與停車服務(wù)捆綁屬于違規(guī)行為。物業(yè)費糾紛應(yīng)通過合法途徑解決，而非采取“連坐”手段。

再者，誠信問題突出。物業(yè)公司以“車位不足”為借口，而非坦誠溝通問題，破壞了與業(yè)主之間的信任基礎(chǔ)。事實上，青浦區(qū)房管部門已于12月6日對卓越物業(yè)項目經(jīng)理處以失信記分3分，表明其行為已得到官方定性。

最后，作為即將撤場的物業(yè)，卓越物業(yè)的做法缺乏職業(yè)操守。在服務(wù)期臨近結(jié)束時，不是盡力保持服務(wù)質(zhì)量，而是采取可能引起糾紛的行動，有違職業(yè)道德。

物業(yè)服務(wù)的應(yīng)有之道

這一事件引發(fā)我們思考：物業(yè)服務(wù)應(yīng)當遵循哪些基本原則？

1. 尊重契約，明確權(quán)責

物業(yè)服務(wù)本質(zhì)上是基于合同的法律關(guān)系。物業(yè)公司應(yīng)嚴格遵循合同約定，任何變更都需經(jīng)過合法程序和雙方協(xié)商。特別是在涉及業(yè)主基本權(quán)益的事項上，更不能單方面采取行動。

2. 透明溝通，誠信經(jīng)營

如果確實存在車位緊張問題，物業(yè)公司應(yīng)當公開相關(guān)數(shù)據(jù)，與業(yè)主共同商討解決方案，而非以模糊理由搪塞。誠信是物業(yè)服務(wù)的基石，失去信任的物業(yè)難以在社區(qū)立足。

3. 依法行事，專業(yè)服務(wù)

催繳物業(yè)費應(yīng)通過合法渠道進行，如協(xié)商、調(diào)解或訴訟，而非采取“捆綁”等不當手段。專業(yè)化服務(wù)意味著即使在糾紛中，也保持職業(yè)操守和服務(wù)水準。

4. 擺正位置，服務(wù)為本

物業(yè)公司是服務(wù)提供者，而非管理者。其職責是服務(wù)業(yè)主、維護物業(yè)，而非運用資源不對稱來“管控”業(yè)主。這種定位偏差是許多物業(yè)糾紛的根源。

社區(qū)治理的共同責任

卓越商務(wù)廣場的案例也反映出社區(qū)治理的系統(tǒng)性問題。該廣場目前無業(yè)委會，導(dǎo)致業(yè)主缺乏統(tǒng)一代表與物業(yè)溝通。幸運的是，香花橋街道已介入，代行業(yè)委會職責推進臨時物業(yè)選聘程序。

這一事件提醒我們，良好的社區(qū)環(huán)境需要各方共同努力：

業(yè)主應(yīng)當依法履行繳費義務(wù)，通過合法渠道解決服務(wù)質(zhì)量問題；物業(yè)公司應(yīng)堅守服務(wù)底線，以專業(yè)精神提供服務(wù)；相關(guān)部門需加強監(jiān)管，對違規(guī)行為及時糾正；街道社區(qū)則應(yīng)積極指導(dǎo)業(yè)委會建設(shè)，完善社區(qū)治理結(jié)構(gòu)。

據(jù)悉，中艦物業(yè)管理（上海）有限公司將作為臨時物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐卓越商務(wù)廣場。希望新物業(yè)能汲取教訓(xùn)，真正以服務(wù)為本，重建業(yè)主與物業(yè)之間的信任關(guān)系。

停車費風波看似小事，卻折射出物業(yè)服務(wù)的大問題。在城市化進程加速的今天，良好的物業(yè)服務(wù)已成為生活質(zhì)量的重要組成部分。唯有尊重契約、堅持誠信、堅守專業(yè)，物業(yè)公司才能真正贏得業(yè)主認可，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

社區(qū)是我們共同的家園，需要各方以理性、合法、合作的態(tài)度共同建設(shè)。希望卓越商務(wù)廣場的停車風波能有一個公平合理的解決，更希望此類糾紛不再上演。

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