農(nóng)村房賣給非村民后回流本村，買賣有效嗎？房產(chǎn)糾紛律師解析

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一、案情介紹

2003年，趙建國(guó)（北京市某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員）與外村村民劉志強(qiáng)簽訂《房屋買賣協(xié)議書(shū)》，將其位于村內(nèi)的一號(hào)院落（含8間房屋）以8.5萬(wàn)元價(jià)格出售。交易當(dāng)日，村委會(huì)與劉志強(qiáng)另行簽訂《宅基地使用合同書(shū)》，確認(rèn)其使用資格，并收取使用金。

此后，劉志強(qiáng)對(duì)院落進(jìn)行了多次翻建。2024年，在該村啟動(dòng)城中村改造前，劉志強(qiáng)將一號(hào)院落以680萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給本村村民孫文博。不久后，孫文博又將該院落以850萬(wàn)元轉(zhuǎn)售給另一本村村民李秀蘭（其女李婷作為安置分戶人參與拆遷）。

2024年底，該地塊完成拆遷，李秀蘭母女分別簽訂補(bǔ)償協(xié)議，獲得兩套回遷房及千萬(wàn)元級(jí)補(bǔ)償款。

2025年初，趙建國(guó)提起訴訟，主張：

1. 其2003年與劉志強(qiáng)的買賣協(xié)議因“買方非本村村民”而無(wú)效；

2. 要求確認(rèn)全部拆遷權(quán)益（包括兩套回遷房及40%補(bǔ)償款）歸其所有。

被告方辯稱：

買賣已獲村委會(huì)批準(zhǔn)，且宅基地使用權(quán)已通過(guò)后續(xù)交易回流至本村集體成員；

趙建國(guó)20余年未提出異議，現(xiàn)因拆遷利益反悔，違背誠(chéng)信原則；

李秀蘭作為本村村民，依法享有安置資格，趙建國(guó)在本村另有宅基地，不適用“一戶多宅”。

法院經(jīng)審理查明：趙建國(guó)、孫文博、李秀蘭均為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，劉志強(qiáng)為外村人；兩次轉(zhuǎn)賣均有付款憑證、村委會(huì)確權(quán)文件及托管協(xié)議佐證。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回趙建國(guó)的全部訴訟請(qǐng)求。

理由：涉案宅基地已合法回流至本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，原買賣行為不構(gòu)成無(wú)效，拆遷權(quán)益歸屬現(xiàn)權(quán)利人。

三、法院說(shuō)理

1. 宅基地流轉(zhuǎn)已“閉環(huán)回村”，不違反禁止性規(guī)定

雖然劉志強(qiáng)非本村村民，但其在2024年將院落轉(zhuǎn)讓給本村村民孫文博，后者又轉(zhuǎn)給李秀蘭。宅基地使用權(quán)最終由本集體成員持有，符合“禁止向非集體成員轉(zhuǎn)讓”的立法目的，不損害集體利益。

2. 村委會(huì)當(dāng)年即認(rèn)可交易，具有公示效力

2003年村委會(huì)不僅見(jiàn)證買賣，還與買方簽訂《宅基地使用合同》，收取費(fèi)用，表明集體經(jīng)濟(jì)組織當(dāng)時(shí)已同意該流轉(zhuǎn)，并非私下交易。

3. 長(zhǎng)期未異議+拆遷后反悔，違背誠(chéng)信原則

趙建國(guó)在房屋交付、翻建、托管、拆遷預(yù)登記等環(huán)節(jié)均未提出權(quán)利主張，直至巨額補(bǔ)償出現(xiàn)才起訴，法院認(rèn)為其行為有違誠(chéng)實(shí)信用。

4. 無(wú)證據(jù)證明惡意串通

兩次轉(zhuǎn)賣時(shí)間均早于本案起訴，付款記錄、村委會(huì)確權(quán)文件、周轉(zhuǎn)費(fèi)領(lǐng)取等證據(jù)鏈完整，無(wú)法認(rèn)定存在虛假交易或串通損害原權(quán)利人情形。

5. 原告已在本村享受宅基地權(quán)益

根據(jù)“一戶一宅”原則，趙建國(guó)若已另享安置補(bǔ)償，則無(wú)權(quán)再主張其他宅院權(quán)益，避免重復(fù)獲利。

四、律師提示

本案揭示了農(nóng)村房屋買賣糾紛中的關(guān)鍵趨勢(shì)：法院不再機(jī)械認(rèn)定“非村民購(gòu)買=無(wú)效”，而是綜合考量是否回流本村、是否經(jīng)集體同意、是否長(zhǎng)期履行等因素。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)提醒：

農(nóng)村房屋買賣后若遇拆遷，原房主“反悔要房”成功率極低，尤其當(dāng)房屋已回流本村；

村委會(huì)出具的《宅基地使用合同》《確權(quán)證明》等文件，具有重要法律效力；

若確需處置農(nóng)村房產(chǎn)，建議優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給本村親屬，并保留完整交易憑證；

拆遷前已完成產(chǎn)權(quán)“閉環(huán)”，可有效阻斷原權(quán)利人主張。