小產權房買賣14年未過戶，賣家反悔？北京房地產律師：合同有效

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2010年1月，李文博與王秀蘭及其女兒王雪就位于某安置小區的一號房屋達成交易。起初，王雪以母親名義與李文博簽訂《房屋買賣協議》，收取部分房款；隨后，王秀蘭本人于2010年1月28日與李文博重新簽署正式《房屋買賣協議》，約定將一號房屋以50萬元價格出售，并明確“房款付清后，房屋歸買方所有，賣方應協助辦理產權證及過戶”。

李文博依約支付全部購房款，王秀蘭交付房屋及相關材料（包括鄉政府核發的《產權證明》原件）。此后，李文博一直實際占有使用該房屋至今。

2010年，王秀蘭曾起訴主張合同無效，理由包括：房屋為經濟適用房性質、女兒無權代理、自己受脅迫簽字等。但經A號一審判決和B號二審判決生效確認：

房屋雖未取得不動產權證，但買賣協議不違反法律效力性強制性規定，合法有效；

李文博已足額付款，王秀蘭關于“受脅迫”等主張無證據支持；

判令王秀蘭騰退并交付房屋。

2024年，因政策調整，一號房屋已具備辦理不動產權證條件。李文博要求王秀蘭及甲公司（原開發單位）配合過戶，遭拒。遂再次起訴，請求判令對方協助辦理產權登記。

二、裁判結果

法院判決：

1. 甲公司于判決生效后七日內協助王秀蘭將一號房屋首次登記至其名下；

2. 王秀蘭在完成首次登記后七日內，配合李文博將一號房屋轉移登記至李文博名下。

三、法院說理

1. 生效判決已確認合同有效，具有既判力

法院指出，此前A號、B號民事判決已明確認定《房屋買賣協議》合法有效，且李文博已履行全部付款義務，王秀蘭亦完成房屋交付。該事實具有法律約束力，不得重復爭議。

2. “小產權”不等于“無效交易”

雖然一號房屋最初僅持有鄉級《產權證明》，未取得不動產權證，但根據司法實踐，《城市房地產管理法》中“未取得權屬證書不得轉讓”的規定屬于管理性規范，不影響合同效力。

3. 女兒代簽+母親追認=有效代理

王雪最初代母簽約，雖無書面授權，但王秀蘭后續親自簽署協議、收取尾款、交付證件，構成對代理行為的事后追認，買賣關系成立。

4. “受脅迫”主張缺乏證據，不予采信

王秀蘭多次聲稱遭毆打、脅迫，但始終未能提供報警記錄、醫療證明或有效證人證言，法院對其抗辯不予支持。

5. 現具備辦證條件，賣方負有協助義務

合同明確約定“協助辦理產權證”，現政策允許辦證，王秀蘭作為出賣人及初始權利人，必須履行配合過戶的附隨義務。

四、律師提示

本案是典型的“小產權房長期交易后確權”糾紛。值得購房者注意：

小產權房買賣≠無效：只要不違反效力性強制性規定，且已實際履行，法院通常認可合同效力；

生效判決是確權利器：一旦法院確認合同有效并完成交付，即使多年未過戶，買方仍可主張履行；

口頭否認難推翻書面協議：主張“受脅迫”“不知情”必須提供扎實證據，否則難以撼動已履行十余年的交易。

北京房地產律師靳雙權團隊建議：購買安置房、回遷房等特殊性質房產時，務必保留付款憑證、交接記錄，并爭取在基層產權文件上登記為權利人。若遇賣家反悔，應及時通過訴訟固定權利，避免久拖生變。