專欄 | 賀沛：化解“鬼城”的良方是從管城市到經(jīng)營(yíng)人群

備注：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本號(hào)立場(chǎng)。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示，新城成功轉(zhuǎn)型需從“管城市”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營(yíng)人群”。橫濱港未來(lái)21區(qū)，原是三菱重工的造船基地，自1983年開(kāi)始填海造地和開(kāi)發(fā)建設(shè)，通過(guò)一系列策略如激活歷史地標(biāo)、構(gòu)建浪漫場(chǎng)景和創(chuàng)新建筑體驗(yàn)，成功轉(zhuǎn)型為一個(gè)融合觀光旅游、商務(wù)、購(gòu)物、會(huì)議、展覽、博物館等多功能的國(guó)際都市。

如今，該區(qū)域每年吸引訪客量達(dá)到8300萬(wàn)人次，同時(shí)創(chuàng)造了超過(guò)11萬(wàn)的就業(yè)機(jī)會(huì)。這提示中國(guó)新城需要強(qiáng)化精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，通過(guò)IP事件策劃、場(chǎng)景營(yíng)造等方式提升吸引力，避免淪為城市發(fā)展的“包袱”。

轉(zhuǎn)型路徑：四大關(guān)鍵策略

1.強(qiáng)化TOD模式，破解“睡城”困局

公共交通導(dǎo)向開(kāi)發(fā)（TOD）模式通過(guò)優(yōu)化公共交通系統(tǒng)，引導(dǎo)城市發(fā)展與人口聚集，現(xiàn)已成為新城經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)鍵策略。該模式以公共交通樞紐為核心，整合多種交通方式，推動(dòng)混合用途開(kāi)發(fā)，有效提升了新城的活力與吸引力。

以橫濱港未來(lái)21區(qū)為例，該地區(qū)通過(guò)整合鐵路、地鐵、巴士及水上交通，構(gòu)建了一個(gè)無(wú)縫銜接的立體交通網(wǎng)絡(luò)。這一高效的綜合交通樞紐顯著提升了區(qū)域的可達(dá)性，成為實(shí)現(xiàn)TOD模式的成功基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示，該地區(qū)就業(yè)人口已超過(guò)11萬(wàn)，入駐企業(yè)逾1800家，2019年訪客量達(dá)8300萬(wàn)人次，交通便利性是其成功的關(guān)鍵因素之一。

TOD模式鼓勵(lì)將住宅、商業(yè)、辦公等功能融合，提高土地利用效率。橫濱紅磚倉(cāng)庫(kù)的改造是一個(gè)成功的典型案例，它將具有歷史價(jià)值的建筑轉(zhuǎn)化為一個(gè)復(fù)合式文化商業(yè)空間。自2002年重新開(kāi)放以來(lái)，紅磚倉(cāng)庫(kù)通過(guò)舉辦包括藝術(shù)節(jié)、圣誕市集在內(nèi)的多樣化活動(dòng)，每年吸引超過(guò)810萬(wàn)人次參觀，成為橫濱市旅游業(yè)的亮點(diǎn)。例如，2023年圣誕市場(chǎng)吸引了53萬(wàn)收費(fèi)進(jìn)場(chǎng)的游客，而運(yùn)營(yíng)方橫濱紅磚公司每年在1號(hào)館和2號(hào)館之間的廣場(chǎng)舉辦14場(chǎng)活動(dòng)，進(jìn)一步推動(dòng)了空間價(jià)值的最大化。這種開(kāi)發(fā)模式巧妙地規(guī)避了功能單一所引發(fā)的“睡城”困境，為區(qū)域注入了源源不斷的持續(xù)活力。

TOD模式的成功，猶如一場(chǎng)精心編排的盛大演出，離不開(kāi)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)。港未來(lái)21宛如一位獨(dú)具匠心的藝術(shù)家，巧妙激活歷史地標(biāo)，如日本丸紀(jì)念公園；精心引入浪漫業(yè)態(tài)，如東方港未來(lái)大飯店；還匠心獨(dú)運(yùn)地策劃“皮卡丘大量發(fā)生中”等IP事件，成功將交通優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)久不衰的吸引力。其經(jīng)驗(yàn)表明，TOD不僅是交通規(guī)劃，更是通過(guò)情感化、娛樂(lè)化手段提升新城整體競(jìng)爭(zhēng)力的系統(tǒng)策略。

2. 垂直整合與空間高效利用

新城空間規(guī)劃的核心挑戰(zhàn)在于如何在有限土地資源上實(shí)現(xiàn)功能復(fù)合與效率提升。垂直整合策略通過(guò)立體化開(kāi)發(fā)模式，將居住、商業(yè)、辦公、交通等功能垂直疊加，有效緩解土地供需矛盾。以倫敦碼頭區(qū)為例，該地區(qū)通過(guò)保留歷史建筑和改造公共空間，在提升區(qū)域形象的同時(shí)，成功轉(zhuǎn)型為潮流文化聚集區(qū)。自1981年倫敦碼頭區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（LDDC）啟動(dòng)改造項(xiàng)目以來(lái)，歷經(jīng)17年，該區(qū)域從一個(gè)近似廢棄的老工業(yè)區(qū)，轉(zhuǎn)變成了倫敦的全新金融、商業(yè)和商務(wù)中心。2019年，改造項(xiàng)目吸引了超過(guò)8300萬(wàn)人次的訪客，同時(shí)就業(yè)人口增長(zhǎng)至超過(guò)11萬(wàn)。這種模式昭示，垂直整合不僅能提升土地承載效能，更可通過(guò)功能交融激活區(qū)域生機(jī)。

智能化與綠色技術(shù)是垂直整合的重要支撐。東倫敦科技城投入4億英鎊升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施，吸引1600家科技企業(yè)入駐，形成全球最密集的科技創(chuàng)業(yè)集群之一。其成功的關(guān)鍵在于將智能建筑管理系統(tǒng)、綠色交通網(wǎng)絡(luò)與垂直空間設(shè)計(jì)深度融合：建筑采用能源回收電梯和光伏幕墻，地下空間集成物流配送系統(tǒng)，地面層設(shè)置無(wú)人駕駛接駁站點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，此類技術(shù)的應(yīng)用可使建筑能耗降低30%，空間利用率提高40%以上。希斯塔科學(xué)城通過(guò)聚焦ICT產(chǎn)業(yè)，同樣實(shí)現(xiàn)650家企業(yè)集聚，印證了技術(shù)驅(qū)動(dòng)對(duì)空間效率的倍增效應(yīng)。

特色空間營(yíng)造，乃垂直整合的價(jià)值升華之鑰。港未來(lái)21片區(qū)以28公里濱水景觀與空中花園為筆，將原本發(fā)展滯澀的新城繪就成高活力熱土，活動(dòng)期間游客量逾百萬(wàn)。其經(jīng)驗(yàn)表明，垂直整合需超越物理層面，融入文化元素：例如將老廠房改造成藝術(shù)空間，吸引新銳設(shè)計(jì)師工作室入駐；或在地鐵樞紐上方打造立體商業(yè)綜合體，形成24小時(shí)活力節(jié)點(diǎn)。這些舉措不僅提升了空間使用效能，更同步潤(rùn)澤了人文體驗(yàn)，有效阻隔了新城淪為單一功能“睡城”的命運(yùn)。

3. 精準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位，構(gòu)建生態(tài)鏈

新城經(jīng)濟(jì)發(fā)展需依托資源稟賦與市場(chǎng)需求，實(shí)施精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位策略。倫敦金絲雀碼頭，自1986年英國(guó)政府實(shí)施金融改革后，逐漸轉(zhuǎn)型為金融服務(wù)業(yè)的中心，吸引了包括匯豐銀行和花旗集團(tuán)在內(nèi)的眾多金融機(jī)構(gòu)入駐，成為倫敦的第二金融中心。與此同時(shí)，東倫敦科技城自2010年升級(jí)以來(lái)，政府投入4億英鎊發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)，成功集聚了1600家科技公司，成為全球科技企業(yè)最密集的區(qū)域之一。希斯塔科學(xué)城20世紀(jì)70年代起步，通過(guò)ICT產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型政策引入IBM、微軟等企業(yè)，發(fā)展為歐洲最大ICT集群。從這些案例中不難發(fā)現(xiàn)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇需緊密結(jié)合政策導(dǎo)向與市場(chǎng)潛力，以此有效規(guī)避盲目多元化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建，無(wú)疑是提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的核心要素。倫敦金絲雀碼頭圍繞金融服務(wù)業(yè)形成完整生態(tài)鏈，包括資產(chǎn)管理、風(fēng)險(xiǎn)控制等配套服務(wù)；東倫敦科技城構(gòu)建了從研發(fā)到孵化的科技產(chǎn)業(yè)鏈，強(qiáng)化集群效應(yīng)；希斯塔科學(xué)城通過(guò)ICT產(chǎn)業(yè)鏈整合，實(shí)現(xiàn)上下游協(xié)同。新城應(yīng)圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步拓展價(jià)值鏈，以科技產(chǎn)業(yè)為例，可配套建設(shè)孵化器、加速器等設(shè)施，進(jìn)而形成完整的創(chuàng)新生態(tài)體系。

定位策略應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。倫敦金絲雀碼頭，原西印度碼頭，成功地從一個(gè)傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型為全球知名的金融中心。這一轉(zhuǎn)型過(guò)程始于20世紀(jì)60年代，隨著航運(yùn)業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，西印度碼頭由于水深和規(guī)模問(wèn)題，逐漸萎縮。1980年停止運(yùn)營(yíng)后，憑借其靠近中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和良好的景觀環(huán)境，西印度碼頭被改造利用，成為倫敦的新興金融核心地帶。1987年，加拿大公司Olympia & York開(kāi)始建設(shè)名為“金絲雀碼頭”的項(xiàng)目，保留了碼頭上原有的駁岸和水道，并建設(shè)起高樓大廈。金絲雀碼頭如今匯集了英國(guó)50%以上的百?gòu)?qiáng)企業(yè)和眾多世界500強(qiáng)企業(yè)，成為世界上最繁榮的金融中心之一。新城需要構(gòu)建產(chǎn)業(yè)監(jiān)測(cè)體系，定期評(píng)估產(chǎn)業(yè)績(jī)效，靈活調(diào)整發(fā)展方向。例如，當(dāng)某一產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)趨于飽和或技術(shù)更新?lián)Q代時(shí)，可轉(zhuǎn)向新興領(lǐng)域，但需確保轉(zhuǎn)型過(guò)程有政策與資源的支持，避免因定位模糊而導(dǎo)致資源分散。

4. 趣味化運(yùn)營(yíng)與15分鐘生活圈

便捷的生活圈是新城宜居性的核心所在。以橫濱港未來(lái)21為例，該區(qū)域通過(guò)完善商業(yè)、文化、教育等配套設(shè)施，成功轉(zhuǎn)型為高活力片區(qū)。2019年，該地區(qū)訪客量超8300萬(wàn)人，就業(yè)人口超11萬(wàn)，入駐企業(yè)逾1800家。其策略包括：

激活歷史地標(biāo)，如日本丸紀(jì)念公園，將其展示、博物館、公園等功能相融合，使之成為市民休閑勝地；營(yíng)造浪漫氛圍，引入東方港未來(lái)大飯店等設(shè)施，將其打造成為情侶專屬目的地；創(chuàng)新建筑體驗(yàn)，如橫濱國(guó)際客運(yùn)碼頭那波浪形的木質(zhì)甲板，結(jié)合藝術(shù)節(jié)等活動(dòng)，每年吸引超600萬(wàn)人次。

綠色出行是新城可持續(xù)性的關(guān)鍵指標(biāo)。優(yōu)化步行與騎行設(shè)施，倡導(dǎo)低碳出行，提升居民生活品質(zhì)。具體措施包括：設(shè)計(jì)連貫且安全的步行網(wǎng)絡(luò)，串聯(lián)起居住區(qū)與商業(yè)中心；打造專用自行車(chē)道，并配備共享單車(chē)體系，以降低對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)的依賴；通過(guò)景觀設(shè)計(jì)提升步行體驗(yàn)，例如橫濱紅磚倉(cāng)庫(kù)的復(fù)合空間，結(jié)合季節(jié)性活動(dòng)來(lái)增添吸引力。

智能化技術(shù)提升生活圈效率。運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理目標(biāo)：構(gòu)建智能街區(qū)，利用傳感器實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)人流、環(huán)境數(shù)據(jù)，進(jìn)而優(yōu)化資源配置；開(kāi)發(fā)移動(dòng)應(yīng)用，整合導(dǎo)航、預(yù)約、支付等服務(wù)，提升使用的便捷性；通過(guò)數(shù)據(jù)分析預(yù)測(cè)需求變化，動(dòng)態(tài)調(diào)整商業(yè)與公共設(shè)施布局，避免資源閑置。

從“空間生產(chǎn)”到“生活服務(wù)”

新城建設(shè)已從單純的空間擴(kuò)張轉(zhuǎn)向以人為核心的可持續(xù)發(fā)展模式。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為100280億元，較上年下降了10.6%。其中，住宅投資為76040億元，下降了10.5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積均出現(xiàn)下降，分別下降了12.7%、23.0%和27.7%。新建商品房銷售面積和銷售額也分別下降了12.9%和17.1%。

這些數(shù)據(jù)表明，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速持續(xù)為負(fù)，從-16.8%降至-10.8%，房屋施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積等關(guān)鍵指標(biāo)均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，這反映出市場(chǎng)投資信心的不足。在此背景下，運(yùn)營(yíng)策略需聚焦于提升城市活力與居民生活質(zhì)量。

基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)配套是新城發(fā)展的基石。2024年6月至12月，一般公共預(yù)算支出中城鄉(xiāng)社區(qū)支出呈現(xiàn)顯著增長(zhǎng)，6月達(dá)到2298億元，12月進(jìn)一步增至3436億元，這一趨勢(shì)在全國(guó)范圍內(nèi)也有所體現(xiàn)，例如西安市6月份城鄉(xiāng)社區(qū)支出同比增長(zhǎng)12.4%，表明政府在城鄉(xiāng)社區(qū)建設(shè)方面的投入持續(xù)增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售面積中，住宅期末數(shù)據(jù)從6月的38287萬(wàn)平方米增至12月的39088萬(wàn)平方米，辦公樓期末面積從5211萬(wàn)平方米增至5313萬(wàn)平方米，這顯示商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力增大，需優(yōu)化配套以激活空間價(jià)值。

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與就業(yè)創(chuàng)造是新城持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額數(shù)據(jù)雖缺失，但固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)業(yè)累計(jì)同比增速下滑，這凸顯出單一產(chǎn)業(yè)依賴的風(fēng)險(xiǎn)。新城亟待培育多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)，借助產(chǎn)城融合來(lái)吸引人才。例如，可結(jié)合區(qū)域優(yōu)勢(shì)發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)、綠色經(jīng)濟(jì)等新興產(chǎn)業(yè)，以此形成就業(yè)磁極。

社區(qū)營(yíng)造與生活品質(zhì)的提升乃是增強(qiáng)歸屬感的核心所在。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年末，住宅待售面積同比增長(zhǎng)22.2%，較6月份的23.5%有所下降，這表明盡管有所緩解，但去庫(kù)存壓力依然存在。新城規(guī)劃需著重強(qiáng)化教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)的供給，構(gòu)建15分鐘生活圈，進(jìn)而促進(jìn)居民社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的形成。依托社區(qū)活動(dòng)、公共空間設(shè)計(jì)等柔性舉措，將物理空間巧妙轉(zhuǎn)化為情感共同體。

智慧化與綠色化，無(wú)疑是提升運(yùn)營(yíng)效率的必由之路。依托物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的翅膀，優(yōu)化城市管理，從而降低能耗。例如，可借助智能交通系統(tǒng)緩解擁堵，亦可采用綠色建筑技術(shù)減少碳足跡。這些措施能提升資源利用效率，增強(qiáng)新城競(jìng)爭(zhēng)力。

新城能否成功，關(guān)鍵在于其能否從“造城”華麗轉(zhuǎn)身“營(yíng)城”，憑借精細(xì)化運(yùn)營(yíng)將硬件優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為源源不斷的持久活力。展望未來(lái)，我們需在政策創(chuàng)新、社會(huì)資本參與、技術(shù)應(yīng)用等領(lǐng)域持續(xù)深耕探索，以實(shí)現(xiàn)從空間生產(chǎn)到生活服務(wù)的華麗價(jià)值躍升。

結(jié)語(yǔ)

國(guó)內(nèi)在新城新區(qū)產(chǎn)城融合方面，仍缺乏較為系統(tǒng)的共識(shí)體系，研究更多地聚焦于產(chǎn)城融合這一宏觀方向?？偨Y(jié)現(xiàn)有研究，目前對(duì)新城新區(qū)產(chǎn)城融合的研究還不夠深入，在我國(guó)新型工業(yè)化與新型城鎮(zhèn)化協(xié)同發(fā)展的背景下，研究的對(duì)象應(yīng)該更多考慮國(guó)家級(jí)新區(qū)、特色小鎮(zhèn)等新型新區(qū)，基于以人為本的規(guī)劃思想對(duì)新區(qū)進(jìn)行規(guī)劃與改造，重視和解決新城產(chǎn)城融合出現(xiàn)的問(wèn)題。

始終堅(jiān)持以人為本，關(guān)注人的需求和實(shí)現(xiàn)人的全面發(fā)展將是新區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市綜合水平提升及二者深度融合的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。產(chǎn)城融合始終是各級(jí)政府關(guān)注的焦點(diǎn)，因此加快構(gòu)建更具科學(xué)性、普遍性和全面性的產(chǎn)城融合指標(biāo)體系將成為地方政府更快更好地推進(jìn)產(chǎn)城融合的助力器。

產(chǎn)城融合的實(shí)質(zhì)，在于理順“產(chǎn)”與“城”的關(guān)系，達(dá)成“產(chǎn)”與“城”的完美融合。工業(yè)園區(qū)與城市應(yīng)相互協(xié)調(diào)、彼此促進(jìn)，以工業(yè)的發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，進(jìn)而提升城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)水準(zhǔn)；同時(shí)，依托完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，可吸引更多現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)入駐，實(shí)現(xiàn)“退二進(jìn)三”的轉(zhuǎn)型目標(biāo)。國(guó)內(nèi)對(duì)產(chǎn)城關(guān)系的研究雖已取得一定成果，但多數(shù)研究仍局限于產(chǎn)城空間關(guān)系的表層探討，尚未深入挖掘產(chǎn)城關(guān)系的深層內(nèi)涵、“產(chǎn)”與“城”之間的作用機(jī)理及內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素。

產(chǎn)城融合的實(shí)踐在不同地區(qū)呈現(xiàn)出差異性，其做法難以直接復(fù)制，需因地制宜，在全面評(píng)估自身發(fā)展階段及優(yōu)劣勢(shì)的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)引導(dǎo)和培育支柱型產(chǎn)業(yè)。一般而言，城市要發(fā)展自己的特色產(chǎn)業(yè)，發(fā)揚(yáng)自己的特色文化，并結(jié)合特色城鎮(zhèn)培育模式，來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合；鄉(xiāng)村要緊抓鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，發(fā)展特色生態(tài)旅游，發(fā)展新型農(nóng)業(yè)，通過(guò)城鄉(xiāng)融合、產(chǎn)業(yè)融合，積極推進(jìn)產(chǎn)城融合。

中國(guó)新城建設(shè)已進(jìn)入存量?jī)?yōu)化與內(nèi)涵提升階段。未來(lái)成敗，不在于規(guī)劃圖紙有多宏大，而在于能否真正“以人為本”——滿足人的居住、就業(yè)、社交與情感需求。

“鬼城”并非終點(diǎn)，而是轉(zhuǎn)型的起點(diǎn)。借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng) TOD引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)筑基、文化賦能、趣味運(yùn)營(yíng) 四位一體策略，方能讓新城從“鋼筋水泥的容器”蛻變?yōu)椤坝袦囟?、有活力、有記憶的生活共同體”。

產(chǎn)城融合的深層邏輯，是讓“產(chǎn)”服務(wù)于“城”，讓“城”滋養(yǎng)“產(chǎn)”。唯有如此，新城才能真正成為高質(zhì)量發(fā)展的新引擎，而非城市擴(kuò)張的“包袱”。

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