鹽城東方擬注冊20億超短融：2024年資產負債率達62.16%

作者 | 城投君

擬注冊20億元超短期融資券

2025年12月8日，銀行間交易商協會披露，鹽城東方投資開發集團有限公司（以下簡稱“鹽城東方”或“公司”）關于2025年度第五期超短期融資券項目狀態更新為已受理。該項目擬注冊金額20億，品種為超短期融資券，債券存量規模131.9億，主體評級AA+，行業綜合。此前已發行的四期超短期融資券實際發行額分別為9.3億元、4億元、4.3億元、6億元；票面年利率分別為1.88%、2.06%、1.99%、1.78%。

此外，據工商信息顯示，12月以來鹽城東方接連退出4家直接對外投資企業。12月5日、7日、7日、12日，分別退出鹽城元潤新能源產業投資基金（持股49.75%）、鹽城東方未來科創投資合伙企業（持股99%）、鹽東方產業投資集團有限公司（持股100%）、鹽城東投人力資源有限公司（持股100%）；退出上述公司前的投資金額分別為1億元、1.98億元、15億元、2000萬元，合計共18.18億元。

鹽城東方成立于2003年8月，為鹽城市重要的開發建設主體之一，主要承擔鹽城經濟技術開發區的基礎設施、安置房建設及國有資本運營等職能。截至2025年6月末，公司注冊資本和實繳資本均為95億元，控股股東和實際控制人均為鹽城市人民政府。

6月13日，中誠信國際發布鹽城東方2025年度跟蹤評級報告，確定維持公司主體信用等級為AA+，評級展望為穩定；確定維持“24鹽投03”“25 鹽投03”“25鹽投04”的債項信用等級為AA+。

2025年三季度資產負債率增長至64.15%

公開數據顯示，鹽城東方2025年三季度營業收入為23.00億元，同比下降17.12%；利潤總額4.78億元，凈利潤3.83億元，同比增長13.38%；總資產971.40億元，總負債623.14億元，資產負債率64.15%；凈資產348.26億元，凈資產收益率1.78%；經營現金流量凈額8334.99萬元；流動比率259.83%。

截至2024年末，公司營業收入為34.79億元，同比增長20.07%；利潤總額9.80億元，凈利潤8.04億元，同比增長0.43%；總資產923.36億元，總負債573.95億元，資產負債率 62.16%；凈資產349.41億元，凈資產收益率3.77%；經營現金流量凈額1.51億元；流動比率230.70%。

2022年-2024年，公司分別收到計入其他收益的政府補貼2.08億元、1.06億元和2.66億元，政府資金注入和運營補貼對公司資本支出和還本付息具有重要支撐。

建設項目尚需投資合計約61.32億元

截至2024年末，鹽城東方租賃及物業管理收入為14.89億元，占比42.81%，毛利率為89.45%。公司通過政府劃撥或招拍掛的形式獲得土地資源后建設工業化標準廠房、實驗中心和孵化基地等園區物業并對外出租，實現租賃收入；由于經開區管委會會進行招商差額補貼、承租未租物業，近年來園區物業基本保持滿足狀態。此外，鹽城東方還購置部分商業物業對外進行招租。

租賃板塊的項目建設方面，截至2025年3月末，公司在建及擬建項目計劃總投資規模合計46.00億元，尚需投資31.12億元，公司面臨一定的投資壓力；且該業務資金回籠周期較長，需關注公司運營及資金平衡情況。

截至2024年末，鹽城東方的貿易收入為10.35億元，占比29.75%，毛利率為-0.03%。依托鹽城經開區國家級綜合保稅區的優勢，公司采用以銷定采的方式，從事礦產品、有色金屬等品種的國內外貿易業務。2024年受市場行情波動影響，貿易業務小幅虧損。

房產銷售收入為6.29億元，占比18.07%，毛利率為18.98%。公司承接鹽城經開區范圍內安置房建設及銷售業務。截至2025年3月末，在建安置房項目尚需投資15.34億元，公司面臨一定的資本支出壓力。

基礎設施建設開發板塊收入為1.78億元，占比5.12%，毛利率為11.99%。該業務由子公司負責，采取委托代建的方式進行地下通道工程、道路拓寬改造工程等。公司每年均能實現一定規模的回款，但受地方政府財力等因素影響，代建業務回款仍存在一定滯后。截至2025年3月末，該業務在建項目計劃總投資1.48億元，尚需投資0.48億元；擬建項目計劃總投資14.38億元；在建項目尚需投資及擬建項目總投資合計達14.86億元。

其他業務收入為1.48億元，占比4.26%，毛利率為59.73%。包括污水處理、酒店經營、融資租賃、環境清潔收入等。

綜合上述尚需投資項目情況，即租賃板塊建設項目尚需投資31.12億元，房產銷售板塊安置房項目尚需投資15.34億元，基礎設施建設板塊項目尚需投資14.86億元。截至2025年3月末，鹽城東方建設項目尚需投資金額合計約61.32億元。

受限資產占凈資產比重達60%

作為鹽城市重要的開發建設主體之一，鹽城東方資產主要由貨幣資金、應收類款項、存貨和投資性房地產等構成，并呈現以流動資產為主的資產結構。

截至2024年末，公司總資產為923.36億元。流動資產為584.42億元，主要為應收類款項、存貨、貨幣資金。非流動資產為338.94億元，主要為投資性房地產、長期股權投資、其他非流動金融資產。

其中，其他應收款為334.35億元，主要為公司與政府單位及當地國企的往來款，2024年同比增長56.82%主要系區域內平臺間拆借資金增加；部分款項賬齡較長，對公司資產變現能力造成一定影響。

應收帳款為121.49億元，主要為鹽城經開區財政局的應收帳款，占總額的60%以上，回收進度受鹽城經開區財政情況影響存在不確定性。

2024年公司應收賬款和其他應收款合計455.84億元，規模占總資產比例為49.37%。

存貨71.89億元，主要為土地使用權及代建項目投入成本；貨幣資金45.42億元。

投資性房地產221.15億元，主要為對外租賃的商業地產和工業廠房，每年可獲得較為穩定和可觀的租金收益。

長期股權投資59.99億元，其他非流動性金融資產為42.53億元；包括上市公司股權、非上市公司股權、創業投資基金和股權投資基金等；整體收益較好但波動較大。

受限方面，截至2024年末，公司受限資產合計211.47億元，主要為31.73億元的貨幣資金、33.45億元的存貨、145.67億元的投資性房地產，0.62億元的無形資產，受限原因為保證金、質押存單、借款抵押等。受限資產占同期凈資產的60.52%；受限資產占比較大一定程度影響公司對資產的運用。

2025年3月末總債務達555億 非標融資超70億

截至2024年末，鹽城東方總債務為528.39億元，總負債為573.95億元，資產負債率為62.16%。同期流動負債為253.32億元，一年內到期非流動負債為140.56億元，非流動負債為320.63億元。

其中，短期借款為47.08億元，2024年新增質押并保證借款、抵押并保證借款。應付賬款為22.20億元，其中與鹽城東軒資產管理發展有限公司的未結算賬款賬齡已超過1年，涉及金額908.38萬元。其他應付款為21.02億元，包括往來款、資產轉讓、代收代付、保證金、押金。

長期借款為183.11億元，2024年新增質押并保證借款、抵押并保證借款、抵押并質押借款、保證并抵押并質押。應付債券為90.97億元。長期應付款合計38.03億元，包括應付融資租賃款，以河東污水處理廠專項獎金、新韓貸風險補償金為主的專項應付款。

從債務結構來看，截至2024年末，公司短期債務為203.06億元，長期債務為325.34億元，短期債務占總債務比重為38.43%。從債務類型來看，公司融資渠道多元。截至2025年3月末，公司總債務555.88億元，其中銀行借款為272.72億元，債券融資為168.60億元，非標融資為72.62億元，超短融、票據等其他類型為41.94億元。

或有負債方面，截至2025年3月末，公司對外擔保余額合計162.20億元，占同期末經調整的所有者權益比重為48.16%，擔保規模較大，同時經營性對外擔保業務存在代償情況，需關注或有負債風險。

2024年EBITDA利息保障倍數為0.48

2022年至2024年，鹽城東方經營現金流量凈額分別為1.11億元、1.17億元、1.51億元；投資現金流量凈額分別為-12.02億元、-27.81億元、-109.52億元；籌資現金流量凈額分別為18.27億元、22.80億元、107.43億元。

鹽城東方2024年現金及現金等價物凈增加額為-0.59億元，經營活動產生的現金流量凈額利息保障倍數為0.05，流動比率為230.70%，速動比率為202.32%。

近年來公司經營活動現金持續保持凈流入態勢但規模較小，經營活動獲現能力總體表現一般；公司自營項目、股權投資等持續投入致使其投資活動現金保持凈流出態勢，且缺口持續擴大；由于公司債務償還金額逐年增長，加大公司對外融資的需求，公司主要通過債務融資及吸收投資等方式籌集資金，2024年籌資活動現金凈流入規模較大，主要系公司子公司收到少數股東增資款所致。

2024年鹽城東方EBITDA為13.84，主要由經營性利潤和對外投資產生的投資收益構成；同期EBITDA利息保障倍數為0.48。由于公司債務持續增長致利息支出不斷增加，并且對外投資收益受經濟環境及市場行情影響穩定性較低，公司EBITDA存在一定波動。

總體來看，公司經營活動凈現金流和EBITDA對利息支出的保障能力較低，償債指標有待改善。

銀行授信方面，截至2025年3月末，公司獲得銀行授信總額為613.83億元，尚未使用授信額度為287.97億元，備用流動性充足。

評級報告提示五項風險

中誠信國際在跟蹤評級報告中指出，需要從以下五個方面關注公司未來發展。

第一，鹽城東方債務規模逐年增長，短期償付壓力較大。2024年由于子公司少數股東增資帶來的權益規模增長，公司財務杠桿率有所下降，但整體水平仍偏高；同時，截至2025年3月末總債務555.88億元，其中短期債務198.06億元，面臨較大的短期償付壓力。

第二，鹽城東方面臨一定資本支出壓力。公司仍有一定規模代建和自營業務的在建及擬建項目，面臨一定的資本支出壓力，加之自營項目回報周期較長，后續運營及資金平衡情況需關注。

第三，鹽城東方其他應收款增幅大且占資產比重高。公司對外拆借規模大幅上升，2024年末其他應收款同比增長56.82%至334.35億元，占同期末總資產比重為36.21%，負面影響公司資產流動性。

第四，鹽城東方對外投資風險需關注。公司對外股權和基金投資規模較大，2024年投資收益同比減少96.75%至0.19億元，2025年一季度回升至1.59億元，需關注對外投資的回收風險及收益穩定性。

第五，鹽城東方或有負債風險。截至2025年3月末，公司對外擔保余額合計162.20億元，擔保規模較大，同時經營性對外擔保業務存在代償情況，需關注或有負債風險。

數據來源：公司年報、公司債券年度報告、公司主體與相關債項跟蹤評級報告、公司債券受托管理事務報告、公開債券募集說明書及行業研報等公開數據。