維州即將又要大幅征房產稅？澳洲百萬房價地區大增！賣房賺錢飆至20年新高！

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維州短租房轉型擠壓居民住房，征稅能否解憂？

維州熱門海邊小鎮的Airbnb房源，正在悄悄發生變化。

最新研究顯示，如今在Mornington Peninsula、Bass Coast等地，大量原本應是居民住房的房產，正被投資客以“整套出租”的方式掛上Airbnb平臺，徹底轉型為短租生意。

它們不再是房東臨時出租空房間的“共享經濟”，而是徹底“去主人化”的盈利工具。

數據顯示，2019年全澳Airbnb短租房源中，還有55%是由房東親自居住或接待的“有人氣”房源；

到了2023年，這一比例掉到42%，而“不駐留”的商業短租比例上升到58%。

在維州，這一趨勢尤為明顯。

Mornington Peninsula的非房東居住短租房源，在短短四年內增長了28%，從約2500套增長到3300套，堪稱澳洲Airbnb短租“心臟地帶”。

Bass Coast Shire（包括熱門旅游地Phillip Island）則增長了整整30%。

與此同時，市區反而出現回落。比如Melbourne CBD的Airbnb房源從2019年的2600套減少至2023年的不到2000套。

莫納什大學研究員Michaela Lang指出：“這些房子原本可以成為居民長期租賃住房，但現在變成了周租甚至日租房?！彼硎?，在如Noosa、Whitsundays、Barossa Valley等旅游區，也都出現了類似現象。

Mornington Peninsula市長Anthony Marsh坦言，如今不少普通海邊小屋變成了“日進斗金”的短租房，對本地住房市場造成沖擊。

“我們一年接待800萬游客，這個模式雖然滿足了旅游市場，但也拉高了生活成本，讓本地人很難找到負擔得起的房子?！?/p>

為應對這一問題，維州政府已于今年1月1日起對短租平臺征收7.5%的稅，并承諾所得全部用于住房建設，其中四分之一將投入地區項目。根據預算，2025年將帶來約7500萬澳元收入。

不過，一些分析認為，僅靠征稅或許還不夠，如何在發展旅游業和保障居民住房之間取得平衡，才是真正的挑戰。你怎么看？

02

$100萬已成“可負擔”！澳洲又有167區加入“房價百萬俱樂部”

PropTrack最新數據顯示，澳洲過去一年又有167個城區躋身“房價百萬俱樂部”。

目前，全澳已有近1600個城區的房屋中位價突破100萬澳元。

過去，這個價格曾被視為“天價”，但經過多年的上漲，如今許多人已將其視為“相對可負擔”的價格。

由于澳聯儲連續降息、投資者活動增加以及新5%首付計劃的出臺，今年全澳房價進一步上漲。

最新的PropTrack Home Price Index指出，目前澳洲典型住宅的價格為969000澳元，而首府城市典型住宅的價格則為1144000澳元。

在躋身“百萬房價俱樂部”的城區中，近一半位于新州，其中大部分位于悉尼。這并不令人意外，因為悉尼是全澳房價最高的城市。

但令人意外的是，在新晉百萬城區中，多數位于城市的西區及西南區——這以往是買家有機會買到較便宜房產的地區。

西區Rooty?Hill、St?Marys以及西南區的Ingleburn、Gregory Hills的房屋中位價均已突破7位數。

這些地區房價的穩步上漲受到首次置業者與投資者雙重需求的推動。

Richardson&Wrench的Roy mery表示，盡管Rooty Hill的房屋中位價已突破100萬澳元，但相對可負擔性仍是吸引買家的主要原因。

他說：“所有人都被迫往更西邊去，我們接待了許多來自Parramatta和Auburn等區的買家，他們為相對可負擔的價格而來?！?/p>

“這里有真正的城區生活氛圍，土地面積也大，許多投資者會在后院加建奶奶房?！?/p>

不過數據顯示，西澳、南澳和昆州百萬城區的增速最快。

目前，西澳共有138個城區的房屋中位價超過100萬澳元，這個數字增加了39%，南澳增加了31%，至139個。

昆州的百萬房價城區增加了51個，較去年增長20%。

過去幾年，這些州的房價迅速上漲，在相對可負擔、人口流入及投資熱度的共同作用下，價格持續攀升。

在過去一年，珀斯的房價上漲了15%，阿德萊德和布里斯班均上漲約12%，政策刺激與市場信心的恢復進一步推波助瀾。

今年，昆州多數新晉百萬城區位于布里斯班，主要集中在內城區或外圍城區。

南區Runcorn、Coopers lains和Underwood的房價已達7位數，北區Scarborough、Keperra和Banyo亦是如此。

Smith&Li的董事Jon mith表示，越來越多年輕家庭因Coopers lains地理位置居中、臨近市區而被吸引。

他說：“Coopers Plains多年來一直是個‘隱藏寶地’，如今終于迎來屬于它的發展階段。這里的社區氛圍很棒，多是年輕家庭，離醫院和大學都近，還有通往市區的火車站?！?/p>

陽光海岸Currimundi、Birtinya和Battery Hill等城區，今年也躋身“百萬房價俱樂部”。

在珀斯，新晉百萬城區主要集中在北區，包括Padbury和Kingsley。還有南區的Hilton與Kardinya，以及內城區的Yokine、Maylands和Bedford。

阿德萊德的新晉百萬城區則多位于南區及西區，包括Torrensville、Kidman Park和North Plympton，還有Bellevue Heights、Blackwood和Hawthorndene。

墨爾本僅有3個城區——Carrum、Gembrook和Bittern——今年躋身“百萬房價俱樂部”。

Ray White Chelsea的Shane O’Sughrue表示，Carrum因相對實惠的價格，吸引了希望購買濱海房產的自住買家，人氣大漲。

他說：“人們來到Carrum，就是為了這里的生活方式。晨跑、游泳、看日落、海邊野餐或沖浪，都是日常生活的一部分?！?/p>

“乘火車到市區僅需35至40分鐘，出門就是海灣。這里過去算是隱藏的寶地，但現在早就變了?！?/p>

霍巴特的RosnyOpossum?Bay也在過去一年躋身“百萬房價俱樂部”，首領地與北領地則無新增城區。

03

澳洲賣房盈利概率飆至20年新高！這些地區賣家卻虧到哭

如今澳洲售房者盈利的概率達到過去20年來的峰值，但若是房產位于少數高密度區域，賣家盈利的前景則不容樂觀。

周四Cotality發布的《盈虧報告》顯示，在今年第三季度成交的房產中，95.5%實現了轉售盈利，這一比例較第二季度的94.9%有所上升，創下2005年7月以來的最高紀錄。

同期，售房盈利中位數也刷新歷史新高，達到33.5萬澳元，較上一季度的31.5萬澳元有所增長。

盈利比例走高，要歸功于2025年全年持續上漲的房價——僅第三季度，全澳房價就上漲了2.5%。Cotality澳洲研究主管Eliza Owen表示：“房價上漲越多，房主在轉售時實現利潤的幾率就越高?！?/p>

數據顯示，獨立屋賣家的盈利概率（97.9%）明顯高于公寓賣家（90.6%），且不同城市、不同類型房產的盈利比例差異顯著。

在獨立屋交易方面，布里斯班賣家盈利概率最高，達99.7%；珀斯、悉尼和墨爾本緊隨其后，分別為98.9%、98.5%和97.5%。

公寓交易的情況則大相徑庭。墨爾本僅有80.5%的公寓賣家盈利，除達爾文外，其盈利比例在澳洲各州首府中排名墊底。

相比之下，悉尼和珀斯的公寓賣家盈利比例分別為88.1%和87.6%，布里斯班的公寓賣家更是創下99.9%的超高盈利比例。

Owen指出，珀斯房產市場在近5年內出現顯著反轉，2019年當地房產盈利率僅略高于50%，如今已幾近100%。

她還補充道：“這份報告也顯示，長期低迷的墨爾本公寓市場已出現回暖跡象，至少使得該類房產在2025年初達到的虧損峰值略有下降。”

具體到區域，第三季度墨爾本市議會轄區（Melbourne LGA）有45.5%的房產轉售時遭遇虧損，為全市最高；Stonnington和Port Phillip緊隨其后，虧損比例分別為29.8%和26.3%。

在悉尼，Parramatta是公寓虧損成交比例最高的區域，達24.1%；Strathfield和Ryde分居二三位，虧損比例分別為22.3%和22%。

報告指出，公寓虧損成交案例主要集中在五個轄區——墨爾本、Parramatta、Port Phillip、悉尼和Stonnington，這些區域的虧損成交總量占全澳公寓虧損成交總量的三分之一以上，不過目前這些區域的行情均已有所好轉。

其中，悉尼轄區的虧損成交比例雖僅為12.2%（相對較低），但因其房產成交量大，虧損成交的絕對數量并不少。

報告分析，這些區域的公寓虧損問題，根源在于21世紀10年代的期房公寓開發熱潮：當時大量公寓建成導致房源供給過剩，后續出臺的貸款限制政策及海外投資減少，又進一步抑制了房產投資者的需求，最終造成公寓交易虧損頻發。

Owen認為，未來澳洲房產市場將出現明顯分化，分化界限將是購房者在疫情爆發前后的入市時間。

她表示：“當前房產市場已處于歷史高位，且未來利率仍有上漲可能，市場上漲空間已十分有限。對于近期入市的購房者而言，未來一年轉手房產出現虧損的風險會更大；而此次房產市場上漲帶來的巨額收益，大多都被疫情前購房的人群收入囊中?！?/p>

經濟學家Diaswati Mardiasmo則指出，公寓與獨立屋的供需關系存在本質差異：公寓市場供給持續增加，獨立屋供應卻相對有限。

“一套獨立屋的上市，通常是因為屋主去世、離婚或換置住房；而公寓項目則源源不斷地被批準、建設?！?/p>

她還補充道，虧損成交的公寓多集中在公寓開發密集區域，且小戶型公寓賣家面臨的虧損風險遠高于大戶型公寓賣家。

“一居室和兩居室公寓在市場存量中占比達50%至60%，部分區域甚至高達70%，這類戶型賣家虧本的可能性，要比三居室、四居室公寓賣家大得多。”

04

澳洲住房條件最差區公布！悉墨成重災區，Parramatta排名墊底

一項針對澳洲住房狀況的全國性研究揭示，悉尼與墨爾本多個區正面臨嚴重的住房質量問題，包括結構性缺陷、管道故障和人口過度擁擠等，成為全澳住房條件最差的地區。

這項由iSelect發布的研究分析了全澳SA4區域在21項指標上的表現，包括房屋結構狀況、氣候、人口健康及醫療服務可達性，旨在識別居民最容易受到劣質住房影響的地區。

結果顯示，悉尼和墨爾本的住房存在最嚴重的結構問題與擁擠問題。盡管這些問題并未波及大多數住房，但發生概率已超出全澳平均水平。

iSelect的Sophie Ryan表示，澳洲多個大型住房市場正面臨著“實實在在的住房困境”。

她指出：“墻體開裂、地基下沉以及管道故障等問題屢見不鮮，這無疑加重了居民的生活負擔。而且這類住房問題不只會影響居住舒適度，還可能對健康造成嚴重危害。”

Parramatta的住房狀況在全澳排名墊底，該地區11.8%的住房存在結構問題，其中4.8%有嚴重裂縫，3.5%出現地基下沉或位移現象。

此外，該地區10%的住房存在居住擁擠問題，這也使其成為全澳住房條件評分最低的區域。

Ryan指出：“已有研究表明，居住擁擠會讓居民壓力增大，無論成年人還是兒童，整體身心健康狀況都會變差?！?/p>

悉尼內西南區和西南區也存在類似住房問題，管道故障和各類建筑結構缺陷的發生率居高不下。

而悉尼內西區、CBD及內南區等核心區域，則深陷居住擁擠的困境。這一現象說明，住房條件差并非僅存在于悉尼的中環或遠區。

墨爾本的多個區同樣位居住房條件差的榜單前列，東南部、西北部和西區雖存在的問題各有不同，但均躋身全澳住房條件最差的十大區域。

調查顯示，這些區的墻體或地面開裂問題相對較少，但其他類型的結構問題頻發，居住擁擠的狀況也長期得不到改善。

悉尼的Blacktown和Ryde等區也入選這一最差榜單。Ryan強調：“了解當地住房狀況意義重大。這能幫助居民認清潛在風險，提前規劃房屋維修事宜，同時做出有利于守護住房和家人的決策。”

與之形成鮮明對比的是，澳洲住房條件最優的區域大多集中在西澳。其中，Mandurah位居榜首，該地區存在結構問題、嚴重裂縫及居住擁擠問題的住房數量極少。

珀斯西南部、Bunbury以及珀斯西北部等西澳首府周邊區域的住房狀況同樣表現出色，地基問題和管道故障的發生率極低。

就連小麥帶（Wheat Belt）以及西澳部分內陸偏遠區域，其住房標準也高于全澳平均水平。此外，珀斯內城區和東南部區域也成功躋身全澳住房質量最佳的十大區域之列。

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