回遷房未過戶，舅舅贈與是否成立？遺產繼承律師分析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周志明終身未婚，無子女。其父周振國早年與前妻育有一子（周志明）一女（周梅）。后周振國與吳秀蘭再婚，共同生育兩女：吳芳、吳靜。

周志明于2022年6月猝然去世，未留遺囑。其名下有一套102號房屋，系2009年與甲公司簽訂《多層住房認購協議》取得的回遷安置房，已交付使用，但至今未辦理不動產權證。

外甥女林琳主張：舅舅周志明生前多次明確表示將102號房屋無條件贈與自己，并提交微信聊天記錄及三位朋友的證人證言。周志明去世后，房屋由吳芳、吳靜實際占有，故訴至法院，請求判令102號房屋由其居住使用。

吳芳、吳靜辯稱：周志明未立遺囑，亦未簽訂書面贈與合同；所謂“贈房”僅有口頭或微信說法，不構成法律上的遺贈或贈與關系。吳秀蘭作為周志明的繼母，系其唯一第一順序法定繼承人；吳秀蘭去世后，二人依法繼承相關權益。

二、裁判結果

法院判決：駁回林琳的全部訴訟請求。

三、法院說理

遺贈必須以合法遺囑形式作出

《民法典》明確規定，遺贈須通過符合法定形式的遺囑進行。林琳提交的微信記錄和證人證言，雖反映周志明有贈房意愿，但無法證明其作出了自書、代書、公證等有效遺囑，不構成法律意義上的遺贈。

不動產贈與需書面+登記才生效

即使視為生前贈與，根據《民法典》，贈與房產應采用書面形式，且須辦理產權轉移登記方發生物權效力。102號房屋既無書面贈與合同，也未完成過戶，贈與關系未成立。

原告未能完成舉證責任

林琳作為主張權利的一方，未能提供充分證據證明存在有效遺贈或贈與，依法應承擔舉證不能的不利后果。

繼承問題不在本案審理范圍

吳芳、吳靜雖主張繼承權，但未在本案中正式提出分割請求。鑒于案由不同、當事人范圍不一致，法院認為房屋繼承問題應另行訴訟解決。

四、律師提示

本文由北京遺產律師靳雙權團隊整理。需要提醒的是：自然人欲將房產贈與法定繼承人以外的人（如外甥、侄女、朋友等），必須通過合法有效的遺囑或書面贈與合同明確表達意愿。僅憑口頭承諾、微信聊天或他人轉述，難以被法院認定為有效遺贈。尤其對于尚未取得產權證的回遷房，更需提前做好法律安排。

如您涉及遺贈效力認定、回遷房繼承、親屬間房產贈與等法律問題，建議及時咨詢專業律師，依法維護自身合法權益。