從現(xiàn)象級(jí)紅盤到業(yè)主頻繁維權(quán)，北京首鋼電建華曦府口碑風(fēng)波，都是降價(jià)惹的禍？

左側(cè)為豐臺(tái)華曦府項(xiàng)目，右側(cè)為在建寫字樓。董紅艷/攝

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者董紅艷 北京報(bào)道

曾創(chuàng)下首開即售罄佳績(jī)的北京豐臺(tái)區(qū)首鋼電建華曦府，如今接連遭遇業(yè)主維權(quán)。交付后，小區(qū)被指存在隔音缺陷、交付質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問題，在此之前還被業(yè)主要求履行“保價(jià)”承諾。

對(duì)于噪音問題，開發(fā)商出具檢測(cè)報(bào)告佐證項(xiàng)目隔音達(dá)標(biāo)，稱業(yè)主訴求存在不實(shí)表述。項(xiàng)目銷售人員也向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，可能是有人惡意造謠。中介人士指出，房?jī)r(jià)大幅下跌或是業(yè)主維權(quán)核心誘因。而業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大時(shí)業(yè)主維權(quán)易增多，房企需強(qiáng)化市場(chǎng)研判與產(chǎn)品力建設(shè)。

12月17日，《華夏時(shí)報(bào)》記者在現(xiàn)場(chǎng)注意到，在項(xiàng)目西邊商業(yè)體的影響下，華曦府小區(qū)局部低樓棟的采光有所削弱。

但對(duì)于是否因?yàn)榻祪r(jià)維權(quán)，記者從小紅書看到，有業(yè)主表示，在意房?jī)r(jià)的人，誰(shuí)會(huì)把自家的“丑事”公之于眾？我們關(guān)注的是未來每一天的生活品質(zhì)怎么能得到保證。

而各方爭(zhēng)議聲中，中國(guó)電建地產(chǎn)旗下的北京第三座華曦府——長(zhǎng)安華曦府·金安正在籌備入市。

業(yè)主維權(quán)層出不窮

近日，首鋼電建華曦府的業(yè)主李樊（化名）向記者表示，小區(qū)業(yè)主目前正在進(jìn)行小區(qū)隔音問題方面的維權(quán)，指出小區(qū)房屋存在隔音缺陷，存在臥室、衛(wèi)生間、樓道等區(qū)域鄰居生活噪音的干擾，夜間甚至“能清晰聽到鄰居打呼嚕聲”。

在此之后，名為“華曦府業(yè)主家園”的公眾號(hào)發(fā)布了《要求中國(guó)電建地產(chǎn)、北京首鋼地產(chǎn)督促下屬企業(yè)北京首鋼海賦置業(yè)有限公司解決北京市豐臺(tái)區(qū)華曦府小區(qū)房屋隔音問題的公開信》，對(duì)相關(guān)噪音問題進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，要求項(xiàng)目方進(jìn)行排查、整改并給予相應(yīng)補(bǔ)償。

不過，11月27日，華曦府在其公眾號(hào)上回應(yīng)稱，上述公開信存在諸多夸大言辭、無中生有的不實(shí)言論，嚴(yán)重扭曲了北京華曦府項(xiàng)目的實(shí)際情況。并且明確開發(fā)企業(yè)方面已于2024年6月20日對(duì)相關(guān)住宅樓進(jìn)行了房間之間空氣聲隔聲、樓板撞擊聲隔聲檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果顯示，本次所檢的相鄰兩戶房間之間空氣聲隔聲均大于45dB，樓板撞擊聲隔聲均小于等于65dB，符合GB50118-2010《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)。

值得關(guān)注的是，公眾號(hào)“華曦府業(yè)主家園”發(fā)布的噪音維權(quán)公開信很快被刪除。取而代之的是，“華曦府業(yè)主家園”另一個(gè)聲明稱，此前發(fā)文提及的隔音問題訴求，僅為部分業(yè)主的居住使用體驗(yàn)反饋，并不代表小區(qū)房屋存在重大質(zhì)量問題，也不能反映小區(qū)整體居住品質(zhì)。

同時(shí)，值得留意的是，在此次維權(quán)之前，李樊還進(jìn)行過保價(jià)方面的維權(quán)。據(jù)悉，2024年北京華曦府項(xiàng)目方曾發(fā)布保價(jià)說明稱，從2024年9月20日起，到房屋交付，將為本項(xiàng)目業(yè)主所購(gòu)房源進(jìn)行價(jià)格保護(hù)，本項(xiàng)目同類型產(chǎn)品如果發(fā)生降價(jià)行為，開發(fā)商方面將根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償。

不過，李樊透露其保價(jià)方面的維權(quán)已經(jīng)擱置。鑒于項(xiàng)目已經(jīng)在今年6月份完成交付，李樊感嘆道：“保價(jià)維權(quán)很難，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的保價(jià)協(xié)議約定只保價(jià)到交房。整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格下跌是趨勢(shì)，這是沒辦法的（事情）。”

對(duì)于保價(jià)協(xié)議，中介人士張俊（化名）向記者分析稱：“所有的開發(fā)商都會(huì)以售樓處的折扣價(jià)說事。（購(gòu)房者）很難告贏。”

除了隔音、保價(jià)問題，記者注意到，在社交平臺(tái)上，還有業(yè)主公開指責(zé)豐臺(tái)華曦府的交付質(zhì)量差的問題。該業(yè)主表示驗(yàn)房師共計(jì)核驗(yàn)出140多處大小問題，存在主臥下水不通、衛(wèi)生間反味等問題，生活受到影響。而當(dāng)《華夏時(shí)報(bào)》記者向業(yè)主提出進(jìn)一步采訪請(qǐng)求時(shí)，該業(yè)主表示不方便接受采訪。

12月17日，《華夏時(shí)報(bào)》記者到訪了華曦府項(xiàng)目。在現(xiàn)場(chǎng)，記者注意到，在項(xiàng)目西邊商業(yè)體的影響下，華曦府小區(qū)局部低樓棟的采光有所削弱。小區(qū)內(nèi)有部分業(yè)主/員工活動(dòng)，但記者進(jìn)入樓棟區(qū)域進(jìn)行探訪的過程中，未發(fā)現(xiàn)明顯的噪音干擾情況。

項(xiàng)目降價(jià)為核心原因？

對(duì)于噪音方面的維權(quán)，張俊指出，北京華曦府是裝配式建筑，跟搭積木似的建起來的，這可能對(duì)噪音有一定的影響。但現(xiàn)在的很多新房都有一定的噪音問題。

一位建筑行業(yè)專業(yè)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，僅部分裝配式建筑相比現(xiàn)澆的建筑，在結(jié)構(gòu)整體性方面和隔音方面出問題的概率會(huì)稍微大些，但當(dāng)前建造技術(shù)都已較為成熟。而在張俊看來，業(yè)主維權(quán)的主要原因還是房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅下跌而引發(fā)不滿。

但對(duì)于是否因?yàn)榻祪r(jià)維權(quán)，記者從小紅書看到，有業(yè)主表示，在意房?jī)r(jià)的人，誰(shuí)會(huì)把自家的“丑事”公之于眾？我們關(guān)注的是未來每一天的生活品質(zhì)怎么能得到保證。

不同于當(dāng)前被維權(quán)陰影籠罩的局面，北京華曦府此前在北京樓市中一度高光頻現(xiàn)，備受市場(chǎng)矚目。土拍信息顯示，北京華曦府所在地塊在2022年6月1日北京第二批次集中供地中出讓，當(dāng)時(shí)吸引了13家房企報(bào)名參與，歷經(jīng)41輪競(jìng)拍后，最終由首鋼地產(chǎn)與中國(guó)電建地產(chǎn)組成的聯(lián)合體成功競(jìng)得。成交總價(jià)26.45億元，溢價(jià)率達(dá)15%。

之后，項(xiàng)目快速進(jìn)入市場(chǎng)，作為西四環(huán)稀缺的住宅項(xiàng)目，憑借低密屬性、央企開發(fā)及購(gòu)房政策紅利等優(yōu)勢(shì)，一度成為銷售紅盤。2022年9月份，北京華曦府首次開盤，銷售指導(dǎo)價(jià)為7.5萬(wàn)元/平方米。據(jù)華曦府微信公眾號(hào)消息，華曦府首開2小時(shí)249套可售期房房源，全部售罄；2024年9月，項(xiàng)目以現(xiàn)房形式開盤，恰逢樓市新政出臺(tái)，開盤當(dāng)日便簽約108套。

2025年6月份，北京華曦府交房。但截至目前仍有部分房源在售。近日，記者以購(gòu)房者身份對(duì)北京華曦府進(jìn)行了咨詢。項(xiàng)目銷售人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，該項(xiàng)目工抵房的售價(jià)約為6.5萬(wàn)元/平方米。

而市場(chǎng)上總是不乏低價(jià)的聲音。記者注意到，在北京某商品房交流群中，有中介人員發(fā)布的華曦府現(xiàn)房特惠房源，單價(jià)6萬(wàn)元/平方米，部分124平米的房源總價(jià)為739萬(wàn)元到784萬(wàn)元。小紅書相關(guān)項(xiàng)目推廣平臺(tái)，也多次在社交平臺(tái)上發(fā)布房源信息稱：“豐臺(tái)華曦府房源原750萬(wàn)元，工抵房610萬(wàn)元。”

而據(jù)張俊了解，該項(xiàng)目在今年10月1日降價(jià)到6.5萬(wàn)元/平方米之后，有部分房源再次進(jìn)行了降價(jià)。“單價(jià)6萬(wàn)到6.2萬(wàn)元/平方米，還可以送車位。”張俊向記者指出。

但當(dāng)記者向項(xiàng)目銷售人員求證優(yōu)惠價(jià)格是否屬實(shí)時(shí)，銷售人員態(tài)度謹(jǐn)慎，僅表示最近很多業(yè)主和其他項(xiàng)目人員偽裝成意向購(gòu)房者前來探價(jià)，具體成交價(jià)需要綜合多重因素考量。

現(xiàn)場(chǎng)銷售人員馬莉（化名）向記者表示，華曦府售樓處正常售價(jià)還是7.5萬(wàn)元/平米，不過這個(gè)月有工抵房，單價(jià)約為6.5萬(wàn)元/平米，124平米的房源總價(jià)在800萬(wàn)元上下，目前總共也就20多套房源，客戶在這個(gè)優(yōu)惠價(jià)的基礎(chǔ)上還可以享有“1萬(wàn)元購(gòu)置產(chǎn)權(quán)車位”的優(yōu)惠，而之前的業(yè)主購(gòu)買的負(fù)一層的車位為30多萬(wàn)元一個(gè)。現(xiàn)在正是“尾盤撿漏”的時(shí)候。

對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)上不斷出現(xiàn)的維權(quán)聲音，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)曾向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大的情況下，業(yè)主維權(quán)的情況的確會(huì)增多。建議項(xiàng)目方定價(jià)前進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)研判，多方位提升自身產(chǎn)品吸引力。

對(duì)于購(gòu)房者而言，該項(xiàng)目調(diào)價(jià)后已經(jīng)具備一定的性價(jià)比。在張俊看來，目前豐臺(tái)華曦府的價(jià)格應(yīng)該是穩(wěn)定下來了，購(gòu)房者買后不用再擔(dān)心會(huì)虧太多，項(xiàng)目周邊并沒有什么明顯的不利因素。

不過，張俊也坦言，購(gòu)買該項(xiàng)目的客戶，需要在得房率上有一些妥協(xié)。公開市場(chǎng)資料顯示，北京華曦府的得房率為75%到81%。相比近年來在“好房子”政策引導(dǎo)下直奔90%得房率的新房項(xiàng)目，其在空間利用率上明顯不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于得房率較低的問題，馬莉表示，項(xiàng)目124平米的房源套內(nèi)只有約98平米，得房率僅約79%，這個(gè)項(xiàng)目是2022年拿的地，當(dāng)時(shí)其實(shí)也屬于得房率較高的項(xiàng)目。不過相比今年新供應(yīng)的一些“四代住宅”地塊，得房率的確是有些落差。新供應(yīng)地塊很多較為偏遠(yuǎn)，華曦府和熙華臺(tái)項(xiàng)目都是“泛海淀”概念，目前項(xiàng)目所在的近海淀區(qū)域已經(jīng)少有供地。

中介人員劉靖（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者坦言，相比而言，臨近項(xiàng)目熙華臺(tái)區(qū)位更好，品質(zhì)也比較高，相比華曦府開盤時(shí)間晚，賣得反而更快，當(dāng)前就剩下一兩套房源。目前華曦府主要就是價(jià)格較為便宜，如果以當(dāng)前價(jià)位購(gòu)買四居，在環(huán)線上就只能再往外了。

值得關(guān)注的是，中國(guó)電建地產(chǎn)在北京已經(jīng)推出了多個(gè)“華曦府”項(xiàng)目，除了2022年9月開盤的豐臺(tái)華曦府外，還在2024年12月15日推出了門頭溝長(zhǎng)安華曦府項(xiàng)目。另外，同樣位于門頭溝的長(zhǎng)安華曦府?金安也正處在開盤前預(yù)熱階段，有市場(chǎng)人士稱項(xiàng)目可能將在年底開盤。

“華曦府”兄弟們能否經(jīng)得起相關(guān)爭(zhēng)議聲音的考驗(yàn)？為了進(jìn)一步了解情況，近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者向中國(guó)電建地產(chǎn)、首鋼地產(chǎn)以及項(xiàng)目公司方面發(fā)送了采訪提綱，但截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>