房企手握大量閑置土地，有點(diǎn)進(jìn)退兩難

家人們！今天咱聊個扎心又魔幻的房產(chǎn)熱點(diǎn) —— 房企手里攥著近萬頃閑置土地，跟燙手山芋似的扔不掉、啃不動！部分爆雷房企的土地儲備，按現(xiàn)在的速度 20 年都賣不完，27 個重點(diǎn)城市的未售商品宅地更是接近一半，業(yè)內(nèi)都在喊著要加大回收力度。咱先把這事掰開揉碎了說，全是大白話，保證人人能聽懂！

先給大家擺點(diǎn)實在數(shù)據(jù)，不是我瞎掰，都是權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的。全國 313 個城市都公示了存量住宅用地清單，其中 27 個典型城市 —— 像北京、上海、廣州、重慶這些大家耳熟能詳?shù)某鞘校偣参罩?4.4 萬公頃土地。這里面能直接賣的商品住宅用地就有 3.7 萬公頃，可已經(jīng)賣掉的還不到一半，剩下的 2.2 萬公頃跟 “沉睡資產(chǎn)” 似的擱那兒呢。更夸張的是，這 27 城里還有 0.9 萬公頃土地壓根沒動工，妥妥的近萬頃閑置地！

再給大家舉兩個真實例子，比干巴巴的數(shù)據(jù)帶勁多了。華東有家爆雷房企，手里 400 多萬平方米的未開工土地，今年上半年就開工了 12 萬平方米，照這速度得 16 年才能開發(fā)完。還有一家曾經(jīng)排行業(yè)前 20 的房企，現(xiàn)在手里仍有 2500 萬平方米土儲，分布在太原、武漢、成都這些二線城市，可他們今年上半年才賣了不到 100 萬平方米的房子，算下來 20 年都消化不完。最諷刺的是廣州南沙那個 “雙塔地標(biāo)” 地塊，本來要建 290 米的高樓，結(jié)果成了臨時停車場，因為開發(fā)商陽光城爆雷，這地被認(rèn)定為閑置土地，最后只能調(diào)規(guī)處置。

為啥這些土地會變成 “曬太陽的寶貝”？說白了就三個核心原因，咱一個個說透。第一，當(dāng)年拿地太瘋狂，現(xiàn)在 “面粉比面包貴”。這些土地大多是 2021 年之前樓市最熱的時候，房企們搶著高溢價拿的，當(dāng)時覺得拿地就是賺，現(xiàn)在房價不漲反跌，真要動工蓋房，賣的錢還不夠土地成本和建設(shè)成本，開發(fā)就等于虧，誰愿意干這傻事？華東那家爆雷房企的人就直言：“不開發(fā)還算個資產(chǎn)，一開發(fā)就虧到底”。

第二，規(guī)劃跟不上市場，建出來也沒人買。五六年前房企拿地時，都想著蓋高密度剛需房，走高周轉(zhuǎn)路線。可現(xiàn)在市場變了，大家更想買改善房、好房子，原來規(guī)劃的那些戶型、容積率，早就不符合需求了。就像有些遠(yuǎn)郊地塊，當(dāng)年規(guī)劃的全是剛需盤，現(xiàn)在配套跟不上，交通不方便，就算蓋好也賣不動，開發(fā)商索性干脆不動工。

第三，爆雷房企的債務(wù)爛攤子太復(fù)雜，想動也動不了。這些房企要么欠著銀行的錢，土地被抵押了；要么債權(quán)關(guān)系亂七八糟，想轉(zhuǎn)讓都沒人接。債權(quán)人寧愿要現(xiàn)成的工抵房，也不要這些沒動工的地塊，畢竟土地能不能變現(xiàn)還是個未知數(shù)。而且地方政府收儲也有難處，給的價格太低，房企不愿意賣；想調(diào)規(guī)又要走一堆流程，等批下來黃花菜都涼了。

這近萬頃閑置地就像樓市的 “堵點(diǎn)”，帶來的影響可不小，咱普通人都能感受到。首先是城市資源浪費(fèi)，好好的土地閑著曬太陽，周邊想建學(xué)校、醫(yī)院、商場都沒地，住在附近的居民日子能方便嗎？就像那些遠(yuǎn)郊板塊，本來盼著開發(fā)商蓋房帶動配套，結(jié)果土地閑置，最后成了 “鬼城” 一樣的存在，已入住的業(yè)主通勤兩小時，規(guī)劃的幼兒園遲遲不開工。

其次是市場供需更扭曲，出現(xiàn) “冰火兩重天” 的怪象。一邊是遠(yuǎn)郊閑置地沒人管，蓋出來的剛需房堆著賣不掉；另一邊是核心城市核心地段的好房子供不應(yīng)求，北京的人才宿舍一推出就被搶空，上海的低密洋房開盤就售罄。咱們普通人想要的剛需好房沒有，庫存的要么太遠(yuǎn)要么不符合需求，買房越來越難。

還有就是地方發(fā)展受拖累，土地出讓金是地方政府的重要收入，用來建地鐵、修公路、搞教育醫(yī)療。現(xiàn)在土地閑置收儲不了，地方?jīng)]了這筆錢，城市配套建設(shè)就變慢，反過來又影響樓市信心，形成惡性循環(huán)。那些暫停供地的三四線城市就是例子，庫存沒消化多少，核心城區(qū)房價反而漲了，剛需更買不起了。

聊到這兒，我得說點(diǎn)實在觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是真心話。首先，這事兒根本不是 “房子太多”，而是 “錯配太嚴(yán)重”。業(yè)內(nèi)喊著加大回收和調(diào)規(guī)力度，我舉雙手贊成，但不能一刀切。對于那些遠(yuǎn)郊閑置地，與其讓它一直閑著，不如調(diào)規(guī)改成保障房、租賃房，或者建產(chǎn)業(yè)園區(qū)，畢竟現(xiàn)在 2.6 億租房大軍等著住的地方，2 億新市民需要剛需房，把無效供給變成有效供給才是關(guān)鍵。

其次，房企不能抱著 “死資產(chǎn)” 不放，政策也得給點(diǎn)誠意。有些爆雷房企覺得土地在賬面上還算資產(chǎn)，寧愿閑置也不愿低價被收儲，這其實是惡性循環(huán)。土地越閑置越貶值，最后可能一文不值。而地方政府收儲時，也得合理定價，不能讓房企虧到離譜，同時簡化流程，別讓調(diào)規(guī)等個三年五載。廣州用 304 億專項債收儲閑置地建保障房，這個路子就很對，值得推廣。最后，這事兒本質(zhì)是樓市 “狂飆時代” 的后遺癥，得用慢功夫治。當(dāng)年房企高杠桿、高溢價拿地，瘋狂擴(kuò)張，現(xiàn)在的閑置土地就是代價。別指望一下子就能解決，也別想著靠暫停供地蒙混過關(guān)。暫停供地只會讓核心地段房源更緊張，遠(yuǎn)郊庫存更難消化，根本解決不了結(jié)構(gòu)性問題。真正的解決辦法，是讓土地回歸 “居住屬性”，讓供給匹配需求，讓房企回歸理性，這才是樓市健康發(fā)展的根本。家人們，樓市從來不是孤立的事兒，閑置的土地背后，是無數(shù)人的住房期待，是城市發(fā)展的節(jié)奏。現(xiàn)在國家已經(jīng)出臺了 18 條政策，專項債收儲、調(diào)規(guī)讓利，都是在努力破解這個難題。咱們今天聊這些，不是為了吐槽，而是想讓大家看清樓市的真相 —— 沒有永遠(yuǎn)的紅利，只有順應(yīng)趨勢的理性。后續(xù)我會持續(xù)跟進(jìn)各地土地回收的進(jìn)展，看看哪些城市做得好，哪些閑置地能 “起死回生”。你們身邊有沒有閑置的土地？對這事有啥想說的？評論區(qū)聊起來，關(guān)注我，咱下期接著扒樓市那些真實又扎心的事兒！