五年首提“公積金制度改革”，對穩樓市有何影響？專家：減輕購房壓力

本文來源：時代周報 作者：曾思怡

據新華社報道，12月16日，中央財辦有關負責人接受媒體采訪時提到，要以構建新模式為牽引推動房地產高質量發展，包括改革完善房地產開發、融資、銷售等基礎制度，合理把握房地產發展新模式各項基礎制度出臺時機，深化住房公積金制度改革。

此前，中央經濟工作會議強調“著力穩定房地產市場”，提出因城施策控增量、去庫存、優供給。這釋放出“防風險、穩預期、促轉型”的清晰信號，為處于深度調整期的房地產市場指明了政策路徑。

時代周報記者梳理發現，過去五年來中央經濟工作會議涉房地產內容來看，“穩樓市”是不變的核心內容。

全國房地產經理人聯盟理事鄧浩志對時代周報記者指出，今年中央經濟工作會議關于房地產的內容，提出“因城施策控增量、去庫存、優供給”，具體操作上提出“收購存量商品房重點用于保障性用房”“公積金制度改革”等，而且這兩項表述在最近五年中央經濟工作會議中首度出現。

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接下來，如何“穩樓市”？

住房和城鄉建設部部長倪虹在12月16日發表的署名文章提到，建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，根據人口變化合理確定住房需求，科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理。

五年首提“公積金制度改革”

了解未來一年房地產政策走勢之前，不妨先看現階段我國房地產市場概況。

中央財辦近日表示，從剛性需求看，2024年我國常住人口城鎮化率為67%，而戶籍人口城鎮化率不足50%，新落戶農民工、新畢業大學生等“新市民”剛性住房需求有待繼續釋放；從改善需求看，盡管我國城鎮住房總量已經不小，但區位分布、持有結構不均衡，相當部分城鎮居民住房滿意度還不夠高，存在“以舊換新”“以小換大”的改善性需求。

這也意味著，我國房地產高質量發展仍有較大空間。如何更好打開這些空間，也正是近期今年中央經濟工作會議在房地產布局方面的重點。

比對2021年-2024年的中央經濟工作會議全文可以發現，今年在房地產領域的內容中，首度出現了“公積金制度改革”“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”的表述。

近年來，相關方案已經陸續在不同城市落地。在今年中央經濟工作會議部署中提及，或意味著實施范圍和力度將進一步擴大。

公積金制度改革方面，今年以來，多個城市實行公積金用作首付款，在前期降低首付比例、提高公積金貸款額度的基礎上，又將購房壓力壓減了一個層級，其改革政策包括但不限于“商轉公”“異地互貸”“公積金直付房租”“可用于老舊小區加裝電梯”等，以上舉措既穩樓市，又惠民生。

有分析認為，本次會議在表述上，將“深化住房公積金制度改革”和“有序推動‘好房子’建設”放在一個句子中，或意味著后續在公積金使用上，配套政策將向購買好房子傾斜，還會進一步完善或擴大相關支持力度。

值得一提的是，中央經濟工作會議結束數日后，深圳市住房公積金管理委員會發布并實施新版《深圳市住房公積金提取管理規定》，新規覆蓋購房、租房、老舊住房更新改造三方面，新增多項提取情形，放寬提取條件，包括支持公積金“既提又貸”等。

根據上述規定，深圳開始將購房還貸提取范圍從深圳市擴展至全國，職工及家庭成員償還全國范圍內首套、二套住房貸款本息時，可申請購房還貸提取。

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廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，當前公積金制度面臨部分城市個貸率低，異地貸款流程待優化等問題，這些都不是傳統公積金業務所能解決的，迫切需要制度改革。

他表示，公積金是普惠金融，在當前迫切需要做大保障房、租購并舉的背景下，這個普惠金融應該發揮更大作用，“可探索在此基礎上組建住房銀行，更好服務年輕人、新市民及新模式轉型”。

在最近5年中央經濟工作會議中，“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”也在今年被首度提及。

時代周報記者比對往年中央經濟工作會議關于存量商品房、保障房等內容，2023年提出“加快推進保障性住房建設”，2024年提出“推進處置存量商品房工作”。

今年則直接提出鼓勵收購存量商品房作為保障房，提供了更明確的執行路徑，既為存量商品房指明一條去化路徑，也避免了去化慢、去化難的背景下再新建保障性住房的做法，防止加劇總量過剩、資源浪費。

從實施路徑來看，中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢在媒體采訪時指出，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房重點或仍將是鼓勵地方開展收購工作，前期已經拓展了地方政府專項債的使用范圍，后續在支持收購存量商品房上有望加大配套措施和力度。

再提“因城施策”

回顧過去5年中央經濟工作會議對房地產領域的布局，“因城施策”提了3次，分別是在2021年、2022年以及今年。

鄧浩志認為，“因城施策”的表述再度出現，對應的是樓市分化的背景。

“隨著城市化進程，地區間人口和產業的差異擴大，就產生了不同地區對住房的需求差異巨大，所以按照過往的一刀切的政策，那肯定是不適用的。”他指出，這個提法（因城施策）由來已久，不過今年在中央經濟工作會議中再提及，也是呼應地區間分化加劇的房地產市場。

時代周報記者梳理發現，早在2016年的全國政府工作報告中，就提出“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存”。

彼時這一政策的提出，是為了回應當時房地產市場兩極分化的問題，即：熱門一二線城市房價快速上漲，而廣大三四線城市面臨較大的去庫存壓力。

彼時尤是房地產快速上漲時期，購房者普遍持有對房價上漲的預期，部分地區去庫存的壓力逐漸變大。而隨著2021年全國樓市進入調整期，樓市去庫存壓力整體持續提升，且不同地區間的分化持續加劇。

即使是同一城市，不同片區的房產價格也在持續分化，被一眾從業者形容為“冰火兩重天”。

克而瑞核心城市數據顯示，從供給端看，新房市場呈現明顯的“品質驅動型”分化，11月典型城市去化率同環比上升3個百分點至34%，去化率指標出現微增。

但在去庫存方面，易居研究院全國百城庫存報告顯示，11月份，全國百城新建商品住宅去庫存周期（存銷比）達27.4個月，去化速度明顯放緩。

廣州市房協專家委委員、廣東中原地產代理項目部總經理黃韜對時代周報記者指出，即使在樓市相對最穩的一線及熱門二線城市，雖然有少數高端網紅樓盤受追捧，但整體來看樓市量價壓力并未減退。

“在此背景下，樓市政策發力點應該是在客觀看待行情的基礎上，不同城市，甚至不同城區，應該因地制宜推行政策，平穩度過周期。”

前述署名文章提到，接下來將處理好推動房地產高質量發展的主要關系，包括頂層設計和因城施策的關系，以及增量和存量的關系，從各地區經濟社會發展水平、房地產市場狀況、人口數量結構變化等實際出發，因城施策、精準施策、一城一策，充分賦予城市政府房地產市場調控自主權，因地制宜調整優化房地產政策；堅持合理控制增量、優化調整存量、著力提高質量。