拿下梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)20年租約：陳文博借城市更新加速恒隆轉(zhuǎn)型

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵

12月12日，恒隆地產(chǎn)有限公司（00101.HK）宣布與上海九百（集團(tuán)）有限公司（600838.SH）簽約，租賃南京西路1038號(hào)商業(yè)20年。該地址前身為梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)，已于2024年8月1日開(kāi)始停業(yè)，開(kāi)展為期3年的調(diào)整改造。

（已圍起圍擋的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)，唐韶葵/攝）

目前，南京西路恒隆廣場(chǎng)三期正在擴(kuò)建中，總建面約為3000平方米。恒隆地產(chǎn)租下南京西路1038號(hào)，將為其在南京西路的物業(yè)組合新增約9.6萬(wàn)平方米建筑面積，整體規(guī)模擴(kuò)大44%，總建筑面積提升至約31.2335萬(wàn)平方米。

（擴(kuò)建中的南京西路恒隆廣場(chǎng)三期工程，唐韶葵/攝）

可以想象，在恒隆成為南京西路這一全國(guó)知名商圈的商業(yè)經(jīng)營(yíng)“一哥”之后，南京西路的高端零售格局也將醞釀巨變。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文指出，恒隆集團(tuán)近期于杭州、無(wú)錫、上海三地落子的商業(yè)項(xiàng)目，正沿用一套高度相似的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)邏輯——“承租、對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行改造升級(jí)”。這兩個(gè)標(biāo)志性動(dòng)作，正是恒隆集團(tuán)戰(zhàn)略3.0版本（V3策略）的核心落地實(shí)踐，標(biāo)志著這家老牌商業(yè)地產(chǎn)巨頭正式從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化的發(fā)展新階段。

在市場(chǎng)調(diào)整周期中，恒隆只有在改造效率、資金管控、業(yè)態(tài)平衡之間找到最優(yōu)解，才能將城市更新的機(jī)遇轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的增長(zhǎng)動(dòng)能，并有望成為商業(yè)地產(chǎn)從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化的典型樣本。

12月17日，上海九百公告披露將成立一家新公司，用于運(yùn)營(yíng)南京西路1038號(hào)商業(yè)項(xiàng)目，新公司股東分別為上海九百與九百集團(tuán)、恒宜商商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理(上海)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“恒宜商”，為恒隆地產(chǎn)全資子公司），三家公司各出資2.58億元、8600萬(wàn)元、5.16億元，股比分別為30%、10%及60%。

（恒隆地產(chǎn)與上海九百簽約現(xiàn)場(chǎng)，右二為恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳文博，唐韶葵/攝）

不過(guò)，關(guān)于此次簽約的租金規(guī)模，恒隆與上海九百雙方均未作披露。據(jù)媒體報(bào)道，九百集團(tuán)透露，南京西路1038號(hào)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資22億元。其中，恒隆地產(chǎn)將投入不低于5億元，作為項(xiàng)目酒店、商場(chǎng)及辦公區(qū)域的裝修費(fèi)用。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2016年-2019年，梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的租金收入略高于南京西路商場(chǎng)的平均水平，2020年之后，梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的租金收入呈現(xiàn)輕微下滑態(tài)勢(shì)，出租率也出現(xiàn)下跌。2016年，南京西路整體租金水平在2424元/平方米/月-2459元/平方米/月之間，梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的租金收入則在2531元/平方米/月-2533元/平方米/月之間。直至2023年，梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)租金徘徊在2100多元/平方米/月的水平，出租率也跌至92%左右。

就在今年7月，杭州百大集團(tuán)（600865.SH）披露一宗重大租賃交易，擬將杭州百貨大樓南、北樓物業(yè)出租給恒隆地產(chǎn)全資子公司，租金3750萬(wàn)元/季度，租期20年。這也意味著，恒隆將接管杭百未來(lái)20年的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

12月9日，恒隆地產(chǎn)公告與無(wú)錫市梁溪城市發(fā)展集團(tuán)有限公司合作，以一份長(zhǎng)期租約獲得位于無(wú)錫市中心的一個(gè)地標(biāo)性商業(yè)煥新項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)權(quán)。該項(xiàng)目前身為無(wú)錫新世界百貨，毗鄰無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)，于2011年5月停止?fàn)I業(yè)。接下來(lái)，恒隆地產(chǎn)將對(duì)其進(jìn)行煥新改造，開(kāi)業(yè)后將為無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)新增約4.7萬(wàn)平方米的商業(yè)空間，令其總零售面積擴(kuò)大38%至約16.9萬(wàn)平方米。

半年之內(nèi)，恒隆地產(chǎn)在長(zhǎng)三角三個(gè)城市接連拿下商業(yè)綜合體的長(zhǎng)租約，這意味著，恒隆以輕資產(chǎn)模式介入城市更新，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。

恒隆在商業(yè)零售調(diào)整期內(nèi)大膽轉(zhuǎn)型，與其第三代接班人陳文博不無(wú)關(guān)系。恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳文博從美國(guó)南加州大學(xué)畢業(yè)，歸國(guó)后曾供職于畢馬威、匯豐銀行。28歲加入恒隆集團(tuán)上海分部后，從租務(wù)及管理基層崗位起步，經(jīng)多年深耕后，晉升至核心管理層。陳文博34歲升任執(zhí)行董事，主導(dǎo)上海恒隆廣場(chǎng)、港匯恒隆廣場(chǎng)翻新改造。2024年4月，42歲的陳文博正式接替陳啟宗，出任恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)。

從陳文博的履歷來(lái)看，其在恒隆地產(chǎn)任職期間已有商業(yè)項(xiàng)目翻新改造的經(jīng)驗(yàn)。以上海港匯恒隆廣場(chǎng)為例，在升級(jí)改造工程末期的2020年上半年，其租金收入較2019年同期增長(zhǎng)15%，顯示出更新改造之后的效益。

恒隆地產(chǎn)將如何改造梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)，從上海九百12月17日公告里的一句話(huà)可看出端倪：“南京西路1038號(hào)物業(yè)將打造為潮奢高端商業(yè)。”

這標(biāo)志著恒隆或?qū)⒋蚱萍冎厣萁?jīng)營(yíng)模式，以高奢底蘊(yùn)布局潮奢與體驗(yàn)消費(fèi)，亦是其“V.3”戰(zhàn)略政企協(xié)同對(duì)接城市更新的核心實(shí)踐。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)早已凸顯恒隆轉(zhuǎn)型必要性，今年上半年，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地物業(yè)租賃收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均下滑2%，分別降至31.99億港元、21.76億港元。高端奢侈品消費(fèi)增長(zhǎng)放緩，單一自持重奢模式遇瓶頸，“V.3”戰(zhàn)略核心便是以存量煥新與模式創(chuàng)新鞏固高端地位，在市場(chǎng)下行期主動(dòng)謀求升級(jí)擴(kuò)張。

今年7月，恒隆租下武林銀泰B、C館，在中國(guó)內(nèi)地首試輕資產(chǎn)探索，打破了陳啟宗時(shí)代重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的固有路徑。

南京西路1038號(hào)項(xiàng)目則是輕資產(chǎn)與城市更新的進(jìn)階融合。黎慶文認(rèn)為，此舉為恒隆拓寬龍頭地位空間，但也需直面老物業(yè)改造、資金沉淀、業(yè)態(tài)平衡等多重考驗(yàn)。

恒隆拿下南京西路1038號(hào)項(xiàng)目，得益于城市更新政策東風(fēng)與核心商圈稀缺價(jià)值。據(jù)了解，上海市靜安區(qū)正推動(dòng)南京西路從單點(diǎn)商業(yè)體轉(zhuǎn)向全域高端消費(fèi)帶，向城市活力核心、創(chuàng)新策源中心轉(zhuǎn)型。南京西路1038號(hào)承載存量煥新與消費(fèi)升級(jí)雙重使命，獲得了比較充足的政策與營(yíng)商保障。但項(xiàng)目也需融入智慧、低碳、人性化元素，布局全球首發(fā)、國(guó)潮經(jīng)濟(jì)等新興業(yè)態(tài)，才能聯(lián)動(dòng)周邊資源提升能級(jí)，并推動(dòng)恒隆向商業(yè)生態(tài)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。

分析人士指出，接手原梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)后，恒隆在南京西路商圈的總商業(yè)體量增至約31萬(wàn)平方米，可以說(shuō)是拿下了商圈租金定價(jià)權(quán)與業(yè)態(tài)主導(dǎo)權(quán)。

（南京西路街鋪，唐韶葵/攝）

黎慶文認(rèn)為，對(duì)南京西路商圈而言，恒隆地產(chǎn)再次入局絕非體量疊加，而是推動(dòng)商圈從單點(diǎn)閃耀到全域繁榮，加速全球高端商圈轉(zhuǎn)型；而恒隆地產(chǎn)則實(shí)現(xiàn)從單一商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)到街區(qū)級(jí)生態(tài)掌控的躍遷，助力鞏固行業(yè)龍頭地位。

業(yè)內(nèi)人士指出，恒隆地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型具備兩大核心支撐，一是消費(fèi)邏輯迭代打開(kāi)業(yè)態(tài)創(chuàng)新空間，其“V.3”戰(zhàn)略堅(jiān)守高端根基，引入潮流、文化類(lèi)品牌，上海恒隆廣場(chǎng)試水潮流品牌已獲成功，南京西路項(xiàng)目將進(jìn)一步推動(dòng)其從身份消費(fèi)向情感價(jià)值消費(fèi)轉(zhuǎn)型；二是輕資產(chǎn)模式降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以租賃、合作模式獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)，可減少資金壓力且保運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)權(quán)。

但上述業(yè)內(nèi)人士進(jìn)而指出，老樓改造的難度遠(yuǎn)超新建。通常來(lái)說(shuō)，建筑使用年限長(zhǎng)，會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)老化等問(wèn)題，疊加恒隆地產(chǎn)自身高端品質(zhì)要求，期間或面臨工期延誤、成本超支等風(fēng)險(xiǎn)。其次是資金沉淀與回報(bào)不確定。改造期間即便投入巨額資金，也難免受到市場(chǎng)波動(dòng)等不利因素影響。最后是業(yè)態(tài)創(chuàng)新與高端調(diào)性的平衡。引入非重奢業(yè)態(tài)需規(guī)避客群流失風(fēng)險(xiǎn)，還要在嘉里中心、興業(yè)太古匯等競(jìng)品中實(shí)現(xiàn)差異化突圍。此外，雙項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)運(yùn)營(yíng)對(duì)恒隆的招商、營(yíng)銷(xiāo)協(xié)同能力也提出了全新挑戰(zhàn)。

黎慶文認(rèn)為，2027年南京西路1038號(hào)項(xiàng)目亮相后，南京西路商圈的商業(yè)格局將迎全新變革。恒隆地產(chǎn)若成功破局存量商業(yè)改造，將實(shí)現(xiàn)從高端運(yùn)營(yíng)商到城市更新引領(lǐng)者的轉(zhuǎn)身，為行業(yè)提供可復(fù)制范本。