中央定調！2026年房貸 1% 貼息落地，月供能降多少？精準測算來了

來源：大偉看樓市

2025年8月，財政部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發《個人消費貸款財政貼息政策實施方案》，明確2025年9月1日至2026年8月31日期間對住房相關消費貸款給予1%年化貼息。隨著武漢、長春、南京等超百座城市相繼出臺實施細則，這一中央定調的政策已從地方試點全面走向全國落地。不同于常規降息，1%房貸貼息通過財政資金直接填補息差，形成“財政補成本、銀行擴投放、購房者享紅利”的三方共贏格局，對超1.5億房貸家庭而言，無疑是實打實的減負紅包。本文將從政策本質出發，通過多場景精準測算月供降幅，并解析政策影響與注意事項。

要理解此次貼息政策的減負力度，首先需厘清其核心邏輯與政策優勢。與直接降息不同，1%房貸貼息并非壓縮銀行利潤空間，而是由中央財政承擔90%、省級財政兜底10%的補貼資金，直接替購房者承擔1個百分點的年化利息，銀行仍能獲得原有的利息收入。這一模式有效規避了當前銀行平均凈息差僅1.42%的盈利壓力，成為政策快速全國鋪開的關鍵。值得注意的是，貼息政策并非“全民普享”，而是精準聚焦剛需、改善型住房需求及商轉公用戶，各地在此基礎上細化形成差異化實施細則，進一步提升政策的精準滴灌效果。

月供降幅的核心影響因素的是貸款金額與還款年限，結合2025年12月5年期以上LPR3.5%的基準水平及各地實際執行利率，以下通過四類典型場景進行精準測算（均采用等額本息還款方式，最貼近普通家庭選擇）。

場景一：剛需首套住房，貸款100萬元，期限30年，原執行利率3.65%。未貼息時，每月月供約4519元，每年需支付利息3.65萬元，30年總利息約62.7萬元。享受1%貼息后，實際承擔利率降至2.65%，月供直接降至4105元，每月可節省414元，一年累計減負4968元。若選擇長春等補貼期限長達3年的城市，3年累計可節省1.49萬元，而從貸款全周期計算，30年總利息可減少超18萬元，相當于覆蓋一個普通家庭近十年的物業費與水電費開支。

場景二：改善型住房，貸款200萬元，期限25年，原執行利率3.8%。此類家庭還款壓力相對更大，未貼息時月供需8993元，每年利息支出7.6萬元，25年總利息約129.8萬元。貼息后實際利率降至2.8%，月供降至7839元，每月少還1154元，一年累計減負1.38萬元。這筆資金足以支撐孩子的全年興趣班費用、一次家庭年度旅游，或更換全套家電，顯著改善中年家庭的現金流狀況。南京等城市的差異化政策更放大了這一紅利，如雨花臺區按房屋面積分級補貼，90㎡以下可享2%貼息，進一步提升改善家庭的減負力度。

場景三：商轉公貸款用戶，貸款余額80萬元，剩余期限15年，原商貸利率4.2%。傳統商轉公需提前還清尾款，門檻較高，而此次貼息政策無需湊集尾款，直接補貼商貸與公積金貸的利率差額（最高1%）。未貼息時月供約6113元，貼息后月供降至5800元，每月節省313元，一年累計節省3756元，15年全周期可節省5.6萬元。廣州某業主100萬30年商貸案例顯示，貼息后實際利率降至1.9%，每月省700元，30年累計節省26萬元，相當于一筆可觀的養老金儲備。

場景四：小戶型剛需，貸款50萬元，期限20年，原執行利率3.7%。剛步入社會的年輕人購房壓力主要集中在首套小戶型，未貼息時月供約2951元，貼息后實際利率2.7%，月供降至2772元，每月節省179元，一年累計減負2148元，20年全周期可節省4.3萬元。對年輕人而言，這筆錢可靈活用于日常消費或職業提升，有效緩解剛買房后的生活壓力。若選擇等額本金還款，前期降幅更顯著，以100萬元30年貸款為例，首月月供可從5528元降至5139元，少還389元，適合前期還款能力較強的家庭。

此次1%房貸貼息政策的落地，不僅是對購房者的直接減負，更對房地產市場與宏觀經濟產生多重積極影響。從市場表現看，政策效果已初步顯現，武漢落地后10月新房成交環比增長50%，長春政策實施前兩個月銷量分別同比增長29%和30%，有效激活了剛性與改善型住房需求。對宏觀經濟而言，政策通過緩解家庭月供壓力，將節省的資金重新導入日常消費、教育、醫療等領域，有效激活消費潛力，形成“減負—消費—增長”的良性循環。對銀行體系而言，政策穩定了房貸業務規模，緩解了此前提前還款潮帶來的流動性壓力，保障了金融系統穩定。

享受政策紅利的同時，購房者需注意各地細則差異與申請規范。在補貼期限與上限上，武漢首套貼息最長2年、單戶最高2萬元，長春最長3年、累計最高3萬元，南京部分區域按面積分級補貼，最高可達4萬元，需提前查詢本地政策。申請條件方面，需滿足信用良好（近2年無房貸逾期）、首套房貸符合“無房無貸”認定、商轉公用戶公積金連續繳存6個月以上等要求。辦理流程已實現簡化，可通過手機銀行APP或政務平臺線上提交材料，3-7個工作日審核通過后，補貼將自動抵扣月供，無需額外操作。需特別注意政策窗口期為2025年9月1日至2026年8月31日，逾期無法申請，且嚴禁虛構需求套取補貼，否則將被追回資金并影響征信。

總體而言，2026年1%房貸貼息政策的中央定調與全面落地，是“房住不炒”定位下的精準民生舉措。從測算結果看，剛需家庭每月可省400元以上，改善家庭每月減負超1000元，全周期利息節省可達數萬元乃至二十余萬元，切實緩解了家庭還款壓力。這一政策既避免了直接降息對金融體系的沖擊，又有效激活了合理住房需求，為房地產市場平穩運行注入穩定預期。對購房者而言，需精準匹配自身情況，及時關注本地細則并按規范申請，才能充分享受政策紅利。未來，隨著政策的持續落地，有望進一步帶動消費復蘇與經濟循環，實現民生保障與市場穩定的雙重目標。