上海出現一個大宅稀缺樣本

498

坦白說，第一眼看到這個數字有一瞬間失語

這是最近看的一套平層住宅的面積

即便看過很多豪宅

我們對于超大面積的下意識反應往往也是空間的疊加、普通住宅的放大

甚至覺得沒必要

當我真正走進這個空間，才意識到

過往的經驗全部失效

你只有身臨其境才會明白，這個尺度是對居住認知的重構

是注定只有極少數人才能擁有的體驗

何況，還是在上海

回溯過去20多年

上海豪宅發展軌跡里，達到400㎡以上尺度的平層產品，一只手數得過來

往往380㎡已經是絕大多數高端項目的戶型天花板

早期的湯臣一品、黃浦灣、中糧壹號系...

近年的翠湖五期、北外灘壹號再到露香園...

來來去去還是那幾個熟悉的名字

而在豪宅行情持續走高的上海新房市場，數據更能直觀體現這種斷層

2025年，上海200㎡以上豪宅新房成交總套數在400平這個節點就明顯斷層

大宅更多集中在300-400㎡區間

400㎡以上產品只占總量約0.64%，還大多被別墅業態、社區頂復瓜分

也就是說，不僅僅是當下的樓市，即便我們把視野拉長到過去與未來整個上海

純粹的498㎡住宅大平層，都代表著一種極度的“稀缺”

也意味著，這里注定有需求沒有被理解

這次這套來自蘇河世紀

蘇河世紀一次推出僅剩8套的480–498㎡的全明大平層

每一套，都是現房

一層一戶、南北通透、7開間朝南、約38米面寬

更重要的是，它坐落在上海核心資源高地的內環內蘇州河畔

核心地段疊加極致尺度

這些最基本信息，就注定這會是上海樓市的孤品

01

498㎡到底意味著什么

當面積大到一定程度，我們才會深刻認識到這句話：

在絕對力量面前，其他技巧都是徒勞

進入這套房子感受到的第一重震撼，就來自空間的揮霍感

客餐廳區域，是一個約11.5米×11.5米的方正格局，構建出一個近130㎡的完全通透巨型方廳

相當于市面上很多家庭一整套房子的面積

實景圖

僅僅一個廳，容納二十人的大型家庭聚會也綽綽有余

不管是手機還是相機，都很難將這個空間完整拍全

因為在這個巨大方廳之內，一共規劃了4大完全獨立的場景

實景圖

一個視角可能只能看全2個場景，比如這個沙發區域與工作休閑區域

在這樣的空間里，放最大尺度的沙發、10人圓餐桌也不擁擠，活動空間無比寬敞互不干擾

實景圖

第二重震撼，是整個房子尺度的絕對統治力

約38米的南向面寬

意味著除了客廳，我們能在其他空間都感受到意想不到的場景

很多人可能對約38米帶來的空間感難以想象

這么說吧，一般房子的南向采光面做到13米就很優秀

一個標準賽事級別的籃球場，長度是28米

這套房子的采光面，比標準籃球場還要長出整整近10米

戶型示意圖

對比市場上同樣大尺度的戶型，這樣的面寬優勢會更加直觀

在絕對尺度與扁平建筑規劃之下，約38米南向面寬、極短進深、結合每一面墻做到極致的窗墻比

以及雖處市中心，但蘇河世紀前后無建筑遮擋的稀缺環境

通過開間尺度的量變引發質變，我們首次在大宅里提出一個詞：陽光透射率

約38米能讓空間一字排開，客廳、主臥、包括最小的次臥全部都朝南

全屋幾乎實現日照時間全明覆蓋

甚至連保姆間、次臥衣帽間都是明亮通透的

沒有一個個體空間需要將就，每一個人，都能享受到陽光的寵愛

帶著這樣的氛圍感前提，我們再來感受其他尺度

戶型示意圖

主臥達到了超80㎡超大尺度，一個真正意義上的總統套房

實景圖

一個可以放置書桌、沙發桌椅獨立休閑區，臥室自帶mini吧、冰箱、酒柜

一個像房間一樣大的獨立步入式全明衣帽間

一個配置了雙臺盆、雙人浴缸、大面鏡柜+雙全身鏡的奢闊主衛

實景圖

都在同一個房間里

更值得一提的

所有臥室不僅全部朝南，且每一間都帶有獨立衛生間

即便是最小的次臥，也是套房設計

保障了每一個家庭成員，哪怕是最小的孩子，都擁有絕對的隱私和尊嚴

獨立于動區之外，臥室區域之間還奢侈設置了一個獨立的家庭廳

實景圖

根據需求可以是書房、健身區、是家庭影院，也可以是孩子們的專屬游樂場

很明顯，這套房子的居住畫面已經無比具象清晰

它可以完美容納多孩+三代同堂+住家保姆的復雜居住結構

蘇河世紀498㎡本質上，是填補上海住宅史上幾乎沒有被充分服務的大家庭居住需求

創造平面化的獨棟邏輯，重塑大宅觀

將一棟500平獨棟別墅的所有功能，進行橫向舒展，布局在一個超大平面上

一次性解決所有痛點

去掉了上下樓樓梯，規避老人孩子的安全隱患

去掉了采光局限和地下室的潮濕，實現全屋通透明亮

去掉復雜動線的同時也打破了家庭的社交隔閡

光、通透、尺度、功能完整性、私密性、便利性等要素被集中集齊

02

在這樣的居住體系里，最核心的邏輯是

既要有家庭親密無間的合，也要有極度尊重每一個個體的獨立性的分

約130㎡巨型方廳是“合”的極致

作為闊綽動區，承載家族的熱鬧與團圓，所有人在這個區域活動時

大家互不打擾，但一抬頭又能看見彼此

“分”的藝術則體現在每一個獨立的套房里，尤其是次主臥

戶型示意圖

主套再豪華也說得過去，次臥同時也擁有獨立門廳、專屬衣帽間、干濕分離衛生間、雙臺盆、嵌入式水吧臺等完善配置

如果作為老人房，那么就是罕見的在次主臥考慮到了長輩日?；顒有枨蟮娜鏉M足

如果給成年子女住，就是一個完全獨立的私密小天地

這套房子總能保證家里至少兩代人，都能擁有功能最齊全的套房體驗

戶型示意圖

雙獨立入戶動線，則進一步提升了居住的私密性與便利性

保姆與主人歸家動線分開，保姆間本身也配備了獨立的休憩空間、衛生間與操作臺，滿足住家保姆的日常照料需求之余，也不干擾主人的生活場域

這才是真正的尺度統治力，尺度用來尊重家族里每一個人的體面

同時，另一個最明顯的關鍵詞：反效率化

在這個空間利用效率追求最大化、功能整合最優化、每一平米都揉碎研究的時代

站在這里才明白，什么才叫還原真正的居住品質感

最直觀的體現，是一條被刻意放寬的走廊

實景圖

在過往邏輯里，走廊被稱為房子里的“交通核”，是無效面積，越短越好，越窄越好

最好是沒有

在這里，這條走廊從入戶玄關延伸至各個功能區，形成一條專屬的“家庭藝術長廊”

墻面預留了充足的展示空間，可懸掛業主收藏的畫作、擺放雕塑等藝術品

走在這里的每一步都充滿儀式感，充滿尊崇感

這也是來自建筑原生尺度規劃時就有的考量

功能在這需要拆分而非整合，每個功能都有專屬的承載空間

甚至代表儀式感的空間就只需要代表儀式感

比如入戶大門和門廳就只需要做到純粹的、最高規格的回家視覺體驗

實景圖

腳下是意大利雅柏白、巴西靜雅棕、巴基斯坦柏尼斯灰拼接而成的“LV棋盤格”皇家白玉奢石背景墻

地面，眼前是產自非洲的

入戶收納呢，則在門口設置一個獨立的入戶衣帽間

戶型示意圖

回家脫下的外穿大衣、還不想整理立即放下的購物袋、出門旅行回來的箱包大大小小的物件，隨手就能放進這個獨立區域

不用影響客廳，也不用帶去臥室

前面提到了客廳規劃、總統套房、每個臥室的衣帽間、干濕分離衛生間，也都源于此

徹底告別過去一套房子里不得不妥協的功能共享場景

讓美歸于美，讓實用歸于實用，這就是大宅的從容

一直延伸到每一個臥室的背景墻包裹感

實景圖

這樣的弧形包裹背景墻一般我們在其他房子的主臥才能看到

這也是源自梁志天的經典設計

你會發現梁志天的設計在498㎡這樣的尺度下才能發揮得淋漓盡致

實景圖

除了最明顯的處處都是之外——

弧形倒角

無論是石材的轉角、木飾面的收口，還是飄窗的金屬套，全部做了圓潤的弧形處理

避免了尖銳棱角帶來的安全隱患，同時讓空間線條更加柔和流暢

實景圖

墻面用刺繡、銀杏木皮手工拼接等高端材質

全球各地甄選奢石、多種精美高端墻紙、藝術漆吊頂，

梁志天最擅長將精致細節藏匿在整體溫潤的質感之中

建筑基底結合大師設計，恰好還原了這份居住質感

03

除了極致的空間尺度與人性化的居住設計，為什么蘇河世紀498㎡大平層值得收藏

更核心的原因的確在于稀缺產品疊加了稀缺地段資源

家里追求反效率，走出家門，就要最大效率的擁抱上海頂級城市資源

內環內蘇州河畔，上海CAZ中央活力區核心位置

CAZ（中央活力區）是如今全球超一線城市都在全力打造的城市范本，是在CBD（中央商務區）基礎之上，更強調24小時都流淌著活力的城市核心區域

規劃示意圖

上海發布的城市規劃中，關于CAZ的這張布局圖可以清晰看出

蘇州河與黃浦江“一江一河”交匯處的這片范圍，依然是活力濃度最高的板塊

蘇河世紀正處于這一核心板塊之中，讓不可復制的城市資源成為社區專屬配套

項目3km范圍內，就是城市頂級的繁華

覆蓋靜安寺、淮海路、新天地、南京西路等上海頂級商圈，匯聚全球高端品牌、全球品牌中國首家旗艦店、特色餐飲、文化藝術場館等等

某個工作日的晚上去恒隆買個包，或者去新天地喝杯酒，都是這里的日常

項目樓下，也是成熟的煙火氣

不僅自持約1.3萬方濱水文化商業街區

實景圖

家門口就是大悅城、蘇河灣萬象天地、福新匯等高端商業綜合體

可以去的石庫門弄堂里吃頓米其林，也可以去看場展

慎余里

天后宮

區位示意圖

周邊環繞上海知名中小學、幼兒園，為孩子提供優質的教育資源；多家三甲醫院為家庭成員的健康提供堅實保障

上海自然博物館、上海大劇院、外灘美術館等眾多文化地標也分布在周邊，能為家庭生活帶來濃厚文化氛圍滋養

在這樣資源高度密集市中心，蘇河世紀同時擁有“通透四至”

不局促、不擁擠，極為罕見

實景圖

推窗即可看見蘇州河景，步行幾分鐘就抵達蘇州河一線頭排水岸資源

未來人行橋連通后，這里將形成一條完整的

18座

濱水生活秀帶

想象一下住在這里的場景，晚飯后，帶著孩子，陪著父母，下樓就能走到蘇州河邊的

慢行步道，吹著河風，看著對岸

四行倉庫歷史名跡，感受繁華簇擁下難得的慢生活體驗

蘇河灣的特別之處更在于上海的過去、今朝、與未來都在這時空折疊

這片土地太過厚重，旁邊是

榮氏家族福新面粉廠、

中國實業銀行倉庫的舊址

上海民族工商業的發源地就在此

歷史、文化、商業、休閑、居住、辦公真正在這里于一體

包括交通網絡也無比便捷，為什么要強調這些

因為即便是頂豪客群，無論房子再豪華

家庭成員終究也希望擁有下樓即可獲得的豐富生活便利性

小孩方便出行、司機保姆跑腿購物、隨時下樓散步走走

這就是“城市文化底蘊+城市核心資源+自然景觀資源+日常生活便利”的全能型資源配置的價值

04

最后，回到這套房子本身

我們今天所提及的一切：

的真實觸感、的地塊厚度、的城市資源……

現房

蘇河灣

一江一河

全部都是

無比確定的

是看得見、摸得著的當下

更重要的是，它用一種近乎“孤品”的形態，精準滿足了一小部分頂豪客群，長期被忽略的

真實需求——

一套真正適合一大家人在一起生活的超大宅

還有一個讓我們都意外的彩蛋：

在如今上海內環內動輒單價17w+、20w+的豪宅市場里，這套房子，只需要的單價

14w+

意味著無需在“核心地段”與“家庭居住舒適度”之間再做取舍抉擇

意味著在這個充滿變數的周期里，這可能成為我們手里最穩的一張牌

資產的確定性與家的確定性，都被最大化的保護

這不僅僅是一套房子

或許還是當下，我們能給家人的最好的禮物

以上為正文，來自貝貝

這是真叫盧俊公眾號的第6345篇原創文章

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