11月房價：跌勢略緩，以及難得的晨光微熹

文 | 樓股巷

今日，國家統計局發布的2025年11月70個大中城市商品住宅價格指數，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市為8個，實現環比“二連漲”，此外有3個城市持平；70個城市二手商品住宅銷售價格環比延續下跌，無一城市上漲，連續三個月“0封”。

2024.10-2025.11 70城新建商品住宅銷售價格漲跌城市數量 資料來源：國家統計局，樓股巷分析

2024.10-2025.11 70城二手住宅銷售價格漲跌城市數量 資料來源：國家統計局，樓股巷分析

同期房地產開發投資降幅創新低，房屋新開工面積降幅破20%，新建商品房銷售面積及銷售額各項指標下跌斜率仍在加大。1-11月全國房地產開發投資同比下降15.9%再創新低；1-11月房屋新開工面積53457萬㎡，降幅擴大至20.5%；1-11月新建商品房銷售面積78702萬㎡降幅擴大至7.8%，銷售額75130億元降幅擴大至11.1%。銷售額同比跌幅與銷售面積的同比跌幅“剪刀差”擴大至3.3%。

11月末，商品房待售面積75606萬平方米，去化周期已達10.5個月，而去年同期在9月底中央出臺的一系列“組合拳”重磅政策刺激提振下，一度降到9.4個月。

2024.1-2025.11 全國房地產開發投資增速（%）資料來源：國家統計局，樓股巷分析

2024.1-2025.11 全國新建商品房銷售面積及銷售額增速（%）資料來源：國家統計局，樓股巷分析

一線城市：新房二手房房價進一步承壓下行，但難得的積極信號是二手房成交量上升表明“抄底”購房者在增加

總體而言，新房成交縮量（僅為去年10-12月單月高峰的30-50%）、跌幅加大（11月環比下跌0.4%創此輪最大跌幅），而“年底業績沖刺+財報”雙重debuff將使12月新房價格再次承壓；商品房庫存絕對值對比2024年10月均有6-10%左右的下降，但去化周期則反向上升8-30%不等；二手房價格持續下行之下，“抄底”人群增加

丨新房市場

1、上海：縮量微漲0.1%（本輪首次出現），已現疲態

上海新房市場作為全國最重要的風向標（沒有之一），11月的數據顯得十分微妙——一方面，上海的新建商品住宅成交均價迎來了連續第42個月的環比上漲，但另一方面，這個數據僅有0.1%，是自去年10月以來的首次，也是漲幅最低的一個月。同時，本月雖延續上月成交結構，成交總金額TOP10中仍有9個項目成交均價高于10萬元/㎡，但TOP10成交金額跌破百億大關（92億元），而10月為150億元。此外，11月新建商品住宅銷售套數再次縮量僅2600+套，環比降幅12.3%，成交套數已經逼近2025年春節2月份的2200套，僅為近一年平均月成交量的68%，整體成交數據看像極了強弩之末，下跌壓力近在眼前。

2、北京：量價雙雙大跌，開啟新一輪“加速”尋底模式

壞消息一是北京新建商品住宅11月成交均價環比下跌高達0.5%，為去年10月以來的第二大跌幅；壞消息二是北京新建商品住宅11月成交套數僅2100+套，幾乎與2025年春節2月份持平，環比大跌32%為本月一線城市跌幅最大。“縮量大跌”的數據說明市場的弱勢與購房者的謹慎悲觀，而隨著2025年年度最后一個月業績沖刺與資金壓力的雙重debuff作用下，預計12月北京新房房價仍將有不小的降幅。單項目看，即將入市的位于北京CBD超核心地段絕版豪宅項目“首創天禧-5號樓”，傳項目售價超20萬元/㎡，或將拉抬新房成交均價，但其早期的天禧、禧瑞都二手房掛牌價僅10萬元/㎡，且在整體市場羸弱之下，實際售價能否真如網傳的20萬元/㎡將存在較大疑問。

3、廣州、深圳：

11月廣州新房成交均價環比下跌0.5%、成交套數5500+套環比微降3.6%，深圳新房成交均價環比下跌0.9%、成交套數近2600套環比基本持平。“以價換量”態勢延續。

表：2024.10-2025.11 一線城市新建商品住宅銷售價格環比資料來源：國家統計局，樓股巷分析

表：2024.10-2025.11 一線城市新建商品住宅月度銷售套數 資料來源：CRIC，樓股巷分析

4、商品住宅庫存及去化周期：

對比2024年10月，四個一線城市的庫存均有不同程度的下降，深圳降幅最大為9.9%，其次為廣州7.2%，上海6.2%，北京降幅最小為5.7%。

但去化周期上，對比2024年10月，四個城市均有上升，其中上海雖然目前絕對值最低為18.7個月但升幅最大為29.9%，其次為深圳升幅26.6%，北京為19%，廣州升幅最小為8.2%。

上海已連漲6個月，北京在上月短暫下降后本月重返升勢；廣州、深圳則均實現二連降。如果廣州深圳能保持一定的成交量活躍度，且庫存去化周期能降至18個月甚至12個月以內，則有望率先走出筑底企穩行情。就目前來看，北京壓力最大。

表：2024.10-2025.11 一線城市商品住宅去化周期（按近三個月銷售均值） 資料來源：CRIC，樓股巷分析

丨二手房市場

11月一線城市二手住宅以環比0.9%的跌幅實現“八連跌”，北京再次以環比1.3%的跌幅領跌一線城市，且也是除揚州（環比下跌1.4%）以外跌幅最大的城市，而近段時間也有越來越多的博主播主分享北京一些明星樓盤在加速下跌；其次為廣州環比下跌1.2%，深圳環比下跌1.0%，上海環比跌幅最小為0.8%。但好消息是，四個城市11月成交量環比均有不同程度放大，其中上海上漲22.5%，北京為19.5%，廣州11.9%，深圳漲幅最小為4.5%。上海11月二手住宅成交量已經超過近一年平均水平，其他三個城市也均達到90%以上。作為更真實反映市場冷熱的二手房，其成交量的提升說明部分購房者已經逐漸開始認為當前的房價已經接近市場底部，并進行“抄底”，而在政策真空期的當前，此數據尤為寶貴，也能更真實的反映購房者的心理，隨著年底將至，預計政策真空期將持續，因此至明年一季度的未來4個月是非常重要的觀察期，如果二手房成交量能維持甚至溫和提升，則將會成為樓市迎來真正“市場底”的重要信號。

表：2024.10-2025.10 一線城市二手商品住宅銷售價格環比 資料來源：國家統計局，樓股巷分析

2024.10-2025.10 一線城市二手商品住宅月度銷售套數 資料來源：CRIC，樓股巷分析

二三線城市新房環比跌幅均收窄0.1%，其中二線城市環比上漲城市微增至5個；二手房跌幅環比均持平

丨二線城市：31城新房價格環比下跌0.3%，合肥等5城上漲；二手房連續三個月全線下跌；西部、北方城市跌幅居前

11月，31個主要二線城市新房價格環比下跌0.3%，環比跌幅收窄0.1%，上漲城市微增至5個——合肥以0.3%漲幅實現四連漲，南京以0.2%環比漲幅結束7連跌，貴陽環比上漲0.2%結束8連跌，重慶環比上漲0.1%結束6連跌，沈陽環比上漲0.1%實現二連漲；此外大連、銀川環比持平；而部分前期強勢城市仍在補跌——成都連續6個月環比下跌，11月跌幅0.7%；廈門環比下跌0.3%實現6連跌；長沙環比跌幅擴大至0.8%達5連跌；此前表現強勢的南寧環比跌幅擴大至0.7%開啟補跌模式。此外南昌、鄭州、海口年內累計跌幅超4%，而昆明、西安累計跌幅更高達5%以上，中西部尤其旅游城市在消費弱復蘇態勢下房價下跌壓力尤為嚴重。

二手房延續全線下跌態勢，環比跌幅0.6%與上月持平，本月南京、廈門、武漢、海口、西安、銀川等6城市環比跌幅超過1.0%，比上月增加2個，其中西部的重要城市西安已連續4個月環比跌幅超過1.0%，2025年累計跌幅達7.9%，在二線城市中僅次于鄭州（年內累計跌幅8.2%），而西安的新房價格年內累計跌幅更是以5.2%位居二線城市第一；廈門已連續3個月環比跌幅超過1.0%；南京連續3個月跌幅擴大且自2024年10月以來首次環比跌幅達到1.0%；海口、銀川同樣首次環比跌幅達到1.0%。雖然整體環比跌幅持平，但從各城市數據看，形勢則變得更加嚴峻。

丨三線城市：新房環比跌幅微收窄至0.4%，二手房環比跌幅持平為0.7%

新房中，僅襄陽（環比上漲0.3%）、揚州（環比上漲0.1%）2城上漲，安慶環比持平，其余城市下跌；二手房全部下跌，其中徐州、揚州、三亞環比跌幅達1.0%以上。

以無錫為例，新房成交均價已連續10個月下跌，且首次環比跌幅達1.0%，二手房年內跌幅也已達4.7%，據筆者與當地人交流，今年太湖黿頭渚風景區、靈山勝境等知名景區游客明顯減少，而年內無錫GDP增速也從一季度的5.7%逐季下降至前三季度累計的5.0%。

2024.10-2025.11 70城新建商品住宅銷售價格上漲數量 資料來源：國家統計局，樓股巷分析

2024.10-2025.10 70城二手商品住宅銷售價格上漲數量 資料來源：國家統計局，樓股巷分析

中央經濟工作會議不再提“止跌”的兩層含義

中央經濟工作會議12月10日至11日在北京舉行。本次中央經濟工作會議強調“著力穩定房地產市場”，而去年定調為“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，“止跌”的剔除有兩層含義，一方面意味著上層對于整體房地產的判斷已經位于或接近底部區間，未來對于房地產的政策將從“托舉向上”向“維持平穩”轉變；另一方面意味著從中國經濟新舊動能轉換的階段成果看，當前已達到上層預期區間，新動能對于經濟的貢獻持續增加，以房地產為代表的舊動能占比持續下降，其去泡沫化對經濟的負面影響已經在可控、可接受程度內。房地產的標簽將從“投資”徹底轉變為“民生”，因此未來房地產將不會出現“大水漫灌”的投資刺激政策，更將會聚焦民生，重點通過“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”等“保障基本居住”與“城市更新”、“優供給”、推動“好房子”建設等“提升生活質量”此兩方面實現真正的居住屬性轉變。

12月的中央經濟工作會議對于房地產的相關表述是高層對于行業態度最重要的信號釋放，雖然從整體數據看，全維度的筑底尚需時間，但從宏觀層面來看，其對整體經濟的負面影響正越來越小，而GDP增速“保5”的含金量也越來越高。

憑借地產炒房暴富的時代一去不返，未來將逐漸實現房產的價值回歸與居住屬性的回歸，有以新質生產力為代表的更堅實產業支撐的一二線核心城市在價值回歸后將在新經濟增長與需求支撐之下溫和上漲，而大多數城市的房價將更傾向于居住屬性的回歸與CPI同頻，部分產業經濟較弱、人口持續流出的城市將越來越空心化。