城市更新與穩樓市如何結合起來？丨馮奎專欄

馮奎（中國區域科學協會副理事長）

近日召開的中央經濟工作會議提出，高質量推進城市更新。同時，會議還提出，著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。

當前，城市發展與房地產行業轉型正面臨雙重訴求——城市更新需要產業載體，房地產需要新的發展場景，二者的深度結合成為擴大內需同時穩樓市的需要。城市更新與穩樓市的結合點在哪里、如何破解協同中的機制障礙，這不僅決定著城市更新的落地成效，更直接關乎房地產市場能否實現企穩。

城市更新與房地產之所以要深度融合，核心邏輯在于房地產需要“穩”的動能，而城市更新恰好能提供這一關鍵載體。1—11月份，全國房地產開發投資78591億元，同比下降15.9%，市場仍待形成穩定回升態勢。與此同時，城市更新的推進亟需房地產行業的參與。從城中村改造來看，截至2024年，35個大城市有170萬套城中村住房亟待改造。這既是城市更新的核心任務，也正是房地產企業發揮建設、運營優勢的主戰場。可以說，房地產的企穩離不開城市更新的增量空間，城市更新的落地離不開房地產的產業支撐。

二者的結合，有多方面內涵，包括目標協同、主體協作、功能融合、要素互補等等方面。從起步及未來幾年看，似應進一步聚焦于“有房子、好房子、好小區”這些實實在在的建設任務上來。

首先是“有房子”的兜底保障，2025年有多地通過收購存量商品房補充保障房房源，既消化了庫存，又解決了新市民住房需求。其次是“好房子”的品質升級，2019年至2024年期間，我國共4.46億平方米居住建筑完成節能改造，此外大部分老舊住房存在戶型不合理、設施老化等問題，住建部已明確將綠色低碳、適老化改造納入“好房子”標準，要求新建住宅綠色建筑達標率100%。最后是“好小區”的環境提質。2019—2024年全國累計改造老舊小區28萬個，惠及超1.2億人，累計增設停車位387萬個、建設養老托育設施7.8萬個。

然而，現有改造還需進一步優化，以匹配居民日益多元的需求。一方面，在過去，傳統改造多聚焦水電氣管線等基礎配套，對適老化扶手、社區食堂、兒童活動空間等個性化服務覆蓋不足，全國老舊小區改造中，亟需增加配備嵌入式養老服務站點。另一方面，一些小區智慧化改造仍相對滯后，老舊小區實現安防監控、智能門禁等系統全覆蓋的比重還需要增加。當前，新一輪改造正從“基礎補短板”轉向“品質提能級”。好小區的核心價值已從“物理空間供給”轉向“品質與服務供給”，這正是城市更新與穩樓市結合的核心邏輯之一。

在二者協同推進的過程中，政府需承擔起規則制定者、兜底保障者與服務供給者的多重角色。首先是履行住房保障責任，比如政府通過專項債、政策性金融工具等籌集資收購存量商品房用作保障房，確保新市民、青年人等群體“人人有所居”。其次是劃定更新紅線與標準，特別是今年3月31日，住建部正式發布國家標準《住宅項目規范》，各地緊扣規范要求，陸續出臺地方實施版本。最后是推動公共服務與小區融合，讓小區成為公共服務的終端節點。

房地產企業則可在結合中找到新的發力點，實現從開發商到城市運營商的轉型。其一，深度參與公共住房建設，全國保障性住房建設中房企參與的項目并不少，部分企業通過“代建+運營”模式獲取較好年化穩定收益。其二，引領“好房子”全鏈條服務，一批龍頭企業已建立“規劃—投資—建設—運營”一體化體系，打造出綠色智慧住宅，成為“好房子”標桿。其三，承接“好小區”配套服務。

城市更新與穩樓市的結合，既能讓城市更新從“概念”轉向“實景”，也能讓房地產邁向企穩。但當前二者協同仍面臨資金平衡、收益機制等方面的問題，亟需出臺針對性政策。一是有必要建立“城市更新—房地產”聯動審批機制，簡化存量用地改造流程，允許房企將更新項目與商品房開發進行資金統籌；二是完善收益共享機制，明確城中村改造中土地增值收益的分配比例，保障企業合理利潤；三是設立專項基金，支持房企參與保障性住房與老舊小區改造，提供低息貸款與稅費減免等等。