閑置18年的商業(yè)樓宇“涅槃重生” 西安市蓮湖區(qū)以法治力量破解900余戶業(yè)主難題

記者|薛應(yīng)軍

責(zé)編|李旭

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“高義大善”“精耕細(xì)作解民憂，街道關(guān)懷暖人心”。今年1月，陜西省西安市蓮湖區(qū)北院門街道橋梓口社區(qū)黨支部書記賀西紅收到兩面錦旗。這兩面錦旗的落款均為“唐人街B座全體業(yè)主”。

賀西紅因何收到錦旗？唐人街B座全體業(yè)主是誰？這要從蓮湖區(qū)委政法委、區(qū)法學(xué)會組織法學(xué)咨詢專家化解的一起“骨頭案”說起。

鬧市商業(yè)街的“閑置樓”

“等了這么多年，終于有盼頭了。”2023年11月，西安市西大街唐人街B座業(yè)主劉先生等人格外激動。在蓮湖區(qū)委政法委、區(qū)法學(xué)會等單位的助力下，他們17年前投資購買的商鋪終于要被盤活了。

作為土生土長的西安人，賀西紅見證了位于蓮湖區(qū)西大街橋梓口西南側(cè)的唐人街商業(yè)步行街的滄桑巨變。“作為蓮湖區(qū)重點商業(yè)項目及唯一的商業(yè)步行街，唐人街項目占地50多畝，由A、B、C、D座組成。”賀西紅介紹，該項目2004年動工，2005年A、B、C座建成。

該項目采用圍合式布局，通過兩條內(nèi)部步行街、雙廣場及空中走廊串聯(lián)起四座主體建筑，融合唐風(fēng)建筑與現(xiàn)代商業(yè)功能，形成了集購物、旅游、餐飲等于一體的立體商業(yè)空間。

但唐人街B座因開發(fā)企業(yè)資金短缺及涉法涉訴問題，無力對已分割出售給900多個小業(yè)主的商鋪履約運營。同時，因產(chǎn)權(quán)高度分散，缺乏招商主體，使B座建成后閑置十余年。2020年以來，又遭遇地鐵圍擋施工等不利因素，投資方對該項目投資意愿不強，使得招商盤活困難重重。

該項目停滯多年，投資長期無回報，業(yè)主十分著急，多次到有關(guān)部門信訪。“那時，業(yè)主常來社區(qū)‘訴苦’。一對頭發(fā)花白的夫婦多次來找我，最后一次來，70多歲的老婆婆拉著我的手淚眼婆娑地說，她老伴離世前多次交代一定要想辦法讓它‘活過來’。”賀西紅說。

產(chǎn)權(quán)高度分散，業(yè)主各自為政，還存在開發(fā)企業(yè)違約等潛在法律糾紛，如何啃下這塊城市治理和基層穩(wěn)定的“硬骨頭”？經(jīng)研究，蓮湖區(qū)委政法委、區(qū)法學(xué)會決定組織法學(xué)咨詢專家先進行調(diào)研、論證。

法學(xué)咨詢專家助力破局

“2019年7月左右，我們開始接觸唐人街B座遇到的問題。”蓮湖區(qū)法學(xué)會法學(xué)咨詢專家陳衛(wèi)民介紹，按照區(qū)委政法委、區(qū)法學(xué)會統(tǒng)一部署，他們深入一線全面摸排該項目的法律狀況、業(yè)主訴求及風(fēng)險點。

經(jīng)過深入調(diào)研，陳衛(wèi)民等法學(xué)咨詢專家認(rèn)為，雖然唐人街B座盤活困難多，但其具備十分重要的三個盤活條件：一是產(chǎn)權(quán)明晰、五證俱全；二是業(yè)主盤活意愿強烈，支持響應(yīng)；三是項目區(qū)位優(yōu)勢顯著，商業(yè)價值優(yōu)越。“只要把900多個業(yè)主的思想認(rèn)識統(tǒng)一起來，群策群力，方法得當(dāng)，就能實現(xiàn)‘小雞也能下大蛋’。”陳衛(wèi)民說。

如何把900多個業(yè)主的思想認(rèn)識統(tǒng)一起來？陳衛(wèi)民等法學(xué)咨詢專家團隊深入浙江、四川等地考察學(xué)習(xí)后，建議按照“三步走”方案盤活唐人街B座：第一步廣泛走訪業(yè)主，成立“業(yè)主自救管理委員會”（以下簡稱自管會）；第二步成立代表全體業(yè)主權(quán)益的項目管理公司；第三步開展項目招商運營。

自管會與項目管理公司是什么關(guān)系？誰負(fù)責(zé)項目招商？蓮湖區(qū)法學(xué)會秘書長鄭少偉介紹，自管會成員由有格局、有能力的業(yè)主組成，經(jīng)業(yè)主推薦賀西紅任主任。同時，為方便業(yè)主溝通交流和辦理委托登記等事項，唐人街B座設(shè)立了“業(yè)主之家”。

此外，自管會下設(shè)確權(quán)組、委托組、招商組，并聘請專業(yè)律師為其全程提供法律保障。鑒于自管會專業(yè)性、法人地位受限等問題，在律師協(xié)助下，依法注冊成立惠爾邦公司作為全體業(yè)主權(quán)益的合法代表，并授權(quán)該公司代表全體業(yè)主統(tǒng)一委托第三方專業(yè)機構(gòu)對外招商。

業(yè)主如何依托惠爾邦公司等行使權(quán)利、履行義務(wù)？陳衛(wèi)民說：“在深入研究民法典、公司法等現(xiàn)行法律法規(guī)、借鑒江浙等地先進經(jīng)驗、充分征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，我們提出了‘產(chǎn)權(quán)變股權(quán)’方案。”

“‘產(chǎn)權(quán)變股權(quán)’，指以業(yè)主購買商鋪時支付款項金額為基礎(chǔ)，1萬元為1股。”賀西紅介紹，唐人街B座共有業(yè)主986戶。其中，30個業(yè)主為無產(chǎn)權(quán)證的回遷戶。“回遷戶按照當(dāng)時開發(fā)商和當(dāng)事人簽訂的回遷合同折價計算股權(quán)份額。”

“將業(yè)主原購房投資額，依法合規(guī)折算為公司股權(quán)。租金收益嚴(yán)格按照股東持股比例進行分配，從而有效解決了唐人街B座產(chǎn)權(quán)高度分散、統(tǒng)一管理和收益分配難的問題。”蓮湖區(qū)委政法委副書記王耀軍說，該方案將物理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為可量化、可流轉(zhuǎn)、受法律保護的股權(quán)權(quán)益，獲得了986戶業(yè)主的廣泛認(rèn)可。

多方合力終迎“涅槃重生”

積土成山，風(fēng)雨興焉；積水成淵，蛟龍生焉。2022年底，在代表唐人街B座全體業(yè)主權(quán)益的惠爾邦公司努力下，某投資公司全面考察后確立投資意向。2023年3月，雙方簽訂《唐人街B座項目框架協(xié)議》；4月簽訂《唐人街B棟租賃合同》；5月保證金到賬。

2023年7月，唐人街B座先行招商入駐的“至上UP電競”“希倫智慧”兩家特色酒店進場施工，2024年5月1日正式開業(yè)，為蓮湖區(qū)西大街片區(qū)文旅產(chǎn)業(yè)壯大和街區(qū)經(jīng)濟發(fā)展注入了新生力量。

2024年10月15日，唐人街B座租金首次分配儀式啟動，986名業(yè)主依據(jù)股權(quán)獲得總計300萬元的分紅收益，權(quán)益得到法治化保障。這也標(biāo)志著一個閑置長達(dá)18年的數(shù)萬平方米的商業(yè)樓宇“涅槃重生”。

“這是我們永遠(yuǎn)銘記的日子！您帶領(lǐng)我們成功盤活了閑置長達(dá)18年的唐人街B座。這不僅為我們解決了實際困難，更給其他面臨類似困境的項目提供了寶貴經(jīng)驗。”2025年3月，唐人街B座全體業(yè)主又專門給賀西紅送來感謝信，并向有關(guān)黨委政府部門送去多面錦旗。

而全程參與該項目法律服務(wù)工作的陳衛(wèi)民也收獲滿滿。“該項目服務(wù)結(jié)束后，我們總結(jié)出了服務(wù)類似項目‘變產(chǎn)權(quán)為股權(quán)’化解招商難題的典型經(jīng)驗，為實現(xiàn)群眾利益、社會穩(wěn)定與區(qū)域發(fā)展貢獻(xiàn)法治智慧。”