2026 年房地產(chǎn) 穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)與促轉(zhuǎn)型

作者 秦晉

12月10日至11日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議確定：堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

政策框架：目標(biāo)、工具與協(xié)同

2026 年房地產(chǎn)政策的核心思路很明確，就是穩(wěn)市場(chǎng)與防風(fēng)險(xiǎn)兩頭抓，既延續(xù)了 “防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)預(yù)期” 的一貫基調(diào)，又把 “著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)” 放在了突出位置。政策工具也有了明顯轉(zhuǎn)向，從之前的 “消化庫存” 變成了更直接的 “去庫存”，還提出 “因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，本質(zhì)上就是想通過供需兩端的動(dòng)態(tài)調(diào)整，解決當(dāng)前市場(chǎng) “供強(qiáng)需弱” 的矛盾。

去庫存方面，2025 年會(huì)議提 “去庫存” 而非 “消化存量”，這倆說法看著接近，實(shí)際意味著解決手段會(huì)更全面。不只是靠市場(chǎng)自然消化，還會(huì)納入政府收儲(chǔ)、企業(yè)主動(dòng)參與以及居民端需求釋放等多種方式。現(xiàn)在 42 城的新房加二手房去化周期已經(jīng)到了 28.3 個(gè)月，這么大的庫存壓力，確實(shí)需要政策持續(xù)托底才行。

優(yōu)供給的重點(diǎn)是提升新建住宅品質(zhì)，引導(dǎo)行業(yè)從過去拼規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向重質(zhì)量提升的賽道。比如深化公積金制度改革，大概率會(huì)涉及購房利率下調(diào)、提取額度提高這些實(shí)際福利，間接就能帶動(dòng)大家對(duì)高品質(zhì)住房的需求。城市更新也從 “大力實(shí)施” 升級(jí)成了 “高質(zhì)量推進(jìn)”，一方面通過城中村改造釋放剛性需求，幫忙消化庫存；另一方面推動(dòng)行業(yè)往存量用地盤活這樣的新模式轉(zhuǎn)型，算是一舉兩得。

作為內(nèi)需的核心領(lǐng)域，房地產(chǎn)政策還得配合 “擴(kuò)大消費(fèi)” 的整體目標(biāo)。具體來說就是通過房貸貼息、個(gè)稅補(bǔ)貼這些方式降低購房成本，刺激需求釋放，其中一線城市限購松綁和核心城市政策解禁是大家比較關(guān)注的點(diǎn)。

政策工具上，財(cái)政和貨幣政策會(huì)協(xié)同發(fā)力。財(cái)政政策會(huì)保持必要的財(cái)政赤字，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)支持保障性住房、城市更新還有 “兩新” 政策；2025 年已經(jīng)發(fā)行了超長(zhǎng)期特別國債和專項(xiàng)債，2026 年大概率還會(huì)繼續(xù)加碼。貨幣政策則延續(xù) “適度寬松” 的基調(diào)，LPR 還有下行空間，再加上美聯(lián)儲(chǔ)降息的預(yù)期，購房成本會(huì)跟著利率下行持續(xù)降低。

存量政策和增量工具也會(huì)結(jié)合使用。存量政策比如公積金制度改革，深圳已經(jīng)允許提取購房首付款了，還有山東提出的商辦用房 “以舊換新” 模式，這些在 2026 年都會(huì)加速落地。增量工具里，金融方面會(huì)探索專項(xiàng)借款、超長(zhǎng)期國債等，支持城市更新和保障房建設(shè)；土地政策則是合理控制新增用地供應(yīng)，同時(shí)盤活存量土地和商辦用房，比如把商辦用房改成保障房。

政策空間：區(qū)域差異與轉(zhuǎn)型

從政策空間來看，傳統(tǒng)工具已經(jīng)接近用足了。長(zhǎng)江證券提到，像降準(zhǔn)降息、公積金優(yōu)化這些常規(guī)政策工具，能發(fā)揮的作用已經(jīng)差不多到頂，但大規(guī)模收儲(chǔ)、限購全面松綁這些超常規(guī)手段還保持著克制，后續(xù)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化來相機(jī)抉擇。

區(qū)域差異化的政策空間會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。一線城市這邊，限購?fù)耆山壍目赡苄栽谔嵘绻績(jī)r(jià)觸底，中央有可能推動(dòng)市場(chǎng)化收儲(chǔ)。三四線城市則是土地供應(yīng)和成交建面環(huán)比在上升，但溢價(jià)率持續(xù)下降，政策會(huì)重點(diǎn)支持需求釋放和庫存消化。

長(zhǎng)期來看，行業(yè)轉(zhuǎn)型是必然路徑。會(huì)議提出 “加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，核心就是從依賴土地財(cái)政轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，未來政策可能會(huì)聚焦 REITs 擴(kuò)容、綠色建筑、租賃市場(chǎng)這些方向。招商證券就建議關(guān)注華潤(rùn)置地、中國金茂這些轉(zhuǎn)型能力強(qiáng)的企業(yè)。

從實(shí)際數(shù)據(jù)來看，一線城市土地溢價(jià)率達(dá)到 22.51%，遠(yuǎn)高于三四線城市的 0.98%，這也能看出政策支持下，不同城市的投資熱度分化明顯。REITs 市場(chǎng)方面，成交額 10.50 億元，環(huán)比下降 1.87%，但紅土深圳安居 REIT 卻逆勢(shì)上漲 1.55%，這反映出保障房領(lǐng)域的政策關(guān)注度在提升。

2026 年房地產(chǎn)政策會(huì)圍繞 “穩(wěn)市場(chǎng)、去庫存、優(yōu)供給” 展開。工具上主要以財(cái)政與貨幣寬松為主，空間則聚焦在超常規(guī)手段和區(qū)域差異化調(diào)整上。存量政策的落地情況是關(guān)注重點(diǎn)，比如公積金改革、保障房收購，還有城市更新相關(guān)的標(biāo)的。

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