地鐵環湖、AAA 級景區！沈陽丁香湖的 商業短板，終于要被補齊了

丁香湖，幾乎集齊了沈陽頭部國央企開發商，坐擁沈陽最大人工湖、地鐵十號線等生態交通資源，這樣一個不可復制的宜居生活圈，怎么不值得一個大型商業？

國央企云集，丁香湖“香”嗎？

丁香湖，是沈陽最具盛名的生態區。這里是渾河古河道，也是沈陽最大的城中湖，更是國家AAA級景區。對于親水的沈陽人而言，僅“生態”這一項，就有著“致命吸引力”。因此，它也是沈陽最早發展的宜居板塊之一。

早在2010年前后，這里就已經云集了華潤置地、保利、中海等頭部房企，而在經歷了2014年的小周期后，這里已經成為云集華潤橡樹灣、保利上林灣、中海城、中鐵丁香水岸、美的城、卓爾沈陽客廳、中鐵香湖、萬科香湖盛景等十余個項目的成熟生活住區了。

而在房價方面，丁香湖在2010-2020年間，憑借洋房、別墅等高端產品的陸續入市，實現了“十年三倍”的飛躍。事實上，這十年間幾乎是丁香湖起飛的十年，憑借著獨一無二的生態資源與國央企開發的優勢，丁香湖板塊成為沈陽最熱銷的區域，連續多年躋身板塊（荷蘭村）銷量前十，是沈陽“量價齊漲”的典型板塊之一。

2020年前后，樓市進入發展高峰階段，丁香湖區域更是進入高速增值階段，在這幾年間。區域土地價格躍升至9500元/建筑平方米，房價更是全面進入“破一望二”階段，成為沈陽第一批實質進入城市更新的區域。

頭部房企的開發不僅加速了區域城市界面更新，而且也推動區域成為高品質宜居板塊，是購房者置業最“香”的板塊之一。

住宅起飛，商業沒信兒？

需要注意的是，與住宅項目開發的如火如荼相比，丁香湖板塊的商業發展之路就顯得不太順利，成為與長白陷入相同境地的“難兄難弟”。

過去十年間，丁香、長白兩大板塊可以說是典型的“客流厚商業少”區域，因此區域內對于大型商業綜合體的渴求也極為迫切。然則，長白板塊隨著山姆會員店、長白萬象匯、環宇城等綜合體的開業，這一情況被大幅緩解，徒留丁香“嗷嗷待哺”。

為破解這一困境，于洪區相關部門持續努力，曾先后洽談引入華潤萬象匯、萬達廣場、吾悅廣場等知名商業品牌，但均因市場評估、企業戰略等因素未能最終落地。目前，居民日常消費主要依靠中興超市等社區商業支撐。

不過根據官方最新回復，區域發展的轉機正在醞釀中。一方面，于洪區仍在積極對接大型商超品牌，持續招商引資；另一方面則是通過土地資源配置來破解困局。2023年10月，丁香湖沿岸四宗稀缺地塊同日成交，憑借著臨湖、臨地鐵的絕版優勢，成為區域寶貴的“壓箱底F4”。

2025年7月，金地正式簽約丁香湖-9號地塊全過程開發管理服務，標志著這片優質住宅用地終于迎來破土動工。雖然其商業配比有限，但未來釋放的臨街底商，至少能緩解區域小型超市、生鮮超市不足的尷尬狀態。

更重要的是，早在2023年，于洪區就針對丁香湖板塊重點推介了多宗條件優越的商業用地，包括丁香湖板塊77#、丁香湖板塊78#、丁香湖板塊82#、丁香湖板塊92#等地塊。這些地塊不僅位置絕佳，而且出讓條件也十分誘人，實際上為引入山姆、比優特等超市品牌儲備了優質的“場地資源”。

為了讓這些商業地塊發揮最大價值，于洪區近幾年在文旅發展上也在持續發力。隨著丁香湖亮相央視中秋晚會、丁香東湖摩天輪等地標啟動，丁香湖正在文旅賽道煥發勃勃生機。前不久，丁香湖小鎮滑雪場2025-2026雪季正式啟動，這也標志著奧悅丁香小鎮正在成為沈陽的“冰雪名片”之一，丁香湖這個“沈陽最大城心湖”正在成為市民游逛娛樂的新去處和文旅新地標。

我們相信，隨著丁香湖板塊文旅標簽的不斷強化，其獨特的旅游價值將成為吸引商業地產品牌的新籌碼。這或許正是推動那幾宗優質商業地塊最終成交、彌補區域大型商業不足的核心優勢。所以好飯不怕晚，我們有理由期待，丁香湖完全有潛力、也有實力，成為下一個長白。