墨爾本悉尼房?jī)r(jià)上漲驟停！普通人，一輩子買不了澳洲別墅，

01

在澳洲，想住獨(dú)立屋，年收入得先達(dá)到這個(gè)數(shù)

根據(jù)地產(chǎn)信息網(wǎng)站 Domain 最新報(bào)告，要負(fù)擔(dān)獨(dú)立屋的中位數(shù)租金，一個(gè)家庭每年收入必須超過 112,000澳元，比 2019 年增加 51%。

如以合理租金支出不超過收入30%作為標(biāo)準(zhǔn)，在疫情前，一個(gè)家庭要租住獨(dú)立屋所需的收入為 74,533 澳元。

如今租金增長(zhǎng)遠(yuǎn)超收入增長(zhǎng)，使全國(guó)大部份地區(qū)對(duì)許多租客而言變得難以負(fù)擔(dān)。

這不只降低租客的生活水平，也令許多地區(qū)的僱主難以招聘到必需的員工。

在主要城市中，一個(gè)雙人家庭以平均薪金計(jì)算，租住一間獨(dú)立屋的租金占收入的 21.1%。

Domain 高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鮑曼(Joel Bowman)表示，個(gè)人平均收入只有約 80,200 澳元，報(bào)告數(shù)據(jù)顯示單收入家庭的處境特別困難。。

他向澳聯(lián)社表示：「對(duì)于單收入租客而言，要在大多數(shù)市場(chǎng)租到一般租金的獨(dú)立屋確實(shí)很吃力。」

悉尼依然是全國(guó)最難負(fù)擔(dān)的租屋市場(chǎng)，租住獨(dú)立屋需年薪135,200 澳元，

悉尼外圍郊區(qū)仍有少量負(fù)擔(dān)得起的地區(qū)，例如 Willmot ， 年薪 84,933 澳元 的單身人士可負(fù)擔(dān)每星期 490 澳元 的中位數(shù)租金。

在澳洲最難負(fù)擔(dān)的地區(qū) Vaucluse，租客家庭年收入必須達(dá)到 511,333澳元，每星期租金中位數(shù)是2950澳元。

在堪培拉、珀斯和達(dá)爾文，要租住獨(dú)立屋家庭年收入需要超過 12 萬澳元，而荷伯特和墨爾本年收入要略高于 10 萬澳元。

自 2019 年以來，珀斯、布里斯本和阿德雷德的租金增幅強(qiáng)勁，三地的獨(dú)立屋租金現(xiàn)已占一般家庭收入的 21% 以上。

其中珀斯的變化最大，在2019 年獨(dú)立屋租金僅占家庭收入的 13.9%。

而租住一個(gè)單位（Unit），在悉尼亦需要年收入 130,000 澳元。荷伯特要租住單位的收入要求最低，為 84,000 澳元。

Domain 首席經(jīng)濟(jì)師鮑威爾（Nicola Powell）表示，到2026年，大多數(shù)人只有在距離市中心30到40公里的地方才能負(fù)擔(dān)得起租金，而不會(huì)感到壓力。

根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司 Cotality 的資料，2024 年 9 月全國(guó)中位數(shù)周租金為 671 澳元，較五年前上升 53.3%。

而同期中位收入僅增加 20%。

02

墨爾本悉尼房?jī)r(jià)上漲停滯，買家持平

悉尼和墨爾本這兩個(gè)最大市場(chǎng)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)停滯，因有志購(gòu)房者在利率前景不明的情況下激烈爭(zhēng)斗。

據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Cotality稱，本周初步拍賣清倉(cāng)率降至62.7%，創(chuàng)一年多來最低的初步成功率，且較上周63.5%的初步結(jié)果進(jìn)一步下降。房源總量也下降了。

Cotality表示：“雖然成交量減少遵循典型的季節(jié)性模式，但自九月中旬以來拍賣清算率逐漸放緩，更多與市場(chǎng)狀況有關(guān)。”

過去四周，Cotality悉尼的每日房?jī)r(jià)指數(shù)顯示零增長(zhǎng)，而墨爾本同期增長(zhǎng)率回落至0.1%。

悉尼的初步清除率降至58.1%，比一周前低3.4個(gè)百分點(diǎn)，而墨爾本的初步成功率保持在65.7%。

在上周的最后一次新聞發(fā)布會(huì)上，澳大利亞儲(chǔ)備銀行行長(zhǎng)米歇爾·布洛克排除了可預(yù)見的未來降息的可能性。

布洛克表示，委員會(huì)甚至沒有考慮降息——而是考慮了在何種情況下會(huì)開始加息。

“我認(rèn)為不再降息會(huì)削弱一些曾經(jīng)支撐買家信心的順風(fēng)。所以這實(shí)際上可能有助于從價(jià)格增長(zhǎng)中獲得一點(diǎn)——我強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)——?jiǎng)幽埽艺J(rèn)為這會(huì)處于邊緣性，“Domain首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家尼古拉·鮑威爾說。

鮑威爾表示，抵押貸款持有人面臨嚴(yán)重的可負(fù)擔(dān)性問題，因?yàn)樗麄児芾淼倪€款額遠(yuǎn)高于2022年緊縮周期開始前的水平。

另一方面，市場(chǎng)放緩為買家創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，因?yàn)闀?huì)有“相當(dāng)多的賣家”在春季未能出售，他們會(huì)渴望在圣誕節(jié)前找到買家，房地產(chǎn)分析公司SQM Research創(chuàng)始人路易斯·克里斯托弗說。

“這個(gè)季節(jié)賣家可以稍微有點(diǎn)可談判的空間，”他說。

雷·懷特董事總經(jīng)理丹·懷特表示，即使在最新的澳儲(chǔ)銀行會(huì)議之前，利率預(yù)期的快速轉(zhuǎn)變——從備受期待的明年降息到日益增長(zhǎng)的加息可能性——自11月底以來，已經(jīng)“抑制”了房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

“尤其是一些較大的首都城市的買家，已經(jīng)達(dá)到了他們認(rèn)為不想再進(jìn)一步推動(dòng)自己的價(jià)格點(diǎn)。所以我們看到整體競(jìng)爭(zhēng)有所下降，”懷特說。

“這讓競(jìng)拍者更加謹(jǐn)慎。如果沒有利率討論，市場(chǎng)可能會(huì)更活躍。買家們決定坐等明年會(huì)有什么變化。”

盡管如此，該機(jī)構(gòu)在布里斯班和陽(yáng)光海岸的兩場(chǎng)集體拍賣活動(dòng)中，房產(chǎn)銷售額超過3700萬美元，售出了二十多處房產(chǎn)。

在悉尼東林德菲爾德，雷·懷特經(jīng)紀(jì)人杰西卡·曹成功以551萬美元成交了位于阿德萊德大道25號(hào)一塊寬敞的967.5平方米地塊上的一座四居室、1930年代風(fēng)格的住宅。

在墨爾本東南部，年輕父母馬克·奧奇平蒂和洛倫·德利喬吉斯希望利率不要再次上漲。他們已將位于門通威廉姆斯街3/4號(hào)的四居室房屋掛牌出售，并計(jì)劃在不同地區(qū)購(gòu)房。

“[利率下降]目前對(duì)所有抵押貸款持有人來說都是最好的。他們?cè)诙虝r(shí)間內(nèi)迅速崛起。每個(gè)人都在努力維持當(dāng)前的工資。如果能為抵押貸款持有人帶來更多減免，那將非常好，“奧奇平蒂說。

與此同時(shí)，在較小的首都市場(chǎng)，布里斯班的初步清算率升至60.3%，阿德萊德降至69.7%，堪培拉則略升至59.6%。

03

澳洲第三季度新增住房貸款總額創(chuàng)下歷史新高

Canstar最新研究顯示，澳洲三季度新增住房貸款總額創(chuàng)下歷史新高。

根據(jù)該機(jī)構(gòu)對(duì)澳洲審慎監(jiān)管局（APRA）數(shù)據(jù)的分析，當(dāng)季新增房貸總額達(dá)到1911億 澳元，較上一季度大幅增長(zhǎng)83億澳元。

這一增長(zhǎng)在很大程度上由投資者貸款激增推動(dòng)：新增投資者貸款較上一季度增加77億澳元，達(dá)到717億澳元的歷史峰值，較去年同期暴漲24%。

自住者貸款增長(zhǎng)相對(duì)溫和，增加6.46億澳元，但同樣創(chuàng)下季度新高，當(dāng)季澳洲自住者新增房貸總額達(dá)1196億澳元。

澳洲統(tǒng)計(jì)局（ABS）數(shù)據(jù)表明，這一增長(zhǎng)并非僅由房?jī)r(jià)上漲驅(qū)動(dòng)，更多澳洲人入市購(gòu)房也是重要原因。

三季度新增住房貸款承諾數(shù)量較上一季度增長(zhǎng)6.4%。

盡管房貸規(guī)模創(chuàng)下紀(jì)錄，但Canstar網(wǎng)站數(shù)據(jù)洞察總監(jiān)Sally Tindall指出，抵消賬戶數(shù)據(jù)顯示“家庭現(xiàn)金儲(chǔ)備從未如此充足”。

“僅三個(gè)月內(nèi)，抵消賬戶余額就激增250億澳元，創(chuàng)下歷史新高，”她說，“這種資金實(shí)力為借款人提供了緩沖，讓他們?cè)诳赡苊媾R加息的情況下，仍有信心留在市場(chǎng)中。”

對(duì)于已有房貸的澳洲人，Tindall建議現(xiàn)在就“把每一分閑錢都投入抵消賬戶”。

她還建議，在可能的加息到來前，主動(dòng)聯(lián)系銀行協(xié)商更低的貸款利率。

“盡管不會(huì)進(jìn)一步降息，但房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將再次強(qiáng)勁上漲，”Tindall表示，“綜合來看，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望持續(xù)上行——即便利率維持高位，手握現(xiàn)金的借款人、躍躍欲試的投資者以及有限的房源供應(yīng)，都將為市場(chǎng)注入動(dòng)力。”

04

維州房地產(chǎn)信心創(chuàng)新低 工黨施政失當(dāng)持續(xù)拖累經(jīng)濟(jì)

維州反對(duì)黨指出，最新公布的Procore/Property Council產(chǎn)業(yè)信心調(diào)查顯示，維州房地產(chǎn)業(yè)信心再度下探，在全國(guó)排名墊底，并與全國(guó)平均信心指數(shù)拉開創(chuàng)紀(jì)錄的24點(diǎn)差距，維州民眾仍在為工黨的執(zhí)政不力付出代價(jià)。

調(diào)查報(bào)告顯示，維州房地產(chǎn)業(yè)信心為全國(guó)最低，與全國(guó)平均差距創(chuàng)下歷史新高，而維州在政府規(guī)劃與成長(zhǎng)管理信心指數(shù)是-65點(diǎn)，位居全國(guó)最末，超過65%受訪者認(rèn)為維州艾倫工黨政府的房產(chǎn)稅是阻礙開發(fā)的最大障礙。

此調(diào)查結(jié)果與房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的《吸引國(guó)際資本報(bào)告》相呼應(yīng)，該報(bào)告也指出。過去三年，外國(guó)對(duì)維州房市投資大幅下跌53%，維州也是全澳唯一未來工程排程下滑的州份，預(yù)示建筑動(dòng)能疲弱與新開發(fā)案減少。

而在工黨政府執(zhí)政下，維州還承擔(dān)了全國(guó)最高的房地產(chǎn)稅負(fù)，凈債務(wù)也以每小時(shí)超過170萬澳元的速度攀升，預(yù)計(jì)至2028-29年將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1,926億澳元。

維州反對(duì)黨領(lǐng)袖威爾遜（Jess Wilson）說，在工黨主政下，在維州房地產(chǎn)信心跌至新低，我們背負(fù)全國(guó)最高的債務(wù)、最高的稅負(fù)、最高的失業(yè)率與最缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)環(huán)境時(shí)，董事會(huì)會(huì)議上流傳」哪里都行，就是別來墨爾本」也不足為奇。如果我能當(dāng)選維州州長(zhǎng)，我的首要工作就是讓預(yù)算重回正軌，為家庭紓困，并讓維州重新向企業(yè)與投資者敞開大門。

影子住房與建筑廳長(zhǎng)索斯威克（David Southwick）說，信心崩跌的原因很清楚，工黨的高稅收與浪費(fèi)正在把投資趕出維州，當(dāng)企業(yè)失去信心，房屋供應(yīng)減少，受苦的就是家庭。現(xiàn)在在維州建一棟房屋的成本，加上沉重的稅負(fù)，使得許多住宅項(xiàng)目在起步前就被迫擱置，如果一棟新屋43%成本是稅時(shí)，年輕家庭根本難以承擔(dān)。

投資者也因繁文縟節(jié)與行政延誤而撤離，因?yàn)槿魏晤~外的許可程序、任何新要求、任何延遲的月份，都會(huì)推高成本，而最終買單的是維州人。

*本文圖片均源自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系后臺(tái)刪除

14

12-2025

13

12-2025

12

12-2025