中房指數見證地產三十年變遷，眾多權威專家共話地產未來

2025年12月11日上午，由中國房地產指數系統、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院承辦的"中國房地產指數系統三十年回顧與市場展望專家座談會"在北京舉行。

會議由中國房地產指數系統辦公室主任、中指研究院常務副院長黃瑜女士主持。中國房地產指數系統秘書長、中指研究院院長莫天全先生回顧了中房指數系統三十年發展歷程。指數研究部總經理曹晶晶女士做中房指數系統三十年研究成果匯報。隨后，受邀的各位專家學者就中國房地產市場三十年總結與展望展開探討。

中國房地產指數系統（CREIS）是中國創立最早、覆蓋范圍最廣的房地產指數系統，分別于1995年、2005年和2015年三次通過國家最高級別專家學者的學術鑒定。回顧三十年發展歷程，中房指數系統不斷豐富，持續發揮市場“晴雨表”和投資“風向標”作用，從新房價格指數延伸至二手房、租賃、物業、土地等多領域，形成了完善的指數與報告體系，具備較強的社會影響力。

從中房指數系統監測來看，核心城市房價長期大幅跑贏通脹，房產成為中國家庭財富的核心組成部分。展望未來，中國房地產指數系統將持續完善和拓展，致力于構建更科學、開放、兼具國際視野的指數研究體系，以精準數據支持市場分析，以AI技術賦能行業升級，服務房地產高質量發展。

自1995年創立以來，中房指數系統的發展得到了各位專家的大力支持和悉心指導。各位專家都是過去三十年中國房地產行業的親歷者，也是中房指數系統發展的見證者。今天，參與過中房指數系統歷次鑒定評審的專家共聚一堂，一方面一起回顧指數和行業三十年發展變遷，更重要的是，共話未來行業發展趨勢和指數發展方向，為中國房地產高質量發展貢獻力量。未來，中房指數系統和中指研究院將繼續堅守初心，以大數據和創新科技賦能中國地產行業。

回顧中國房地產市場三十年發展歷程，第一個十年（1995-2004）是中國房地產市場化機制形成的關鍵階段，市場供求規模高速增長，為對沖亞洲金融危機、實現經濟穩定增長提供了關鍵支撐。第二個十年（2005-2014）是中國房地產市場發展的“黃金十年”，新建商品房銷售額增長約六倍，百城新建住宅均價過萬。第三個十年中，2015-2019年大規模棚改貨幣化帶動銷售規模多年維持高位，各線城市房價輪動上漲，三四線城市量價獲明顯發展。2020-2025年期間市場規模沖高回落，至今百城二手住宅價格已回調約四年。未來五年，全國新建商品住宅年均銷售規模預計在7-8億平方米左右，“十五五”中后期有望筑底回穩。長期看，經濟增長帶動下，全國指數有望溫和修復，城市分化顯著加劇。

（摘要版）

一、中國房地產指數系統三十年運行表現

回顧過去30年房地產市場發展歷程，中國房地產指數系統數據顯示，中國主要城市新建住宅及二手住宅價格均實現顯著上漲，但不同城市漲幅分化明顯。從房價影響因素來看，地價作為房價的重要成本構成，在土地招拍掛制度下，尤其是市場供不應求階段，價高者得的“競價”機制推升了土地價格，進而形成成本端對房價的傳導支撐。另一方面，需求端的驅動因素同樣關鍵，過去20余年，中國經濟快速增長、貨幣供應充裕以及人口與城鎮化紅利釋放，共同構成了房地產市場快速發展的核心動力。

二、從中國房地產指數系統看三十年行業變化

第一個十年（1995-2004）：1995年至2004年“831大限”是中國房地產市場化機制形成的關鍵階段。以1998年住房制度改革為標志，中國實現了從福利分房體系向市場化商品房體系的根本轉變。更重要的是，房改推動房地產投資與銷售快速增長，為亞洲金融危機后的經濟穩定提供了關鍵支撐。中國房地產指數系統自1995年起開始發布主要城市房價數據，為客觀揭示中國房地產市場趨勢提供了早期的量化依據。中房指數系統數據顯示，2001年后北京、上海等城市房價進入快速上漲通道，其中上海2002-2004年住宅價格指數累計上漲79%，漲幅顯著。在此過程中，房地產信貸尤其是住房消費信貸的擴大，有利支撐了供需兩端快速發展。這一時期，房地產業逐步成為國民經濟的支柱產業。

第二個十年（2005-2014）：中國房地產市場發展的“黃金十年”。這一時期，經濟高速增長、城鎮化快速推進、貨幣供應量顯著擴張，共同推動房地產市場實現“量價齊升”。根據中國房地產指數系統數據，2005-2014年間十大城市新房綜合價格指數累計上漲79%，其中2006與2007年累計漲幅均超15%。與此同時，十年間全國新建商品房銷售面積累計增長202%，新建商品房銷售額累計增長614%，頭部企業銷售規模也實現了從百億級到千億級別的跨越。2005至2014年，房地產業增加值占GDP比重從5.4%提升至7.3%，有力拉動經濟增長，并直接推動了城市基礎設施的全面升級。這一時期，全國更多城市房地產開始快速發展，企業布局范圍逐步擴大。為更全面地監測全國市場變化，中國房地產指數系統于2010年6月起正式發布“百城價格指數”，2013年4月，百城新建住宅均價正式突破1萬元/平米。值得注意的是，自2005年開始，為抑制房價過快上漲，房地產調控政策陸續出臺，市場隨之呈現約三年一輪的周期性波動，但房價整體上行趨勢并未改變。2014年市場開始出現結構性分化，調控方式也逐漸從“一刀切”轉向“分類指導”。

第三個十年之（2015-2019）：2015年，在房地產市場庫存高企、多地量價持續調整背景下，行業政策轉向“去庫存”。依托政策性金融工具PSL的資金支持，以棚改貨幣化安置為核心引擎，房地產市場量價迎來了從一二線到三四線城市的輪動上漲行情，全國新建商品房銷售規模持續保持高位。中房指數系統百城價格指數顯示，2016年，百城新建住宅價格漲幅達18.7%，其中一線城市上漲22%，二線城市上漲17%，與此同時，環京、環滬以及珠三角都市圈三四線城市房價迎來快速上漲期。隨后一二線調控不斷升級，限價政策平抑了房價漲幅，而三四線仍普遍堅持去庫存策略，2017年三四線城市房價漲幅達12%。后期隨著居民杠桿率快速攀升，部分三四線城市需求出現一定透支，這也為后續的行業調整埋下伏筆。2016年12月，中央經濟工作會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，此后“房住不炒”政策導向貫穿行業多年。在較嚴格政策下，房價漲幅逐步趨緩，至2019年全國市場再次轉弱。

第三個十年之（2020-2025）：2021年是中國房地產市場規模的歷史性拐點，全國總人口與新房銷售規模同步見頂，房地產供求關系發生重大變化，自2021年下半年開始，行業進入深度調整期。這一時期，政策導向逐步從“房住不炒”轉向推動市場“止跌回穩”，限制性政策基本退出，并探索建立發展新模式。但目前市場仍處調整階段，預計2025年新建商品房銷售面積將較峰值下降約五成。價格方面，百城新建住宅價格指數顯示，核心城市優質供給支撐新房價格波動相對平緩，但市場已告別普漲態勢，三四線普遍面臨下行壓力。而隨著房地產進入存量時代，2020年起中房指數系統開始發布百城二手住宅價格指數，數據顯示，自2021年10月房價下跌以來，截至2025年末，百城二手住宅價格已回調約4年，當前市場量價仍面臨壓力。

三、從中國房地產指數系統展望未來發展趨勢

住房需求空間：未來五年全國新建住宅年均銷售面積預計保持在7-8億平米，城市分化加劇。從國際經驗來看，即便在主要發達經濟體中，房地產歷經百年發展，也仍普遍承擔著經濟重要支柱產業的角色。總體來看，隨著市場預期逐步改善，在經歷供求大幅縮量和房價明顯回調后，“十五五”中后期市場有望逐步筑底企穩。房地產市場的止跌回穩與平穩轉型，不僅是行業自身所求，更是支撐“十五五”時期經濟實現質的有效提升和量的合理增長的內在需要。

房價趨勢：在經濟持續增長的帶動下，全國房價指數有望實現溫和修復，但預計房價復蘇路徑將呈現明顯的區域分化特征，核心城市有望率先企穩并引領市場回暖。

高質量發展：推動房地產高質量發展，是適應我國城鎮化新階段與破解行業舊模式困境的必然選擇。當前，房地產市場供求關系已發生重大變化，城市發展進入存量提質增效為主的階段，部分在住房短缺時代形成的制度安排與發展方式已難以持續。2025年10月，《“十五五”規劃建議》明確提出推動房地產高質量發展，為行業轉型指明了方向。中長期來看，中國房地產市場仍有較大發展潛力，但短期內仍處調整期。新模式的構建仍需兼顧長期與短期，市場與保障等關系，在發展中逐步解決過去的問題，穩步完善基礎制度、優化住房供給、提升服務質量，推動房地產行業實現平穩轉型與可持續發展。在此過程中，中國房地產指數系統也將持續完善與拓展指數體系，以精準數據支撐行業分析，為市場決策提供參考，助力行業高質量發展。

中國房地產指數系統在1995年由國務院發展研究中心、中國房地產開發集團等發起創立。其核心團隊曾參與了1996年的房改方案的設計，是房改的參與者和推動者。當年的”房改“方案是建立“市場+保障”的供應體系，提出“市場提供商品房，政府供應保障房”的住房雙軌制。但過去多年，由于保障房建設有所缺失，低收入家庭只能面對高價的商品房市場，因此“降低商品房價格”被當成了房地產調控目標，造成了調控上的偏頗。房地產新模式核心就是市場+保障。為解決當前的問題，建議成立“兩房”，一是面對存量，建立“中儲房”，可以利用央行3,000億再貸款作為資本金，收購存量商品房。二是保障房，解決增量問題，有3億進城農民工，折合1億家庭，住房問題主要通過保障房解決。

最近幾年，房地產政策已經大幅調整，房貸利率降至30年最低，首付比例降至歷史最低，限購在絕大部分城市已全面取消，各項政策已應出盡出，當前只欠缺信心。看2026年房地產能不能止跌回穩，就是看信心能不能回升。年初最高領導人多次強調“團結就是力量，信心賽過黃金”，我們要爭取在2026年上半年把信心拉回來，讓2026年成為掉頭向上的拐點。

1998年，在住房短缺、快速城鎮化帶動住房需求釋放以及住房老破舊問題嚴重等因素推動下，國家啟動了住房制度改革。中國實現了從福利分房體系向市場化商品房體系的轉變。經歷30年的快速成長，我國房地產市場供求關系發生了重大變化，正處于轉型升級和高質量發展的關鍵時期。要認識到房地產市場是有波動的，也是具有周期的，只要有周期，就不怕，就有信心，久雨必停。市場各方需要主動適應新形勢新階段新變化，尊重市場規律，控制杠桿水平，安全穿越周期。

中房指數系統是用知識創造和數據提供支持，讓市場可以通過數據總結歷史規律，也為政策制定和投資決策提供了重要支持，未來在數字經濟時代會更加重要。建議未來繼續深入研究住房政策、產業政策和金融政策的關系，同時研究房地產與中國式現代化的關系，并聚焦研究當前市場堵點問題，推動行業高質量發展。

早在房地產市場發展初期階段，中房指數系統就已率先建立，為政策制定、企業決策和投資者判斷提供了關鍵的數據支撐。過去三十年的發展經驗表明，房地產行業與經濟社會發展是相輔相成的關系。經濟增長推動城鎮化快速推進，使我國在三十年間實現了西方國家百年才達到的城鎮化成果。與此同時，房地產發展在投資拉動、促進就業和財政收入方面發揮了重要作用，促進了經濟的繁榮。在房地產發展過程中，調控政策是行業運行的重要影響因素，政策方向從早期的全國統一調控逐漸轉向基于城市差異的“因城施策”。當前，我國常住人口城鎮化率已達約67%，接近發達國家水平，城市發展正由大規模增量擴張轉向以存量優化為主的新階段。在這一背景下，需注重新型城鎮化戰略要求，強化都市圈和城市群的功能協同與空間優化，對不同城市差異化管理，持續促進房地產市場高質量發展。總體來看，未來城鎮化仍有一定發展空間，將持續釋放房地產需求潛力。

房地產金融始終伴隨并支持著房地產市場的發展，一方面通過不斷的金融創新為房地產市場發展提供動力。另一方面以1997年香港的金融保衛戰為鑒，始終堅持風險防控，并通過政策的調節，維護房地產市場金融乃至整個金融體系的穩定。展望未來，房地產市場將由高速發展轉向高質量發展階段，房地產金融將繼續配合行業模式轉型，不斷創新，穩定發揮對市場的支持作用。

非常榮幸有機會參加中指院組織召開的《中國房地產指數系統三十年回歸與市場展望專家座談會》，與以會專家、教授共同回顧座談了中國房地產市場三十多年來的發展歷程。

以1995年為基點，中指院分三個階段（三個十年）全面深入分析了我國房地產市場發展情況、存在的問題和未來市場走勢，內容豐富詳實，具有很高的參考價值。作為中指院的拳頭產品，其每月發布的中房指數等房地產市場信息，更是具有很強的前瞻性、時效性和權威性，早已成為我國房地產市場的“晴雨表”和引導投資置業的“風向標”，也是政府統計數據協調性評審的重要依據。

最近幾年，我國房地產市場雖然經歷了周期性的深度調整，但黨中央、國務院及時采取了一系列穩定房地產市場的政策措施應對風險挑戰，一些問題已經得到了較好解決。從經濟發展進程來看，房地產業仍是我國國民經濟發展的重要產業，房地產的產業鏈很長，拉動經濟增長的作用依然非常顯著。未來房地產業發展要從追求規模速度轉向質量效益，要因城施策控增量、去庫存、優供給，有序推動“好房子”建設，更好滿足廣大人民群眾的剛需和改善性需求。

此外，還有一個小建議，中指院可在現有指數系統基礎上增設市場預警指數內容，進一步提升形勢研判的前瞻性與時效性，助力房地產業更加平穩健康發展。

經過長期發展，中房指數體系應用場景從開發端擴展至物業管理、城市更新、資產管理和學術研究等多個方面。同時中指研究院龐大的數據系統，極大的推動了行業的技術進步，貢獻巨大。

未來，隨著不動產金融體系的完善以及基礎設施與商業不動產REITs資產覆蓋范圍不斷擴大，相關資產的價格、租金及運營成本等數據的重要性將日益凸顯。建議構建相應的指數體系，為機構投資者的不動產投資活動提供分析和決策工具。

長期來看，房地產曾是中國經濟高速增長的引擎，在增量時代發揮著核心帶動作用，在存量時代依然是支撐經濟平穩運行的重要支柱。房地產具有抵御通脹的屬性，和家庭方方面面息息相關，未來仍將是機構和家庭配置資產的重要組成部分，同時隨著其功能和內涵不斷豐富，高質量發展空間巨大。

中國房地產指數系統對研究房地產市場幫助很大。中國房地產市場高速發展的30年也是中國城鎮化快速推進的30年，目前隨著城鎮化進程放緩，房地產市場發展進入了新的發展階段。邁入存量房時代是行業大趨勢，目前過半數城市二手房成交量已超過新房市場。同時，城市更新也是大勢所趨，今年城市更新被賦予新的戰略定位，成為推動城市高質量發展的重要抓手，未來房地產行業存量更新改造的空間將明顯擴大。隨著盤活資產成為行業發展大方向，可以考慮編制資產評估價格指數，為資產交易的定價提供判斷依據。

中房指數系統忠實記錄了過去30年中國房地產發展，為企業投資決策、消費者了解市場、政府制定政策提供了重要依據。過去三十年，中國住房市場始終圍繞問題導向與目標導向不斷發展演變。不同階段解決不同的主要矛盾。前二十多年核心問題和主要目標是解決住房短缺問題（即“有沒有”的問題）以及拉動經濟增長，通過住房超高速增長的數量擴張來解決。而隨著房地產供求關系發生重大轉變，現階段的市場痛點和主要矛盾已從數量問題轉向質量問題和結構性問題（供需在更高水平的適配問題）。未來重點是推動房地產高質量發展，而且要更加系統化，更加重視房地產全鏈條、全體系的高質量發展和整體協同。要關注住房品質提升，促進“人房地錢”等要素資源的優化配置，還要重視房地產從設計開發到施工建造環節再到物業服務的質量提升，強化住房全周期的質量把控和提升，提升居民居住體驗感和獲得感、幸福感，實現從“住有所居”向“住有宜居”和“住有優居”轉變。

我從學生時代開始就參與了中房指數系統的研發工作，后來又是中房指數的深度使用者。非常感謝中房指數系統，也期待未來我們可以繼續深化各個方面、各個維度的合作，我們合作了30年，也期待著再合作30年。

中國房地產指數系統是中國房地產業的數據基礎設施，是中國房地產市場的空白填補者、創新者、實踐者、推動者和引領者，見證了房地產行業的空前發展與社會經濟的動態變化。過去三十年，房地產業是國民經濟的支柱產業，撐起了多方面的責任和力量，目前行業雖然邁入了存量時代，但房地產業依然是支柱產業，希望中房指數系統繼續用數據深刻揭示行業發展的客觀事實、新動向、新特點。再次祝賀中房指數系統成立三十周年，期待下一個三十年發展的越來越好！

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