央企巨頭發(fā)動(dòng)“世紀(jì)大剝離”,606億資產(chǎn)大騰挪,背后信號(hào)值得深思

十年前的12月8日，中冶集團(tuán)整體并入五礦集團(tuán)，成為其全資子企業(yè)。

雖然地產(chǎn)業(yè)務(wù)存在明顯的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和資源分散問(wèn)題，但是中冶置業(yè)和五礦地產(chǎn)一直在獨(dú)立運(yùn)營(yíng)著。

十年后的12月8日，中國(guó)中冶公告，將包括中冶置業(yè)在內(nèi)的多家公司股權(quán)出售給中國(guó)五礦或其指定主體，交易價(jià)格達(dá)人民幣606.76億元。

這場(chǎng)戰(zhàn)略重組，十年后才算真正完成，卻充滿了物是人非的無(wú)奈。

壹

中冶置業(yè)是被國(guó)資委確立的首批16家房地產(chǎn)央企之一，其早期擴(kuò)張路徑極具代表性。

憑借獨(dú)特的政策許可與融資優(yōu)勢(shì)，中冶置業(yè)在土地市場(chǎng)上頻頻以“地王”制造者的姿態(tài)出現(xiàn)。

2010-2012年間，中冶置業(yè)以256.54億元的天價(jià)在南京下關(guān)區(qū)，創(chuàng)造了“全國(guó)總價(jià)地王”。

此后，中冶置業(yè)又在多個(gè)核心城市高價(jià)拿地，屢創(chuàng)“地王”紀(jì)錄。

2014年，中冶置業(yè)拿下天津新八大里總價(jià)和單價(jià)雙料地王。

2016年，其擴(kuò)張的步伐更為迅猛，先后在武漢、廣州和天津制造了區(qū)域性“地王”。

其中，廣州長(zhǎng)嶺居地塊溢價(jià)率達(dá)241%，天津河北區(qū)地塊則在經(jīng)過(guò)上百輪激戰(zhàn)后以高溢價(jià)成交，樓面價(jià)刷新區(qū)域紀(jì)錄。

2017年，中冶置業(yè)不僅在珠海橫琴摘得起始樓面價(jià)最貴的宅地，更在年末于南京老城區(qū)以高價(jià)奪地，一舉刷新年內(nèi)樓面價(jià)紀(jì)錄。

這輪密集而激進(jìn)的土地投資，清晰勾勒出中冶置業(yè)戰(zhàn)略鼎盛期的軌跡。而其拿地策略之激進(jìn)，可謂行業(yè)激進(jìn)擴(kuò)張時(shí)期的典型縮影。

然而，豪賭終究是要付出相應(yīng)的代價(jià)的。

高價(jià)地王所面臨的開(kāi)發(fā)成本高企、銷售周期拉長(zhǎng)、市場(chǎng)接受度有限的現(xiàn)實(shí)困境，開(kāi)始困擾這家曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的央企地產(chǎn)平臺(tái)。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，中冶置業(yè)2024年虧損48.5個(gè)億，而其2025年的虧損額更是離譜——從1月到7月，其虧損額竟達(dá)到了254.38億元。

那個(gè)曾經(jīng)的“地王收割機(jī)”，已然是一個(gè)財(cái)務(wù)黑洞。

貳

對(duì)于中國(guó)中冶而言，這次出售是一次果斷的“減法”。

中冶置業(yè)的連年巨額虧損不僅拖累了中國(guó)中冶的整體業(yè)績(jī)，也影響了其資源分配效率。

中國(guó)中冶的公告明確表示，交易將使公司“主業(yè)更突出、結(jié)構(gòu)更清晰、管理更高效”。

通過(guò)剝離非核心業(yè)務(wù)資產(chǎn)，中國(guó)中冶能夠?qū)⑷肆Α①Y金、管理等資源重新歸集到工程承包、新興特色產(chǎn)業(yè)培育等核心業(yè)務(wù)上。

出售所得款項(xiàng)將用于支持冶金工程建設(shè)技術(shù)升級(jí)、綠色低碳轉(zhuǎn)型和海外工程拓展，這將使集團(tuán)能夠“以退為進(jìn)”、“輕裝上陣”。

對(duì)于接盤方中國(guó)五礦而言，做了一次“加法”，接手一個(gè)連續(xù)多年巨額虧損的業(yè)務(wù)，表面上看似“負(fù)重前行”，實(shí)則有其戰(zhàn)略考量。

作為同一控制人下的內(nèi)部交易，這次整合避免了國(guó)有資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)的折價(jià)處置，保持了形式上的資產(chǎn)完整性。

而在五礦地產(chǎn)私有化退市后，不再受上市公司信息披露和盈利壓力的嚴(yán)格約束，可以有更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)消化這些不良資產(chǎn)，即退市后公司將“在日常經(jīng)營(yíng)及策略規(guī)劃方面擁有更大靈活性”。其內(nèi)部資源有望進(jìn)一步整合，獲得資金支持與資源扶持，實(shí)現(xiàn)資源共享與業(yè)務(wù)協(xié)同。

叁

不止中冶與五礦，整個(gè)央企地產(chǎn)板塊都在經(jīng)歷類似的轉(zhuǎn)型陣痛。

如果說(shuō)中冶置業(yè)的剝離是一次“內(nèi)部消化”，另一央企——中交地產(chǎn)的抉擇則更為徹底和激烈。

中交集團(tuán)曾經(jīng)有過(guò)一個(gè)“553計(jì)劃”，即2019年完成200億元銷售額，3年內(nèi)做到500億元，5年做到1000億元。

但隨著市場(chǎng)下行，中交地產(chǎn)連續(xù)巨虧，2024年末凈資產(chǎn)為負(fù)，淪為“*ST中地”，面臨退市危機(jī)。

為求“保殼”，中交地產(chǎn)采取了更為決絕的“外科手術(shù)”：以1元的象征性對(duì)價(jià)，將旗下51家公司的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)與負(fù)債整體剝離給控股股東。

效率深耕是另外一些央企所選擇的道路，一場(chǎng)組織架構(gòu)的“扁平化”革命正在展開(kāi)。

招商蛇口直接撤銷了全部五個(gè)區(qū)域公司，由總部直管城市公司。保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、金茂等也紛紛合并或撤銷區(qū)域公司。

這一系列動(dòng)作的核心邏輯是：撤銷臃腫的中間管理層，將資源更精準(zhǔn)、更快速地投向少數(shù)能產(chǎn)生利潤(rùn)的城市和項(xiàng)目。

過(guò)去，央企的背景、資金和信用是其在土地市場(chǎng)無(wú)往不利的“特權(quán)”。但當(dāng)行業(yè)泡沫退去，所有企業(yè)都必須在同一片市場(chǎng)的紅海中。

有句很老套的話，只有當(dāng)潮水退去，才知道誰(shuí)在裸泳

區(qū)別僅在于，誰(shuí)更早清醒、更早調(diào)整、更早找到新的生存法則。

中冶的“放手”與五礦的“接手”，不過(guò)是這場(chǎng)大調(diào)整中的一幕，而整場(chǎng)戲的高潮，可能才剛剛開(kāi)始。