上海內(nèi)環(huán)豪宅，王牌對(duì)王牌

文/上海進(jìn)深 魏薇

臨近年末，豪宅圈兩位重量級(jí)選手正面交鋒了。

安瀾上海剛露鋒芒，華潤(rùn)澐啟濱江便緊隨其后，將二批次的大戶型總價(jià)段和盤(pán)托出。

兩者不約而同地釋放了“下周過(guò)會(huì)”的風(fēng)聲，且都在過(guò)會(huì)前將價(jià)格信息拋向市場(chǎng)。

先看看安瀾上海的價(jià)格底牌：

195㎡：2700-3400萬(wàn)，單價(jià)13.8-17.5萬(wàn)/㎡

245㎡：3700-4500萬(wàn)，單價(jià)15.1-19.6萬(wàn)/㎡

280㎡：4300-5600萬(wàn)，單價(jià)15.4-20.0萬(wàn)/㎡

370㎡：6000-7900萬(wàn)，單價(jià)16.2-21.3萬(wàn)/㎡

再看華潤(rùn)澐啟濱江的進(jìn)攻姿態(tài)：

226㎡ (2-17F)：2600-3350萬(wàn)，單價(jià)11.5-14.8萬(wàn)/㎡

245㎡ (2-32F)：2750-4350萬(wàn)，單價(jià)11.5-17.8萬(wàn)/㎡

286㎡ (19-32F)：4650-5600萬(wàn)，單價(jià)16.5-19.5萬(wàn)/㎡

頂復(fù)510㎡戶型：約1.2億，單價(jià)約23萬(wàn)/㎡

火藥味，在價(jià)格數(shù)字公布的那一刻就已彌漫開(kāi)來(lái)。

這已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的預(yù)熱，更像是一場(chǎng)心照不宣的心理戰(zhàn)與壓力測(cè)試。

不僅探測(cè)了市場(chǎng)水溫，也攪動(dòng)了客戶預(yù)期。

理性的價(jià)格

進(jìn)入四季度，市場(chǎng)正在讓豪宅“低頭”。

縱觀最近幾個(gè)新出豪宅的價(jià)格，它們的定價(jià)邏輯越來(lái)越實(shí)在，產(chǎn)品本身和真實(shí)需求成了硬道理。

頂著“全球地王”的名頭，安瀾上海把門檻壓到了13.8萬(wàn)/㎡，總價(jià)2700萬(wàn)起，即便是樓王370㎡戶型，也只開(kāi)到21.3萬(wàn)/㎡，總價(jià)7900萬(wàn)封頂。

和同板塊上半年過(guò)會(huì)的綠城潮鳴東方（均價(jià)約19.5萬(wàn)元/㎡）相比，顯得異常克制。

澐啟濱江首開(kāi)均價(jià)定在13.67萬(wàn)元/㎡，低于此前業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期的14-15萬(wàn)元/㎡水平，部分低區(qū)房源單價(jià)僅11萬(wàn)出頭。

一批次日光的余溫尚未散去，澐啟濱江二批次的價(jià)格炸彈就已投下。

226㎡戶型起步單價(jià)僅為11.5萬(wàn)元/㎡，總價(jià)2600萬(wàn)起。

頂復(fù)的單價(jià)也控制在23萬(wàn)/㎡。

而世博濱江新房高區(qū)頂樓的單價(jià)超過(guò)26萬(wàn)/㎡，濱江凱旋門這類二手房的高區(qū)掛牌價(jià)已經(jīng)來(lái)到了30萬(wàn)/㎡。

這種面積段算得上是濱江板塊的收藏級(jí)產(chǎn)品。網(wǎng)傳該戶型兩梯一戶，有專屬的家政通道，還有超百平露臺(tái)，朝向?yàn)I江方向的餐客廳。

王牌對(duì)王牌

澐啟濱江226㎡和安瀾上海195㎡，這兩個(gè)戶型總價(jià)段高度重合。

安瀾上海的195㎡是全社區(qū)內(nèi)最小戶型，南向直面中山南二路，也就是內(nèi)環(huán)高架，難免受噪音侵?jǐn)_。

澐啟濱江226㎡戶型分布在2-17F，前面局部商辦24米，意味著6層以上就能看到江了。

更重要的是，澐啟濱江的面積比安瀾上海同價(jià)位的多大了約30㎡。

這意味著，在相近預(yù)算下，安瀾上海是上車徐濱的門檻產(chǎn)品，澐啟濱江則提供了真正的一線濱江視野與空間尺度：

相當(dāng)于用同樣的錢，從“買進(jìn)板塊”升級(jí)到“買進(jìn)江景”。

當(dāng)戰(zhàn)局升至5000萬(wàn) 的頂級(jí)戰(zhàn)場(chǎng)，澐啟濱江在280㎡量級(jí)的對(duì)決中，直接亮出了“多面江景”這張王牌，與安瀾上海正面硬剛。

澐啟濱江286㎡全景艙戶型分布在高區(qū)（19-32F），實(shí)現(xiàn)了三面看江，一線江景無(wú)遮擋，單價(jià)16.5萬(wàn)/㎡起步，總價(jià)4650萬(wàn)起步。

此戶型也是第一次加推。2#樓作為整盤(pán)之中觀景界面最好的樓棟之一，19層以上的高區(qū)景觀質(zhì)量極佳。

各有鋪排

澐啟濱江的推盤(pán)策略，主打一個(gè)乘勝追擊、火力全開(kāi)。

一批次122套房源“日光”給了華潤(rùn)很大的信心。因此，二批次將推盤(pán)量增加至273套，是一批次的兩倍多。

產(chǎn)品線上也更為豐富。

一批次125㎡戶型搶手，二批次直一共220套，邊套和中間戶各110套。

首開(kāi)的大面積只有242㎡戶型，二批次226-245-286㎡三個(gè)面積段一起上，再到510㎡的頂復(fù)旗艦，全線推出，選擇更多。其中，226㎡和286㎡戶型各13套，245㎡戶型26套。

這波操作傳遞出兩個(gè)信號(hào)：

一是華潤(rùn)對(duì)自身產(chǎn)品和市場(chǎng)吸引力很有自信；二是臨近年末，要抓住窗口期快速回籠資金，為業(yè)績(jī)?nèi)_刺。

時(shí)間，就是金錢。

根據(jù)最初放風(fēng)消息，安瀾上海首次開(kāi)盤(pán)原計(jì)劃要拿出西區(qū)全部288套房源，主力建面約195/240/280/370㎡4房，以及4套430㎡塔尖大平層和2套575㎡摘星復(fù)式，陣容整齊，氣勢(shì)十足。

最近有了調(diào)整，首開(kāi)套數(shù)降到了190套。這也為后續(xù)價(jià)格與推盤(pán)節(jié)奏保留了更多主動(dòng)空間。

澐啟濱江，位于浦東后灘，定位是華潤(rùn)置地中國(guó)江河1號(hào)作品。

安瀾上海，位于徐匯濱江，由中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投和中旅投資四大央國(guó)企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，定位是上海新規(guī)后首個(gè)全域抬板超級(jí)豪宅。

兩個(gè)豪宅項(xiàng)目過(guò)會(huì)前的價(jià)格亮牌，只是序幕。

真正的較量，正在兩張價(jià)目表背后無(wú)聲交火。