多省市定調(diào)！未來五年房地產(chǎn)大變革

在各省市“十五五”規(guī)劃建議中，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展成為重要目標(biāo)，這也標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展邏輯和重心正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

近期，多個(gè)省份陸續(xù)發(fā)布了關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的第十五個(gè)五年規(guī)劃（以下簡稱“‘十五五’規(guī)劃”）建議，在總結(jié)“十四五”時(shí)期重大成就的基礎(chǔ)上，勾勒出未來五年的發(fā)展藍(lán)圖。

從經(jīng)濟(jì)目標(biāo)來看，各經(jīng)濟(jì)大省憑借資源與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢勇當(dāng)先鋒，浙江、湖北、北京等省份錨定科創(chuàng)高地建設(shè)，攻堅(jiān)“尖刀”技術(shù)；重慶、內(nèi)蒙古等創(chuàng)新轉(zhuǎn)型追趕者，在推進(jìn)傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也謀劃在新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域各展所長。

“必須堅(jiān)定扛起經(jīng)濟(jì)大省挑大梁的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。要用足用好政策，不僅在‘量的合理增長’上走在前列，更在‘質(zhì)的有效提升’上示范引領(lǐng)，更好發(fā)揮帶動(dòng)和支柱作用。”浙江省“十五五”規(guī)劃建議提出。

在各省市“十五五”規(guī)劃建議中，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展成為重要目標(biāo)，這也標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展邏輯和重心正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，從發(fā)布“十五五”規(guī)劃建議的北京、天津、河北、黑龍江、福建、廣東、山東等地相關(guān)內(nèi)容看，均提出加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”的核心任務(wù)，并從住房供應(yīng)體系、城市建設(shè)、土地制度等多方面進(jìn)行部署。

值得一提的是，多地提出盤活存量資源的具體措施。

天津明確，要推進(jìn)土地混合開發(fā)利用、用途合理轉(zhuǎn)換；廣東及福建等地均強(qiáng)調(diào)，支持老舊住房自主更新、原拆原建；重慶提出，分類施策推進(jìn)“久供未建、久建未完”項(xiàng)目處置，加快盤活存量房存量地；北京則在“加強(qiáng)制度創(chuàng)新和政策集成”方面作出全面部署，完善以需求為導(dǎo)向、項(xiàng)目為牽引的分類實(shí)施機(jī)制。

這些將是接下來五年各地著力推進(jìn)的重點(diǎn)工作，其中蘊(yùn)藏著巨大的投資機(jī)遇。

“市場+保障”住房供應(yīng)體系

未來五年，房地產(chǎn)住房供應(yīng)體系迎來結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

在“十五五”規(guī)劃建議中，多省份提出，完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系。一方面，優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求；另一方面，因城施策增加改善性住房供給。這清晰展示了“十五五”期間我國住房政策基本框架。

北京把“住有所居”放在房地產(chǎn)發(fā)展的總目標(biāo)，特別提出，“探索‘一張床、一間房’模式，改善城市運(yùn)行服務(wù)保障人員居住條件”，這一舉措直面超大城市運(yùn)行中基層服務(wù)人員住房難題，體現(xiàn)了政策的人性化和精準(zhǔn)化。同時(shí)提出，通過推動(dòng)站城融合發(fā)展，實(shí)施以公共交通為導(dǎo)向的綜合開發(fā)，優(yōu)化城市空間布局。

在保障端，對于保障房的建設(shè)目標(biāo)，各地在措辭方面有些許差別。河北省提出，堅(jiān)持以需定建、以需定購，“優(yōu)化”保障性住房供給。廣東、河南、北京等地亦均提出，優(yōu)化保障性住房供給。

黑龍江省則提出，“加快”發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求；并提出，通過“新建+改造”多元方式積極拓寬房源供給渠道，形成公租房與保障性租賃住房優(yōu)勢互補(bǔ)的保障格局，確保特殊群體“住有宜居”。

山東省還提出，穩(wěn)步發(fā)展保障性租賃住房和配售型保障性住房，加快推進(jìn)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度，著力解決新市民、青年人、城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭住房問題。

在擴(kuò)大租賃住房供給方面，北京還提出“培育市場化專業(yè)化運(yùn)營機(jī)構(gòu)，規(guī)范發(fā)展租賃市場”。

市場端，清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施，因城施策增加改善性住房供給，成為多個(gè)省市“十五五”規(guī)劃建議中的重要內(nèi)容。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、澤平宏觀創(chuàng)始人任澤平預(yù)計(jì)，未來1～2年一線城市外環(huán)住房限購將全面放開，3年左右全域放開，這是大勢所趨。

城市更新迎來黃金期

未來五年，中國城市發(fā)展方式將加快轉(zhuǎn)型。建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市成為各地共同目標(biāo)。

其中一項(xiàng)重要內(nèi)容是，大力實(shí)施城市更新行動(dòng)，因地制宜探索可持續(xù)的城市更新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，開展完整社區(qū)建設(shè)。這意味著，未來老舊小區(qū)改造、城中村改造將迎來大機(jī)會(huì)。

在實(shí)施細(xì)則方面，北京強(qiáng)調(diào)工作的“整體性”與“系統(tǒng)性”，避免碎片化改造。包括有序推進(jìn)老城平房區(qū)整院成片區(qū)改造，持續(xù)實(shí)施老舊小區(qū)、危舊樓房改造，并鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)主體自主更新。同時(shí)，積極推動(dòng)老舊廠房、老舊低效樓宇、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新，優(yōu)化整合存量資源。

天津強(qiáng)調(diào)“分類”和“有序”，比如分類推進(jìn)老舊小區(qū)整治改造，完善城市便民生活圈，推動(dòng)文旅產(chǎn)業(yè)賦能城市更新。分年度、有序推進(jìn)城市老舊管網(wǎng)改造，補(bǔ)齊民生領(lǐng)域公共服務(wù)設(shè)施短板，推進(jìn)適老化、適兒化改造，加快全社會(huì)無障礙環(huán)境建設(shè)。建立可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營投融資體系。

河北省則更強(qiáng)調(diào)新興產(chǎn)業(yè)與特色發(fā)展。河北省提出，加快城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型，因城施策發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)高端商務(wù)、現(xiàn)代金融、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等功能，打造各具特色的城市名片。

重慶提出城市“數(shù)字更新”概念，建設(shè)城市體檢更新數(shù)字平臺(tái)，全面摸清城市問題短板和資產(chǎn)資源家底，有效盤活城市閑置資源、存量低效用地，推進(jìn)工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期工作。統(tǒng)籌“留改拆增”，點(diǎn)線面結(jié)合推進(jìn)小區(qū)街區(qū)片區(qū)城市更新，扎實(shí)開展“山城后巷”整治提升，融合建設(shè)生活、消費(fèi)、文旅、創(chuàng)業(yè)新場景。

從“十五五”規(guī)劃內(nèi)容看，未來五年，我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展空間依然巨大。

黑龍江省提出，推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化，科學(xué)有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化；分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。同時(shí)強(qiáng)調(diào)，優(yōu)化區(qū)域發(fā)展布局。提升哈爾濱發(fā)展能級(jí)，加快發(fā)展哈爾濱新區(qū)，更好發(fā)揮省會(huì)城市輻射帶動(dòng)作用，高水平建設(shè)哈爾濱現(xiàn)代化、國際化都市圈。

在區(qū)域發(fā)展方面，北京提出，支持經(jīng)濟(jì)大區(qū)挑大梁，“一區(qū)一策”推動(dòng)平原新城高質(zhì)量發(fā)展。

北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長張輝表示，在城市發(fā)展正由大規(guī)模增量擴(kuò)張階段邁向以存量提質(zhì)增效為主的新階段的背景下，以新型城鎮(zhèn)化和城市更新為重點(diǎn)的投資領(lǐng)域不斷拓展，有助于推動(dòng)城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平提升，優(yōu)化城市空間布局與功能結(jié)構(gòu)，帶來更多新發(fā)展機(jī)遇。

根據(jù)中指測算，“十五五”時(shí)期全國城鎮(zhèn)住房需求總量接近50億平方米，綜合按照70%～80%轉(zhuǎn)化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預(yù)計(jì)為7億～8億平方米，對應(yīng)商品房銷售面積年均約8.5億～9.5億平方米，住房需求仍有空間。其中，改善性住房需求占比超四成，是未來住房消費(fèi)的核心增長點(diǎn)。

“好房子”時(shí)代來臨

建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，建立房屋全生命周期安全管理制度，成為各地未來五年規(guī)劃藍(lán)圖中的重要部署。

這一安排精準(zhǔn)回應(yīng)了新時(shí)代人民群眾對更高居住品質(zhì)的期待，也為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展確立了明確方向。

各地已就此展開具體規(guī)劃：重慶“十五五”規(guī)劃建議中提出，加快探索完善房屋全生命周期安全管理制度，推動(dòng)高層建筑、危舊房全量落圖納管。廣東省強(qiáng)調(diào)，系統(tǒng)推進(jìn)適應(yīng)人民群眾新期待的好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)建設(shè)。黑龍江省則特別指出，要適應(yīng)高寒地區(qū)特點(diǎn)建設(shè)“好房子”，體現(xiàn)了因地制宜、務(wù)實(shí)推進(jìn)的發(fā)展思路。

從各地“十五五”規(guī)劃建議來看，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是未來五年房地產(chǎn)工作的核心任務(wù)。新模式主要圍繞以下方面展開：以建設(shè)好房子為目標(biāo)，持續(xù)加大保障性住房和長租房供給，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度改革。

在此過程中，盤活存量資產(chǎn)、推進(jìn)商品房收儲(chǔ)等工作將成為重要抓手。同時(shí)，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，仍是未來五年各地房地產(chǎn)工作的關(guān)鍵任務(wù)。這也意味著，未來五年房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)有望得到有序處置，市場將逐步回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。

可以預(yù)見，未來五年將是房地產(chǎn)發(fā)展模式深刻轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，以品質(zhì)提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、制度完善為特征的新趨勢正在形成，“好房子”時(shí)代已經(jīng)拉開序幕。