黑馬「邦泰」，到底還能跑多久？

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2025年在重慶樓市里最活躍的幾匹黑馬，莫過于海成、遠(yuǎn)達(dá)和邦泰了。

邦泰在照母山接連拿下兩宗土地，總計(jì)160畝土地，可建體量為18.6萬平米，容積率在1.7-1.8，土地總價(jià)為17億元，照母山-園博園地塊樓面價(jià)在8200元/㎡，照母山西地塊樓面價(jià)在10722元/㎡

照母山-園博園地塊為0溢價(jià)率成交，照母山西地塊是邦泰和遠(yuǎn)達(dá)在搶地，最后溢價(jià)率12.87%，據(jù)說這塊土地本來不打算今年供應(yīng)出來的，最后談的條件是一次性全款拿下這塊土地。。。

? 邦泰照母山拿地，楊一設(shè)計(jì)并制圖

邦泰是最近幾年才出現(xiàn)在重慶主城市場上，但它的名頭和品牌，可能在川渝地區(qū)的區(qū)縣里更加出名。

根據(jù)邦泰集團(tuán)官網(wǎng)介紹，邦泰目前已進(jìn)駐39個(gè)城市，累計(jì)已開發(fā)160余個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)面積高達(dá)3200萬平米。

? 圖源邦泰集團(tuán)官網(wǎng)

看重慶今年土拍，邦泰貌似表現(xiàn)的很激進(jìn)，但實(shí)際上，邦泰在其他城市更激進(jìn)更大膽。

截止到2025年11月，邦泰已經(jīng)拿了200萬平米土地，排名全國第6，排在邦泰前面的5個(gè)，全都是央國企和地方平臺(tái)公司。

從民企角度，邦泰是今年拿地面積最多的民企。

? 圖源網(wǎng)絡(luò)

金額方面，邦泰今年花了90億元拿地，也算是花費(fèi)不菲了，排名全國第19名，排在它前面的民企就只有來自浙江的濱江集團(tuán)。而第一名的中海更是夸張，2025年花了870億元拿地，要是這些錢有5%投在重慶都很好了。。。

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來簡單介紹下邦泰的發(fā)展歷程。

邦泰集團(tuán)董事長是羅勇，持股30%，在從商之前，他曾在樂山師范學(xué)院擔(dān)任團(tuán)委書記，樂山師范學(xué)院就是以前的樂山師范專科學(xué)校，后面他多次給母校捐款。

2006年，羅勇等4人在樂山合伙成立了房地產(chǎn)銷售代理公司，這種“乙方”經(jīng)歷讓他們極度敏感于客戶需求和銷售回款速度，他們比傳統(tǒng)的“資源型”開發(fā)商更懂怎么把房子賣出去。

2007年，公司正式更名為邦泰，也就是如今邦泰集團(tuán)的雛形，主要在四川省的三、四線城市做房地產(chǎn)開發(fā)，多以合作運(yùn)營為主，并沒有選擇單打獨(dú)斗。

2008年，在樂山開發(fā)首個(gè)項(xiàng)目“邦泰·名門外灘”， 這個(gè)項(xiàng)目就是邦泰與另一家四川本土房企錫成泓馳共同開發(fā)的。邦泰·名門外灘不僅是樂山單價(jià)最高項(xiàng)目，還在開盤后創(chuàng)下了當(dāng)?shù)劁N售記錄，邦泰集團(tuán)也憑借這個(gè)項(xiàng)目在行業(yè)內(nèi)站穩(wěn)了腳跟。

在這個(gè)階段里，邦泰一直都致力于做極致的區(qū)域深耕，公司并沒有選擇去成都和保利、龍湖火拼，而是選擇在樂山做到“市占率第一”。他們在樂山不僅賣房子，還做物業(yè)、做公益，建立了極強(qiáng)的地緣口碑，被稱為“樂山王”。

2013年，邦泰將總部搬遷至成都，并開始進(jìn)行在全四川省的擴(kuò)張，如宜賓、內(nèi)江、廣元等城市，走的是農(nóng)村包圍城市的路線。

這一階段邦泰雖然總部在成都，但重心依然放在四川的地級(jí)市，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度極高，在三四線城市，他們利用“在一線城市驗(yàn)證過的產(chǎn)品體系”去打當(dāng)?shù)氐男￠_發(fā)商，屬于降維打擊；同時(shí)，他們避開了當(dāng)時(shí)地價(jià)暴漲的成都核心區(qū)，保證了利潤空間。

邦泰的經(jīng)營風(fēng)格一直是穩(wěn)扎穩(wěn)打，其并沒有因追趕房地產(chǎn)行業(yè)紅利而變得激進(jìn)，雖然規(guī)模不大，但好在也沒被杠桿反噬。

公司的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是在2021年。

經(jīng)歷過房地產(chǎn)周期的朋友都知道，2021年是全國地王頻出的一年，之后兩年里有多家頭部房企暴雷，而邦泰卻在2023-2025年瘋狂拿地，正式開啟了全國化進(jìn)程，如進(jìn)軍云南、湖北、陜西、山西等省份。

邦泰也不是專門去搶爆款土地，而是專挑“非核心熱點(diǎn)，但有真實(shí)改善需求”的城市（如西安周邊、合肥特定區(qū)域、山西忻州等），且單宗地塊總價(jià)控制在10億以內(nèi)，避免資金沉淀。

地塊體量普遍不大，邦泰采取的是短線快打策略，多以高端改善型為主，抓住中小城市的改善需求，以高周轉(zhuǎn)、高去化支撐著銷售規(guī)模與拿地節(jié)奏。

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比起過去穩(wěn)扎穩(wěn)打的發(fā)展路線，進(jìn)入全國市場的邦泰集團(tuán)顯得有些激進(jìn)。

那么問題來了，一家還沒有上市的中小型房企，還是家民企，跟央國企相比很難借到低息開發(fā)貸，那邦泰哪來的這么多錢買地呢？

邦泰壓縮開發(fā)周期、快速拿地、快速開工銷售并回籠資金，再投入新項(xiàng)目，這種打法并不新穎，與過去恒大、碧桂園、融創(chuàng)等通用的“三高”模式并沒有本質(zhì)上的區(qū)別。

通過查詢工商信息，發(fā)現(xiàn)邦泰的大股東將持有的大量公司股權(quán)質(zhì)押給了信托公司、銀行、保理機(jī)構(gòu)或資產(chǎn)管理公司，而股權(quán)質(zhì)押是老板用自己的身家性命做抵押來換取流動(dòng)資金。

有市場消息指出，從去年開始，凡是邦泰集團(tuán)進(jìn)駐的城市，所成立的項(xiàng)目公司股權(quán)都進(jìn)行了質(zhì)押融資。

股權(quán)質(zhì)押是一把懸在頭頂?shù)膭Γ淅⑦h(yuǎn)高于正常開發(fā)貸款。如果邦泰出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，公司估值下降，債權(quán)人可能會(huì)要求追加抵押物。一旦老板拿不出更多資產(chǎn)，股權(quán)就會(huì)被凍結(jié)甚至拍賣，導(dǎo)致公司控制權(quán)易主。

如此高的股權(quán)質(zhì)押率，說明邦泰的資金鏈崩得很緊，并沒有表面上看起來那么從容。

那為什么財(cái)務(wù)狀況都這樣了，邦泰還要繼續(xù)拿地呢？

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，借新還舊。如果停止拿地，金融機(jī)構(gòu)會(huì)認(rèn)為你“沒業(yè)務(wù)了”，從而抽貸。只有不斷拿地、開工，才能證明公司在運(yùn)轉(zhuǎn)，才能從銀行和信托融到新的錢來還舊債，這是一場不能停下來的騎行游戲。

逆勢拿地看似風(fēng)光，實(shí)則是為了維持現(xiàn)金流滾動(dòng)的無奈之舉。

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目前一線城市的房地產(chǎn)豪宅市場依舊火熱，三四線城市還有一定的改善置換需求，市場還是有一定的機(jī)會(huì)的，這可能也是邦泰一直在拿地的緣由吧。

邦泰在照母山拿的這兩塊土地，都緊鄰主干道，個(gè)人感覺做四代宅的可能性并不大，大概率會(huì)去做新規(guī)產(chǎn)品。

新規(guī)住宅的好處是，把贈(zèng)送面積放在了房子里，這也是重慶人很關(guān)注的，重慶人買房比較在意功能性。

新規(guī)產(chǎn)品，得房率普遍可以做到140%左右，比如建面110㎡可以做到154㎡的空間，有些還可以做到3房雙套房3衛(wèi)，甚至是3個(gè)套房。建面143㎡可以做到200㎡空間。

這兩塊土地，一個(gè)樓面價(jià)8200元/㎡，一個(gè)樓面價(jià)10722元/㎡，如果按建面110-143㎡，房價(jià)25000㎡算，總價(jià)大概275-360萬。

? 邦泰總價(jià)段分析，楊一設(shè)計(jì)并制圖

這時(shí)，問題就來了。

邦泰雖然在其他城市做的還可以，但之前在重慶沒做過這么貴的產(chǎn)品，邦泰在重慶86%的主力總價(jià)段還是在150萬以內(nèi)，強(qiáng)行去做200萬以上甚至300萬級(jí)別產(chǎn)品，對邦泰有一定的挑戰(zhàn)性，尤其是邦泰在重慶主城的知名度其實(shí)還沒有完全打出來，其頂級(jí)產(chǎn)品“境”系有可能會(huì)出現(xiàn)在重慶市場上。

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