88億元5000套：全國首張全省首個都在廣州

辦法很實在，行動很給力，執行很瑣碎、很辛苦，但黃埔人就是靠著這種“繡花精神”把城市更新這一襲華美的袍子給做了出來，還挺好看。

作者：施南（抱樸財經評論員）

什么是房票？最常見的定義就是拆遷住宅的貨幣補償金，它是一張具備貨幣價值的票，但不能變現，只能用于購房。

在沒有房票的年代，如果村子里拆遷，村民能做的唯一事情就是等——等新房子建好，然后回遷。

現在不同了，有房票了，市場的情況也發生變化了，于是新的又快又好，多方受益的解決方案出來了：市場上有商品房，村民可以在幾十個樓盤里選，還可以跨區，再也不用苦等回遷房，而且有些樓盤的教育、交通、醫療資源比原居住地還要好。

這種好事在全國很多地方都發生了，但廣州黃埔區比較突出，因為黃埔有兩個第一：

2024年4月，黃埔區發出全國首張“依法征收、凈地出讓”城中村改造項目房票，率先打響全區房票安置工作“第一槍”。

▲南崗街道西路片區房票。李劍鋒 攝

同年11月，又是黃埔在廣東省率先打通使用城中村改造專項借款購買存量商品房，用于房票安置的實施路徑。

截至2025年11月30日，黃埔區房票認購已突破5000套，面積突破50萬平方米，總金額超88億元，短短一個月實現認購量翻番的重大突破。

一個全國第一，一個全省第一，黃埔破冰，意義非凡。

01 房票落地解決痛點

黃埔攪動了一池春水。

上周，我特意去了黃埔區南崗街道西路片區的房票簽約點，幾十家開發商的銷售人員在現場設點，只要你有興趣，銷售就會給你資料，詳細介紹。

▲南崗街道西路片區的房票簽約點

手持房票的村民有不少人在這里簽約、交流，我在和多位村民的交流中發現，他們特別在意教育資源，而房票在手，讓他們的選擇范圍更大，可以在交通、教育、醫療之間找一個最佳平衡點。

以前的等三五年，現在變成了現樓，一個月搞定就可以住進去，而且房屋質量還不錯，無論如何是值得高興的事情。

現場設點擺攤的開發商當然也高興，按照以前的模式，這批村民要么等回遷房，要么拿走現金，和他們的關系都不大。但是，現在村民手上拿的是房票，只要公司樓盤進了街道與區城發集團共建的“房源超市”，等于多了一大批潛在客戶，何樂而不為？

▲開發商現場和村民講解

對于地方政府來說，部分地段的房子可能就不用著急投資建設了，可以緩一緩，放一放，或者拆遷出來的地塊用于其他領域，這對于財政、經濟發展都是好事，選擇、回旋的余地更大。

所以，房票換房（不夠的要補差價），確實是一舉三得的好事。

比如，作為房票安置的主要承接項目之一，“悅辰壹號”已累計接待超700位村民認購，房票客戶約占其整體購房群體的45%。

這對于緩解開發商的壓力，緩解開發商的資金緊張問題也是大有裨益的，而開發商這個環節也有相當的就業與稅收，所以說，房票推出來，好事自然來。

對于某些實力強勁的開發商來說，如果手里的新房消耗過快，他們也有一定概率會謹慎考慮買地，開展新的項目，這對于充實地方財政當然也是有好處的。

黃埔房票是不是僅限于用來購買黃埔的樓盤？還真不是。

這一點我覺得是黃埔有關部門、機構很人性化的一面：

蓮塘村村民張先生因工作在其他區，希望兌換黃埔區外的樓盤。黃埔區有關項目組聯合各方，與房企磨合一個多月，最終打通跨區通道。

九佛街道五村七片的陳耀松通過房票，已為家人在黃埔水西片區和跨區的海珠購置了商品房并順利入住。

6月份的官方通報顯示：

九佛五村七片、楓下村舊改項目，跨區認購房票達79套（包括網簽、意向認購）。

涉及跨區的樓盤，從化3個：時代印象40套、珠江壹城37套、東方夏灣拿1套，增城1個樓盤，為碧桂園云頂。

這只是一個開始。

到了8月份，新龍鎮片區的九樓村、鎮龍西兩個項目，跨區置換增城中新鎮、永寧街8個新盤，累計認購178套，大多單價在1萬-1.2萬/平區間。

小盤大華城東瀚，開盤三年都沒賣完。今年，新龍鎮九樓村舊改轉房票模式，村民爆買超過60套。

也就是說，黃埔房票幫從化、增城也去化了，真是功德無量。

▲科學城集團楓下項目開具的第一張垮區房票

房票是在黃埔拿的，但房子可以買在天河、越秀、海珠、從化、增城等區，全市一盤棋，這是符合實際的操作方法，加大了市場的流動性，提高了配適度。

黃埔房票落地在具體執行層面確實是解決了村民、開發商等多個主體的痛點，讓資金流動起來，讓開發商獲益，讓整個區的經濟面更穩定。

02 “黃埔經驗”有很多人辛苦付出

那么，黃埔到底是怎么做到的，“黃埔經驗”是什么？我想很多人都想知道：有沒有快速學習黃埔的寶典？

真有，只有20個字。

如果我們仔細捋一捋所有的細節和故事就會發現：果然，沒有誰能隨隨便便成功，其間的艱苦與磨合還是很令人感慨的。

我為大家剖析一下，主要提煉為20個字：四大專班、壓縮時間、精準平衡、利他原則、下沉服務。

四大專班：

2025年9月，黃埔組建房票安置、協議換簽、征地拆遷、開工建設4大工作專班，房票專班很快形成“區級統籌、部門聯動、鎮街與國企聚力攻堅”一體化工作格局。

壓縮時間：

城市更新局對房票安置全流程審批節點進行壓縮，審批時長壓縮并穩定在18個工作日內；房票協議核發終端環節做到“即審即發”。

簽約環節集中辦公、流水作業。

▲眾多村民來到房票簽約中心咨詢。李劍鋒 攝

區城發集團推動“1天簽約、1天用印、7天請款”模式。

精準平衡：

717億元城中村改造專項借款逐步到位，區城市更新局一方面設定明年1月前完成5000套房票認購的目標任務并預留首期100億元房票資金，探索房票資金“動態調整、競爭分配、先到先得”；另一方面，截至11月底，全區城中村改造項目已累計開工440萬平方米、4.4萬套安置房，開工率達到60%，要保證選擇原址回遷的村民能盡快住上新房。

利他原則：

我認為這是黃埔經驗的核心和基石，因為沒有“利他”，難以成事。村民要真正感覺到你是為他著想，是真正為他好，他才會愿意接受房票。

▲南崗街道西路片區房票簽約點現場

黃埔是怎么干的？以南崗街道為例，首要環節是 “源頭把關” 。

街道與區城發集團對納入“房源超市”的樓盤進行嚴格篩選，依據村民核心訴求，優先推薦“好房源”。

其標準具體包括：地緣近、教育配套優、小區綠化與管理好、性價比高的樓盤，實質上是替村民完成了前期篩選。

▲黃埔區高新仕林苑也是保交房“房源超市”中的項目

這就叫“利他”，這就叫“有誠意”，而不是趁機強塞、推銷品質不佳的樓盤。

以上種種都是系統性建設或者原則的確立，具體怎么干？如何從源頭帶動這一池活水？其實最需要的是下沉服務。

下沉服務：

應該說黃埔“88億元5000套”這一輝煌戰績的先遣隊是街道及村社干部組成的工作組，有點黃埔“鐵軍”的意思。

他們形成一支支深入村社的服務小隊，用腳走出了一條解決問題、打消疑惑的道路。他們逐社、逐家、逐戶上門宣傳，其實就是“掃樓”，依據每戶家庭的實際人口結構、生活需求與未來規劃，進行個性化講解和方案分析。

▲廣州科學城 李劍鋒 攝

在溝通中，工作人員重點了解各戶在區位、學區、戶型、交房時間等方面的具體考量，再將需求反饋給開發商，推動其提供更匹配的房源。

這種“面對面”的思想工作與需求摸排，成為打消村民疑慮、推動簽約的關鍵。

辦法很實在，行動很給力，執行很瑣碎、很辛苦，但黃埔人就是靠著這種“繡花精神”把城市更新這一襲華美的袍子給做了出來，還挺好看。

“四大專班、壓縮時間、精準平衡、利他原則、下沉服務”這20個字看似簡單、普通，但中間有無數的細節、數據在傳遞，有很多人辛苦的付出。

03 房票探索扎實且有實際效果

除了拆遷的村民，還有一批黃埔的居民也通過房票獲得了新房，不過，情況有點特殊。

12月3日，黃埔區發出的全國首張保交房購房支付憑證已在10月24日兌換并網簽。

▲首張成功兌換網簽的黃埔區保交房房票 受訪者供圖

升龍·學府上城的業主蘇女士是這張房票的使用者，她購買的項目原定2024年6月交房，至今已逾期1年多。今年7月份，針對升龍·學府上城及實地常春藤2個爛尾項目，黃埔區推出房票安置方案，符合條件的業主可憑房票購買對應“房源超市”中的項目。

保交房房票的亮點之一是“等價置換”原則，因其有效規避房價下跌造成的資產縮水風險而備受業主認可。

據知情人士透露，上述2個項目有將近200位業主可獲得保交房房票，預計到12月10日左右，兌換的商品房將達到100套。

黃埔大膽試驗，果斷出手，捍衛了購房者的利益，有效維護了轄區的穩定，這個模式也是值得繼續探索和贊許的。

總體而言，黃埔關于房票的探索是值得高度關注的：

從技術細節講，有“四大專班、壓縮時間、精準平衡、利他原則、下沉服務”作為系統框架，清晰明了，有可復制性。

從人文關懷來講，利他的出發點與面對面解惑使得項目的口碑極具上升，極大地為后期項目掃清了障礙，增強了凝聚力、公信力。

從經濟角度來講，助力解決了房地產企業面臨的部分復雜情況（比如爛尾樓），有效地為轄區經濟的穩定發展做出了貢獻。

黃埔關于房票探索的一小步，扎實且有實際效果，這是非常值得點贊的一小步。