年末最值得入手的新盤：中糧·北外灘壹號一房一價深度解析

2025年12月，黃浦江S灣潮向之處，中糧·北外灘壹號的一房一價正式亮相了。作為中糧“壹號系”在上海的第五部作品，項目以約14.38萬元/平方米的均價，推出90套185-228平方米的“天際大平層”。在豪宅產品極度內卷的時代，它提供了一個審視核心資產價值的新坐標。

低區靜享園林詩意，中區對話歷史風貌，高區坐擁天際地標，每一層價格都在訴說一個產品時代與價格時代交匯的稀缺故事。

4年前，同屬北外灘核心區的新弘北外灘以12.98萬元/㎡入市，首開即罄；時隔4年北外灘核心區再次迎來新盤，中糧北外灘壹號以14.38萬元/平方米入市，更強的產品力，更頂級的豪宅開發商，更強的裝標，價格卻停在了限價的年代。

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價格梯度與景觀價值的精密綁定

效果圖僅做示意

中糧·北外灘壹號作為北外灘歷史風貌街區地塊內唯一的高層住宅，其“高層獨棟”的規劃形態，從根本上重塑了居住的均好性價值。項目坐擁南向超150米無遮擋的遼闊視野，使項目東單元觀江、西單元賞景，抑或是中間套的明朗南向，各戶型皆能享有充沛采光與開闊景觀。

項目的定價體系，與不同樓層及方位所享有的稀缺景觀資源形成了深度綁定，形成了一套基于視野價值的內在邏輯。但獨棟的樓棟規劃，讓價值的均好性體現到產品上，景觀視野價值普適到每一戶內，不論高中低房源，均有很好的視野景觀。匹配上價格，性價比優勢更加明顯。

高區最高限價16.6萬/㎡，為頂級視野付費，而不為泡沫溢價買單。

自19層至24層，壯麗的北外灘天際線在眼前展開，更能與480米浦西新地標從容共語。在這樣的景觀價值面前，單價僅定格于14-16萬/㎡。最高價格限定在16萬/㎡，相較黃浦江兩岸同類濱江項目動輒30萬+的行情，中糧·北外灘壹號顯露出清晰而克制的定價姿態：為頂級視野付費，而不為泡沫溢價買單。

效果圖僅做示意

14萬/㎡左右的中區，對望480m的浦西第一高樓，城市視野不再是高區獨享

中區房源，承接著低區的靜謐與高區的壯闊，在此實現了北外灘天際視野與陽光舒居生活的完美平衡。即可與480米浦西新地標從容共語，也能俯瞰北外灘歷史風貌區的連綿屋瓦與街巷脈絡。享南向超150米無遮擋規劃所帶來的充沛日照，讓陽光成為日常的慷慨饋贈。這一區域單價區間為13.5-15萬/㎡，以從容的定價，同時兌現了稀缺的文化資源占有與明亮的舒居生活體驗。

效果圖僅做示意

11.7萬起，低區也能享受陽光視野平權

低樓層與城市歷史街區及風貌別墅共生，靜觀梧桐葉影、紅瓦流光，私享一方靜謐園林。在此親近自然的境地里，總價2188萬元起即可入駐，單價僅以“11萬+”為頭。S灣濱江沿岸同級房源單價已普遍邁過20萬，且空間往往更為局促，于此更可見項目的誠意與性價比。不同傳統的低區房源，社區高層+風貌的規劃，讓低區也沒有視野遮擋，采光、視野依舊很棒。

示意圖

中糧·北外灘壹號的定價體系，精準呼應了不同樓層所錨定的稀缺資源：高區承接天際地標，中區坐擁文史視野與無遮日照，低區浸潤靜謐園林。每一層價格都清晰對應其不可復制的景觀與體驗價值。尤其是低區“11萬+”的入手門檻，在濱江區域同級別產品價格普遍高位的當下，構成了稀缺的價值洼地。

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戶型解析：功能主義與景觀價值的融合

項目推出約185㎡和約228㎡兩種全四房戶型，在產品設計上均體現出極高水準。

約185㎡（中間套）：超級性價比之選

該戶型雖是中間套，但因南向直面別墅區，中低區樓層采光與視野亦十分優越，可直接眺望未來的480米城市地標。戶型采用經典的“四葉草”格局，實現四房三衛，南向雙套房，全屋無過道浪費，空間利用率極高。它以出色的功能性和極高的質價比，成為預算范圍內追求實用與舒適的理想選擇。

約228㎡（邊套）：居住體驗的頂格呈現

該戶型均為邊套，擁有更私密的居住體驗和客餐廳陽臺連續17米的無遮轉角景觀面，戶型尺度更為闊綽，客廳采用轉角采光，最大化引入景觀；主臥套房尺度奢華。因為建筑立面正面北外灘世界會客廳，東西邊套陽臺可直觀欣賞北外灘的未來城景，東邊套部分房源甚至能將陸家嘴“三件套”框入每日窗景；西邊套依舊視野通透，南北無遮擋，西向有下午的采光優勢，高區房源完全任何遮擋，視野價值巨大。它代表了項目對高端居住體驗和稀缺景觀價值的頂格兌現。

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價格區間與選房策略

基于一房一價表，不同預算的購房者可以清晰地找到自己的目標區間：

值得關注的是價格重疊現象：約有3套低區約228㎡房源的總價，與約20套中高區約185㎡房源重合。這為購房者提供了有趣的選擇：是偏好更大面積與邊套的私密感，還是更青睞中高區樓層的開闊視野與高度。

項目的誠意在價格梯度上尤為明顯：

低區房源：憑借“靜擁一方園林”的靜謐性和極具吸引力的總價（最低總價約2188萬起），構成了入駐北外灘核心區的珍貴機會。低區三套房源存在近百萬的顯著價差，性價比突出。

中高區樓層：價差平緩（約185㎡戶型層差約9-18萬），鼓勵購房者根據預算優先選擇更高樓層。數據表明，自3層以上，采光與視野已基本不受影響。

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總結：產品時代與限價時代的珍貴交匯

中糧·北外灘壹號的一房一價表，不僅僅是一份銷售價格清單，更是一份清晰的價值聲明。 中糧·北外灘壹號坐落于虹口北外灘核心區唐山路818號，與黃浦江直線距離僅約百米。這一區位是北外灘歷史風貌核芯區，是上海“一江一河”戰略核心段，是與陸家嘴、外灘共同構成的世界S灣黃金三角的重要組成部分。

頂配產品力，定格價值錨

在2025年產品力角逐白熱化的上海豪宅市場中，中糧·北外灘壹號是“誠意之作”的鮮明注腳。作為中糧大悅城上海第五座“壹號系”，其社區規劃、會所配置、至臻戶型與裝標細節，展現了全方位的產品雄心。最大的誠意在于價格：首開均價約14.38萬元/㎡，最低單價約11萬起。

回顧2021年，同屬北外灘板塊的新弘北外灘首開價約12.98萬元/㎡；同年，位于北外灘居住外溢區的中糧瑞虹海景壹號以約11.5萬元/㎡入市。四年間1.4萬元/㎡的溫和價差，年均增幅僅約2%，遠低于同等級別資產的市場價格增長。這意味著，在經歷產品力巨大飛躍后，市場正進入一個珍貴的窗口期，“產品為王”遇見“價格洼地”。

傳奇壹號系，藏品級臻稀

中糧大悅城“壹號”系，作為中糧大悅城與上海一江一河版圖同頻共生的高端作品，穿越16年周期，始終屹立在上海高端人居行列，陸家嘴海景壹號、蘇河灣天悅壹號、前灘海景壹號、瑞虹海景壹號，每一座壹號系，都是專屬定制作品，皆定義高端生活的新標尺。16年里四座壹號系，匯集1800套頂端人居物業入市，全程超5.3萬人追捧，僅約3.3%壹號作品入手機會。壹號，即稀缺；壹號，即藏品。

北外灘封面，天際線臻席

北外灘840萬方商辦規劃勾勒出世界級CAZ的宏偉藍圖，與之形成鮮明對比的，是住宅用地的極度稀缺。板塊內可售高層住宅屈指可數，未來供應亦將集中于風貌類物業。在此背景下，作為首發高層作品，中糧·北外灘壹號僅呈獻90席房源，其價值已遠超居住本身——這是在城市核心藍圖既定、價值爆發前夜，對稀缺入場席位的精準鎖定。占有它，即意味著占有北外灘確定的未來。

在上海邁向全球卓越城市的進程中，北外灘是正在繪就的全新全球都市濱水CAZ封面。選擇這里，不僅是選擇一處居所，更是選擇一種與城市脈絡共同生長的視角和未來。當最好的產品遇見最好的價格，這本身，便是時代給予的饋贈。

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