全球酒店頂流輝煌，鄭氏家族陷困局，159億明珠將易主

哈嘍，大家好，今天小墨這篇評論，主要來分析頂流瑰麗擬被出售背后，鄭氏家族的債務困境與自救之路。

最近全球酒店圈被一則消息炸開了鍋，彭博社披露香港鄭裕彤家族正為旗下瑰麗酒店集團尋找買家，計劃出售部分資產，甚至可能涉及旗下58家酒店。

要知道瑰麗如今可是高端酒店界的標桿，香港瑰麗剛榮登“全球最佳50家酒店”榜首，單家估值就達159億港元。一邊是風光無限的行業頂流，一邊是急于套現的豪門家族，這樣的反差讓不少人直呼意外。

瑰麗酒店并非鄭氏家族原生資產，它由美國石油大亨繼承人Caroline Rose Hunt于1979年創立。2011年，鄭裕彤家族以2.29億美元將其收購，當時這個品牌還處于虧損狀態。

接手后，鄭氏家族“準接班人”鄭志雯出任集團行政總裁，她為瑰麗確立了“A Sense of Place”（在地感）的核心理念，把酒店空間設計與當地歷史文化深度融合。這個戰略很快見效，三年內瑰麗就實現扭虧為盈，迅速躋身國際高端酒店品牌前列。

今年10月，瑰麗更是宣布啟用全新Logo，經典“午夜藍”換成“瑰麗探索綠”，從傳統奢華酒店向生活方式平臺轉型。旗下酒店早早就在社交媒體更換了新頭像，官網也完成升級，既方便用戶預訂，也能讓大家提前探索目的地特色。

截至目前，瑰麗在全球運營著58處物業，覆蓋香港、北京、三亞、紐約等核心城市。其中香港瑰麗表現最為亮眼，即便2025年酒店業復蘇放緩，它的年均入住率仍穩定在82%，平均房價達8900港元一晚，較香港奢華酒店均值高出41%。

據新世界集團2024年債務重組文件披露，僅香港瑰麗一家估值就達159億港元，占集團總資產比重超10%，幾乎是當年整個品牌收購價的8倍。

瑰麗的風光背后，是其母公司新世界發展的債務困局。截至2025年6月底，新世界發展凈負債率高達98%，是香港負債率最高的大型開發商之一。

翻看新世界發展2025財年財報就能發現，公司股東應占虧損達163億港元，總債務超1200億港元。截至2024年底，綜合債務規模更是高達1246億港元，凈負債率57.5%，遠高于香港其他大型開發商普遍不超過30%的水平。

更棘手的是現金流問題，新世界發展一年內需要償還的債務達322億港元，但賬上可動用現金僅約340億港元，其中銀行存款部分只有98億港元。

今年6月底，公司獲得882億港元香港史上最大規模再融資，本以為能緩解壓力，可8月又宣布一筆13億美元永續債遞延派息，足以看出現金流危機仍未解除。

為了回籠資金，新世界發展早已開啟資產出售模式。自2019年以來，已完成561億港元的非核心資產出售，其中就包括多個酒店資產。

2023年曾以20億元放售旗下新蒲崗九龍貝爾特酒店，2025年7月完成出售菲律賓馬尼拉的馬卡蒂新世界酒店。今年年中，還以尖沙咀K11、銅鑼灣瑰麗酒店等40余處核心物業作抵押，獲得875億港元貸款。

值得一提的是，今年7月曾有消息稱新世界發展要出售上海淮海中路K11物業的寫字樓部分，報價28.5億元。不過上海新世界淮海物業發展有限公司工作人員回應，寫字樓僅對外出租并不出售，相關消息是中介機構制造的假消息。

即便如此，也能看出市場對新世界資金狀況的擔憂。如今非核心資產出售殆盡，鄭氏家族只能將目光投向瑰麗這個核心資產。

面對彭博社的報道，接近瑰麗酒店集團的人士表示，沒聽說關于出售的相關討論，目前瑰麗旗下酒店均正常運營。業內分析也認為，瑰麗酒店集團整體出售的可能性不高，更可能是出售部分物業資產，保留品牌的管理權與運營權。

這種“賣樓留牌”的輕資產模式，其實是酒店行業的普遍做法。新世界發展最新年報顯示，目前其仍自持北京瑰麗酒店、泰國普吉瑰麗酒店兩處物業，這也為后續保留品牌運營權留下了空間。

事實上，瑰麗早已在推進輕資產戰略，2020年就與麗呈集團簽署戰略合作協議，通過合資公司開發和運營所有同派酒店和中國大陸新開設的新世界酒店。

今年5月，同派酒店成功備案特許經營計劃，被外界視為加速規?；陌l力動作。而瑰麗此次向生活方式平臺轉型，也是輕資產戰略的重要一步。

畢竟在當前市場環境下，酒店資產正從地產附庸回歸市場導向，從重資產轉向重運營。

目前鄭氏家族的代表已接觸數家公司，探討出售瑰麗酒店資產的可能性，但談判仍處于初步階段，存在諸多變數。

已有媒體消息顯示，中東主權基金與亞洲私募資本已通過投行接觸鄭家純團隊。今年全球酒店并購市場本就風起云涌，黑石、貝萊德、萬豪等巨頭紛紛出手收購酒店資產，瑰麗這樣的優質標的自然備受關注。

瑰麗酒店的出售傳聞，是全球酒店資產大遷徙的一個縮影。即便短期面臨出售壓力，但其強大的品牌價值和運營能力仍不可忽視。

相信無論最終是否易主，酒店業從重資產轉向重運營的趨勢不會改變，真正具備精細化運營能力的品牌終將站穩腳跟。