日本民宿徹底涼了？

最近日本民宿行業的日子是真不好過，一邊是監管部門動真格嚴打違規，一邊是市場卷到沒利潤，曾經的“淘金賽道”早就變了天。而就在民宿行業迎來大洗牌的時候，另一個投資方向卻悄悄崛起——買整棟樓改酒店或旅館，成了越來越多投資者的新選擇。

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罰款停業還查抄，違規民宿無處逃

以前大家總覺得日本民宿監管是“睜一只眼閉一只眼”，現在可完全不一樣了，不僅政策管得嚴，執法力度更是空前，違規成本高到讓人扛不住。

近日，東京新宿區前不久就放出了大招，依據《住宅住宿事業法》，給4家民宿老板下達了“停業命令”，一口氣關停了11處民宿，這還是東京都第一次開這種罰單。

說起來，這幾家老板也是屢教不改：9月份就因為沒按規定上報住宿天數，被要求停業整改30天，結果有一家居然頂風作案，停業期間還照樣接客；另外三家也沒把規定當回事，整改期內還是屢次不提交報告。

之前新宿區政府已經警告、指導過好幾次了，實在沒轍才下了狠手，這幾家未來三年內都不能再做民宿生意。

更讓人震驚的是東京荒川區的“抄家”事件。一家華人民宿直接被警察上門搜查，這可不是普通的檢查，是東京都第一次依據《私人住宿經營法》動用警方力量。警方不光查了民宿現場，還順著線索摸到了新宿區的公司本部。

為啥現在民宿會這么嚴？這是因為這家民宿確實太離譜了：荒川區規定民宿只能周末和節假日營業，它卻工作日照樣大肆接單，還長期提交虛假報告蒙混過關。

周邊鄰居早就因為噪音、垃圾問題投訴過好多次，政府人員上門檢查，它不僅不整改，還在門口貼告示，說“自稱區政府官員的都是詐騙”，簡直是公然對抗監管。

警方調查還發現，這家民宿的一個房間居然掛靠了好幾家公司，疑似用空殼公司搞非法經營，現在還在深挖后續。

這兩件事明明白白告訴大家：日本民宿監管已經從“口頭勸導”變成“剛性執法”，再想鉆空子、耍小聰明，根本行不通了。

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營業時長受限，新增民宿被叫停

除了抓典型、罰違規，日本各地的民宿政策也在一步步收緊，直接從根上壓縮民宿的生存空間。

大阪府已明確表示，從明年5月起，大阪府32個市町村不再發放“特區民宿”新許可證，想新開民宿的門檻直接拉高。

東京這邊更是“一刀切”式限制：豐島區計劃明年7月起，民宿只能在寒暑假營業，一年下來營業期少了快100天，而且區內一半的地方都不讓開民宿了；墨田區更嚴，只允許民宿在周五中午到周日中午營業，一周就營業兩天；新宿區之前也罰過12家違規民宿，停業30天的處罰讓不少老板元氣大傷。

這些政策一出來，民宿老板們可太難了：想多開店，沒許可證；想多營業，有時間限制；稍微有點疏忽，就可能被罰款停業，生存空間是越來越小。

就算能躲過監管，民宿市場的內卷也讓人吃不消。幾年前大家都覺得去日本開民宿能賺大錢，游客多、租金高，回報也可觀，于是乎，大量投資者扎堆涌入。

可現在呢？截至今年11月，日本登記在冊的民宿已經有5.75萬家，比去年多了近三成，光東京23區就新增了近6000家。這么多民宿搶客源，只能打價格戰，早年一間房一晚能賣近700元，現在有的直接降到300元，價格腰斬，利潤自然大幅縮水。

更坑的是民宿運營成本一點沒降。在日本，清潔、維護、垃圾處理這些人工服務都特別貴，都是實打實的硬支出。如果房東不在日本本地，還得請代運營公司，又是一筆不小的開銷。

而且民宿特別容易遭投訴，日本居民區對噪音、衛生要求特別高，一旦被鄰居投訴，不僅要道歉，還可能被要求整改，又費時間又費錢，經營起來特別累。

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買整棟樓改旅館，合規又賺錢

民宿行業又嚴管又內卷，聰明的投資者已經開始轉向新方向——購買整棟大樓改造為酒店或旅館，成為當下投資日本房產的新風口！

為啥這個投資模式可行？

首先是合規性強，旅館遵循《旅館業法》，沒有民宿180天的營業限制，能全年穩定運營，而且現在法律允許轉讓旅館時繼承營業許可，不用重新跑審批，省了很多麻煩。

其次是收益穩定，東京、大阪核心區域的旅館根本不愁客源，比如大阪心齋橋在世博會期間入住率能穩定在80%以上，收入還能雙位數增長，而且整棟物業改造后，客房數量和配套能靈活規劃，回報率比民宿高不少。

最后是抗風險能力強，整棟物業是永久產權，核心區域的土地資源稀缺，增值空間大，而且不受民宿政策變動影響，長期持有也靠譜。

對于投資者來說，現在入局正合適：既能避開民宿的監管風險和市場內卷，又能搭上日本入境游復蘇、重大活動帶來的客流紅利。

特別是選擇東京23區、大阪心齋橋這些核心商圈，或者交通便利的區域，買一棟合適的整棟物業，改造為合規旅館，不管是自己運營還是委托專業公司管理，都能實現穩定收益。

民宿的野蠻生長時代已經徹底結束，而整棟樓改旅館的黃金時期才剛剛開始。抓住這個新風口，合規經營、精準布局，才能在日本房產市場站穩腳跟、賺得盆滿缽滿。

如果您有意向在日本投資房產，歡迎聯系仲和不動產（微信號：dorothy0816），公司有專業的團隊為定制最適合您的投資方案。

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