當(dāng)你老了，我該怎么辦？且看城市建筑老化的困境

（歡迎閱讀周五專欄——樂銳評）

2025 年 11 月 26 日下午，香港新界大埔宏福苑的施工異響打破了午后寧靜。當(dāng) 76 歲的住戶熊舒玲被鄰居拍門喚醒時(shí)，對面宏昌閣外的竹制腳手架已燃起熊熊烈火，綠色防護(hù)網(wǎng)與保溫用發(fā)泡膠瞬間化為助燃物，火勢在風(fēng)力助推下呈 “火燒連環(huán)船” 之勢蔓延，最終吞噬 7 棟樓宇。這場悲劇讓已有42年樓齡的宏福苑成為建筑老化危機(jī)的沉痛注腳。

回溯香港歷史，類似的傷痛早已反復(fù)上演，每一次火光都照亮了老舊建筑與城市安全之間的深層裂痕。1996 年九龍彌敦道嘉利大廈火災(zāi)堪稱標(biāo)志性事件。這棟建于 1970 年代的大廈消防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低下、設(shè)施老化，在維修時(shí)因焊接火星引燃電梯間堆放的易燃物，最終引發(fā)5 級火警造成 41 人遇難。而2011 年牛頭角道迷你倉火災(zāi)，則進(jìn)一步暴露了老舊建筑改造的安全漏洞。建于 1960 年代的工業(yè)大廈被違規(guī)改造成迷你倉，因老化電路起火引燃密集堆放的易燃物，引發(fā)持續(xù) 108 小時(shí)的大火，造成兩名消防員殉職。

而建筑物老化已是全球都不得不面臨的挑戰(zhàn)。由于發(fā)達(dá)國家城市化進(jìn)程早，也更早陷入陷建筑老化的多重困境。2019年由焊接火花導(dǎo)致的巴黎圣母院大火，讓這座建于12世紀(jì)的哥特式建筑的標(biāo)志性尖頂在15分鐘內(nèi)化為灰燼。其修復(fù)過程困難重重，至今仍面臨諸多困境。深刻展現(xiàn)了歷史建筑 “保護(hù)與安全” 的兩難。與此相比，日本在應(yīng)對 “經(jīng)濟(jì)高速期遺產(chǎn)”的集中老化挑戰(zhàn)，則體現(xiàn)與每個(gè)人生活休戚相關(guān)的住宅老化問題。日本在1970 年代經(jīng)濟(jì)騰飛時(shí)建造的千萬棟公寓，如今普遍進(jìn)入老化周期。2023 年東京都一年內(nèi)發(fā)生 23 起外墻瓷磚脫落傷人事件，涉事建筑均為 1980 年前建成，部分樓宇因鋼筋銹蝕導(dǎo)致結(jié)構(gòu)強(qiáng)度下降 30%。更嚴(yán)峻的是這些公寓的原始建設(shè)單位多已解散，居民缺乏維護(hù)意識，出現(xiàn)了“維護(hù)斷層” 問題。這些案例說明無論歷史建筑還是現(xiàn)代住宅，建筑老化帶來的不僅是結(jié)構(gòu)安全隱患，更涉及遺產(chǎn)保護(hù)、城市更新與公共安全的復(fù)雜平衡。

盡管我們開啟城市化浪潮的時(shí)間較晚，但應(yīng)對建筑老齡化的問題同樣刻不容緩。目前國內(nèi)正逐步迎來建筑老化的集中爆發(fā)期，特別是開發(fā)較早的北上廣等一線城市，部分老舊小區(qū)時(shí)常發(fā)生外墻脫落、墻體開裂、木構(gòu)件腐朽問題，不時(shí)威脅著民眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。而中小城市的問題更具隱蔽性。一些城市的老舊建筑因缺乏維護(hù)資金，屋頂滲漏、電路老化成為普遍現(xiàn)象。據(jù)報(bào)道，江蘇常州某 1995 年建成的商品房小區(qū)，因開發(fā)商早已注銷，小區(qū)電梯停運(yùn)半年未修，120戶居民只能爬樓。而來自住建部的數(shù)據(jù)顯示，在全國 297 個(gè)地級以上城市開展的城市體檢中，超六成老舊小區(qū)存在消防通道堵塞、消防設(shè)施失效問題。建筑老化已從個(gè)別樓棟的 “健康問題”，演變?yōu)殛P(guān)乎千萬家庭安危的公共議題。

由于各種因素制約，修復(fù)老化建筑遠(yuǎn)比新建建筑更具挑戰(zhàn)。整個(gè)過程不單單要面對資金問題，維護(hù)機(jī)制、施工規(guī)范與安全管理都面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和考驗(yàn)。此次香港新界大埔宏福苑火災(zāi)，凸顯了老舊建筑維修中的風(fēng)險(xiǎn)。宏福苑于 1983 年建成，2016 年已收到 “驗(yàn)樓令”，2019 年查出多處隱患后啟動(dòng)大修。就在大家翹首以盼宏福苑即將煥然一新時(shí)，卻因施工中各種疏漏導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生，最終釀成慘劇。

面對建筑老化的困境，個(gè)人在主動(dòng)做好房屋修繕工作同時(shí)，還應(yīng)積極參與社區(qū)治理。這是破解困境的關(guān)鍵。參照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)督促物業(yè)定期自查，做好房屋體檢工作。此外，個(gè)人還應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)防范意識貫穿居住全程。購買二手房時(shí)，應(yīng)主動(dòng)核查房屋維護(hù)記錄。入住后避免違規(guī)改造，尤其注意承重墻、燃?xì)夤艿赖汝P(guān)鍵部位；可聯(lián)合鄰居建立房屋健康檔案，定期反饋消防通道、管道、電路等狀況。對于老舊小區(qū)居民，還應(yīng)熟悉疏散通道與消防設(shè)施位置，參加社區(qū)組織的火災(zāi)逃生演練。這些看似不重要的細(xì)節(jié)，可能在危機(jī)時(shí)刻挽救生命。

每一棟老建筑都承載著一代人的生活記憶。宏福苑住戶熊舒玲那句 “住了四十多年的家沒了”，道盡了建筑與情感的深刻聯(lián)結(jié)。當(dāng)城市步入建筑老化的 “銀發(fā)時(shí)代”，我們既不能因懷舊而忽視安全，也不能因安全而割裂歷史。唯有政府、行業(yè)、個(gè)人形成合力，讓每一棟老建筑都能得到專業(yè)呵護(hù)，才能在時(shí)光流轉(zhuǎn)中守護(hù)好我們的家園。