JLL聯合興業研究、中國建研院發布不動產策略及運營管理白皮書

當前中國不動產行業正處于多重變革交匯點：一方面，“十五五”期間經濟潛在增速中樞預計維持在4.5%左右，“三新”經濟（新產業、新業態、新模式）占GDP比重已于2024年升至18%，推動企業空間布局加速重構；另一方面，房地產市場告別高增長，城市家庭人均居住面積達36.52平方米，需求重心已從“有房住”轉向“住得好”；疊加中央城市工作會議明確“內涵式發展”主基調，城市更新成為盤活存量資產、優化城市功能的核心抓手。

在此宏觀與行業雙重變局下，不動產策略及運營管理的使命正從傳統的“空間供給”躍升為“價值創造”。

白皮書首次提出不動產策略及運營管理領域的五大核心趨勢：策略差異化、價值證券化、設計定制化、運營專業化、管理智慧化，形成覆蓋資產全生命周期的完整生態圖景，并提煉出不動產策略及運營管理的范式框架和管理要點。

· 房地產企業關注“運營收益增值”，通過“輕重并舉”的資產組合部署提高管理效益；

· 自用型企業強調“戰略協同與成本優化”，將不動產支出（僅次于人力成本的第二大運營成本）納入集中化、扁平化管理體系；

· 投資機構則以“穩定現金流與資本退出”為核心，構建多元資產組合對沖市場波動。

截至今年10月底，中國公募REITs總市值約2206億元，僅占滬深兩市股市總市值0.2%，對比國際市場經驗顯示出巨大的發展空間。白皮書通過對類REITs、ABS、Pre-REITs等工具梳理，系統探討企業如何實踐“重資產變現、輕資產運營”，從而完成資本閉環。

錢煒武｜興業研究

基礎行業部總經理助理、高級研究員

“當前房地產行業正處于從重開發邏輯向經營邏輯轉型的關鍵窗口期。證券化不僅是融資方式的轉變，更是資產價值發現機制的重構。通過REITs、私募基金等工具，不動產的現金流、運營效率和ESG表現將直接轉化為資本市場定價依據。這要求資產持有方必須建立以長期穩健運營為核心的資產管理能力。”

· 辦公場景強調健康、協作與靈活性，模塊化家具、親自然設計成標配；

· 新能源技術如“光儲直柔”系統可降碳10%以上，裝配式改造助力工業空間功能升級，智能監測系統可實現預測性維護——新能源與新建筑技術正深刻重塑傳統資產的價值評估體系和運營模式；

· 此外，通過環境效率（降本）、社會認同（提升品牌與忠誠度）和治理優化（強化風控）三條路徑創造“ESG溢價”，亦將提升資產長期價值。

續晨｜中國建研院建筑設計院

環境、健康、可持續發展中心主任“在‘雙碳’目標與高質量發展要求下，建筑的綠色屬性已從加分項轉變為資產準入的基本門檻。白皮書所倡導的技術路徑不僅關乎環保合規，更關鍵的是構建了一套可量化、可交易、可融資的綠色資產價值體系。未來，綠色性能將成為資產估值的核心變量之一。”

· 辦公樓市場面臨供應高峰與租金下行壓力，業主須以“文化認同+綠色租約”鎖定核心租戶；

· 零售商業轉向體驗式消費，非標商業、濱水公園、奧萊等融合文旅體驗的模式快速崛起；

· 酒店業加速分化，精選服務型酒店因聚焦睡眠體驗、削減低效公區而提升回報；

· 長租公寓則借力REITs通道，在一線及新一線城市產業聚集區打造高品質、私密化產品，并探索商改住的“再中心化”路徑。

技術應用從單點提效邁向整合智能新階段，這一轉型在仲量聯行的實踐中已經顯現——

· 拓新：AI智能體可自主執行客戶挖掘、招商推廣等復雜任務；

· 提效：端邊云一體化架構使算法應用下沉至樓宇巡檢等邊緣場景；數字孿生平臺“筑視Visioneer”助力成都某科技企業精裝項目巡檢頻次降低5倍、問題解決提速3倍；

· 控風險：仲量聯行獨家一站式租約管理工具“睿界智管”則實現全國租約數據統一管控，顯著降低合規風險。

基于五大趨勢，白皮書進一步提出“全周期不動產價值運營”創新模型，聚焦三大關鍵切入點：精細規劃、空間運營、資本退出。

未來的資產管理不再孤立看待空間、資本或技術，而是強調系統整合能力——通過金融工具激活資產價值，借助定制設計改善用戶體驗，依托智慧運營保障穩定收益，最終實現資產在整個生命周期中的持續增值。

白皮書特別指出，資產管理正從“價值守護”轉向“價值共創”。資產本身邁向“數字孿生”雙線管理——基于物聯網與AI的數字線程，實現全生命周期的“價值可視化”，讓企業在動態變化中把握確定性，以“預見”驅動決策。未來，資產管理將成為企業戰略的“感知器官”與“決策中樞”，在綠色可持續、產業鏈重構、價值運營提升等系統性變革中，構建新型競爭優勢。

隨著“十五五”規劃臨近，城市更新、新質生產力、ESG等國家戰略將持續重塑不動產價值邏輯。企業唯有打破傳統空間運營的邊界，以前瞻策略為引、專業運營為基、智慧工具為翼，方能在變革中把握確定性，于變局中開新局。

*本文標題插畫部分為AI生成后二次創作