土拍周報丨土地供應規模高位回落，成交規模年內新高（11.24-11.30）

2025年第48周

2025年11月24日-2025年11月30日，土地供應規模高位回落，成交規模年內新高，土拍熱度低位回升。本周重點城市監測范圍內，土地供應建筑面積為1529萬平方米，環比回落29%，仍在年內高位；成交建筑面積1004萬平方米，環比上升25%，年內新高；本周溢價率為3.2%，環比上升2.4個百分點。

供應：本周土地供應建筑面積1529萬平方米，環比下降29%。一線城市本周無宅地供應。本周供應含宅用地共136幅，平均容積率1.89。

重點供應地塊方面，本周起拍價最高的宅地來自大連高新區，地塊建面13.6萬平方米，起拍總價12.2億元，容積率2.0。地塊位于高新區核心區域，周邊商業配套成熟，相鄰區域有多個公園，環境優越。地塊起拍樓板價8953元/平方米，周邊華潤瑞府售價在2.8萬元/平方米左右。

武漢在本周掛牌一宗高容積率商住用地，地塊位于硚口區漢正街板塊，容積率8.92，規劃建筑面積9.36萬平方米，起拍價10.93億元。其中住宅7.16萬平方米，商業2.2萬平方米。地塊位于硚口區核心區域，緊鄰漢正街商圈，商業氛圍濃厚；臨近規劃地鐵13號線；區域內有同濟醫院、協和醫院等優質醫療資源；臨近武漢外國語學校小語種基地學校和多所重點中小學，教育配套完善；周邊有多個成熟商圈，生活便利度高。地塊所屬板塊2025年新房成交均價在2.5萬元/平方米左右。

成交：本周土地成交建筑面積1004萬平方米，環比上升25%，創年內新高。成交金額785億元，環比大增141%。本周平均溢價率3.2%，環比增加了2.4個百分點，主因北京、上海等地優質地塊溢價拉動。

重點成交地塊方面，北京朝陽區南磨房宅地以50.24億元成交。該地塊共有8家房企報名，7家房企參與現場競價，經過166輪激烈舉牌后，由懋源置業競得。該地塊也是本月溢價率最高的一宗高總價宅地，溢價率達到18.21%，平均樓板價6.21萬元/平方米。地塊容積率為2.8，位于東三環與東四環之間核心區域，為稀缺純住宅用地。地鐵交通、教育、醫療、商業等配套均較為成熟。地塊周邊可比新房售價在10萬元/平方米以上。

在上海的第9輪土拍中，9宗宅地中2宗溢價成交，7宗均為底價成交，合計成交總價173億元。其中溢價率最高的地塊為浦東川沙宅地，共有3家房企參拍，經過82輪競價后，由上海佳運以24.75億元總價競得，溢價率15.76%，成交樓板價2.99萬元/平方米。地塊綜合容積率1.97，位于川沙城南社區核心區域，各項配套均較為成熟，周邊可比新房售價在6萬元/平方米以上。

值得一提的是，杭州本周一出讓的3宗宅地均為底價成交，地塊屬性存在明顯特殊性：要么為配建要求復雜、開發難度較高的公交場站關聯地塊，要么是缺乏可比參照案例、對開發商產品溢價能力提出極高考驗的低密宅地。而周三成交的2宗宅地均溢價成交，其中蕭山經開區宅地經過18輪競價，由濱江溢價11.8%競得，成交總價16億元，平均樓板價2.2萬元/平方米，周邊可比新房售價在4萬元/平方米以上。蕭山湘湖宅地也由濱江集團經過28輪競價競得，成交總價8.49億元，成交樓面價20811元/平方米，溢價率18.92%，該地塊容積率1.2，目前周邊無可比新房項目。

（來源：克而瑞地產研究）

文章來源:克而瑞