南京燕子磯“巨無霸”爆改規劃，上秦淮首個低密四代宅來了！

168㎡一層一戶、帶空中墅廳，江寧上秦淮迎來首個低密四代宅；

拿地超2年，燕子磯純新三代宅爆改四代宅，將由象嶼地產代建；

江浦10號線地鐵口，將迎來7層低密四代宅……

最近，南京樓市一批純新盤規劃設計方案公示，上秦淮的綠洲G51、燕子磯的象嶼G43等，獲得市場和買房人的高度關注。跟著銳評君，了解更多詳情。

江寧上秦淮G51地塊

上秦淮G51地塊，規劃方案出爐的同時，案名敲定為綠洲云臺璟園，主力戶型99-168㎡！

項目位于雙龍大道以西、融智路以南，用地面積48415.23平方米，容積率1.2，建筑高度限制在35米內。

今年7月底，綠洲地產以5.81億總價拿下上秦淮G51地塊，當時就宣布將為板塊帶來首個低密四代宅。

根據規劃，項目地上建筑面積約5.9萬方，將打造17棟9-10層住宅。從效果圖來看，為帶有大面積落地窗+錯層露臺的四代宅設計。

從南立面效果圖來看，部分樓棟一層為架空層，未來以泛會所的形式延伸業主們的公共生活空間。

銳評君向開發商核實后，拿到了更多關于上秦淮G51的產品信息：

① 案名已定為綠洲云臺璟園，預計明年3月公開（具體以最終官宣為準）；

② 主力戶型有4種，分別為99、110、120、168㎡，得房率約110%。其中，168㎡大戶型只有50套，為一層一戶、帶空中墅廳等的顛覆性設計。

銳評君點評：

綠洲云臺璟園將以破局者的身份，激活上秦淮樓市。

一方面，上秦淮的板塊底盤很扎實。

匯聚砂之船、地鐵3號線、南京上秦淮假日酒店、紫金山科技城、南京未來科技城、風迅科技創業大廈等配套和產業，上秦淮本就不同于很多PPT里的新城。

南京官方甚至基于堅實的產業，將上秦淮更名為南京紫金山科技城。

這兩年，江寧婦幼保健院、未來科技城初級中學、地鐵3號線三期等進階配套穩步推進，上秦淮的宜居指數將更高，板塊價值底盤也隨之被夯實。

圖片來源于江寧發布

另一方面，匹配板塊價值，上秦淮人居需要注入新鮮血液。

盡管低密度地塊迅速在全南京復制，可上秦淮的賣地節奏相對“佛系”。

綠洲地產拿地之前，板塊仍以翠屏誠園、云臺天境、紫京四季等三代住區為主。

作為得房率超高的四代宅，綠洲云臺璟園不僅刷新板塊人居產品力，還將直接吸納可觀的地緣置換需求。

注意，此前上秦淮的產品主要聚焦剛需和首改。精準研判行業形勢、板塊需求，綠洲云臺璟園的主力戶型以99-120㎡為主，不會偏離現有住區面積段太多，但高達110%的得房率，將為地緣買家帶來更舒適、體面、奢闊的居住體驗。

168㎡進階改善戶型，則以一層一戶、空中墅廳等創新設計，帶領上秦淮新盤步入next level。不光能滿足片區內的改善需求，還能吸納九龍湖等周邊片區的高端購買力。

燕子磯G43地塊

拿地超2年，最近，燕子磯G43地塊由三代宅爆改為四代宅。

地塊南臨棲霞大道、西至燕春路、北至宜春街、東至燕園西路，周邊有保利國貿璟上、萬科燕語光年等住區，也有城北萬象匯、地鐵1/7號線曉莊站等配套。

早在2023年8月，用地面積超7.1萬方的“巨無霸”地塊燕子磯G43，被南京濱誠整治開發有限公司以31.8億元拿下，地價18527元/㎡。

2024年1月，G43地塊初版規劃設計方案公示。

地塊容積率2.4，建筑高度≤100米，規劃建設14棟19-32層住宅，部分樓棟首層架空，并有下沉庭院、室外泳池等。從當時的效果圖來看，G43是傳統的三代宅。

設計方案公布后，G43一度陷入沉寂，直到今年下半年才傳來新動態。

9月中旬，G43地塊委托項目開發管理服務中標候選人公示，象嶼地產中標。

隨后，象嶼地產迅速發布G43地塊招聘海報。

10月，G43地塊監理招標公告在市交易中心公示，意味著項目已經啟動前期準備工作。

11月底，G43地塊最新版規劃設計方案公示，容積率、建筑高度等指標不變，但爆改為四代宅，地上建筑面積約17.7萬方，規劃建設18棟15-33層住宅，部分樓棟一層架空。

效果圖放大，中心景觀有下沉庭院、戶外泳池等，局部加以風雨連廊串聯。

15層住宅和33層住宅南立面效果圖如下，均為大面積玻璃+錯層露臺的四代宅設計，顏值較初版規劃有了躍級提升。

銳評君點評：

雖然拿地時間較早，2字頭容積率也不占低密優勢，但從尋求代建、爆改四代宅等動作來看，燕子磯G43緊緊跟隨市場潮流。

目前，燕子磯的龍湖亞倫北城央璟頌、保利國貿璟上二期都是四代宅，央璟頌的低密洋房更為稀缺。接下來，板塊內還有容積率低至1.2的G94地塊出讓。

象嶼G43為巨無霸體量，且主打小高層和高層產品，在當下的內卷市場環境下，或將面臨不小的考驗。

江浦G88地塊

江浦G88地塊，西至江淼路、北至文德西路，北側不遠為地鐵10號線文德路站。周邊，有金盛田錦上、新理想佳園等住區。

去年12月底，江浦G88地塊被南京寧浦房地產開發有限責任公司以2.19億總價拿下，地價9632元/㎡。

地塊容積率1.25，建筑高度≤60米，地上建筑面積約2.32萬方。根據規劃，將建設6棟7-17層住宅。

建筑南向外立面效果圖，為帶有錯層露臺的四代宅設計，大面積通透玻璃以及頂部塔冠設計，很是亮眼。

G88規劃設計方案顯示，項目的建設單位為南京浦鴻房地產開發有限公司。

天眼查顯示，該公司的股東為南京寧浦房地產開發有限責任公司、南京贛鴻建設有限責任公司，持股比例分別為60%、40%。

南京寧浦是當時的拿地方，而南京贛鴻由江西省建工集團有限責任公司100%控股。后續G88是由這兩家國企自己聯合開發，還是尋找有經驗的代建房企？不妨拭目以待。

銳評君點評：

今年是江北樓市大年，僅江北核心區就有錦繡金陵、錦繡江序、映象星潮、江海和鳴、七里江瀾府、金陵江月等全新四代宅摩拳擦掌。

相較而言，G88位于老江浦，地段、城市界面不占據明顯優勢；且從目前的信息來看，不像扎堆的江核新盤有杭州濱江、萬科、綠城管理等知名代建房企的加持賦能。在這樣的市場環境和內卷格局下，G88要好好考量破局之道。