降息惡果來了！澳洲購房者被坑了！不到100萬能在悉尼買別墅，居然是真的！

01

降息反噬：澳洲購房者貸款額漲5.5萬，實(shí)際購買力卻縮水

年內(nèi)三次降息令澳大利亞潛在購房者貸款額度顯著提升，但最新分析揭示，新增的借貸能力已被飆升的房價完全吞噬。Cotality咨詢公司研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前普通家庭可貸款金額較抵押貸款利率峰值時期高出5.5萬澳元，但同期住宅中位價已暴漲6萬澳元，意味著借貸能力增長已被高企的房價侵蝕殆盡。

研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，11月首府城市住宅價值漲幅1%略低于10月的1.1%，但住房需求持續(xù)超越供給的態(tài)勢未改。”人們正背負(fù)更大債務(wù)，卻獲得更低性價比，”坎斯塔（Canstar）數(shù)據(jù)洞察總監(jiān)莎莉·廷德爾（Sally Tindall）直言，”他們實(shí)際少買了價值5000澳元的住房——這無疑是性價比的倒退，因?yàn)楂@得更少住房的同時承擔(dān)了更多債務(wù)。”

澳大利亞儲備銀行年內(nèi)三度降息，將現(xiàn)金利率從峰值4.35%降至當(dāng)前3.6%，此舉不僅提升買家貸款額度、推高拍賣支出，更吸引更多潛在買家入場，共同助推房價攀升。今春聯(lián)邦政府5%首付計劃的擴(kuò)容也為買家提供了額外支撐。

與此同時，市場待售房源持續(xù)緊缺，多年建設(shè)不足的滯后效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。廷德爾指出，每次降息都讓買家發(fā)現(xiàn)能從銀行貸得更多，這可能在拍賣中推高房價，因?yàn)樗懈倶?biāo)者的預(yù)算都同步提升。”你的最大購房預(yù)算看似增加了，但實(shí)際增幅已落后于房價漲幅，”她強(qiáng)調(diào)道，”那5.5萬澳元并非白得，仍是必須償還銀行的債務(wù)。”

她補(bǔ)充說，此前關(guān)于利率可能進(jìn)一步下行的預(yù)期也刺激了買家熱情，這種預(yù)期非但未提高住房可負(fù)擔(dān)性，反而為房市火上澆油。不過她表示將密切關(guān)注消費(fèi)者信心變化，上周意外強(qiáng)勁的通脹數(shù)據(jù)已促使部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告本輪降息周期或已結(jié)束，下次利率變動甚至可能上調(diào)。

阿特利爾財富（Atelier Wealth）董事總經(jīng)理亞倫·克里斯蒂-戴維（Aaron Christie-David）指出，房市增速已超越潛在買家的儲蓄能力。他特別提到，升級置業(yè)者往往需支付高于中位價購買優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，在降息周期中其購買力相對可選住房實(shí)則下降。”這并不能保證買到更好的房子。通常結(jié)果是背負(fù)更沉重貸款、更高月供、更高購房款及更多印花稅，”克里斯蒂-戴維分析道，”即便貸款額度增加，對他們也毫無助益。”

他表示，上漲市中的首購族可能陷入競標(biāo)戰(zhàn)，被迫支付輕微溢價或”新手稅”；相較之下，投資者或能從低利率環(huán)境中獲益——他們不與升級置業(yè)者直接競爭，可能勝過首購族，且還款壓力減輕。

數(shù)字抵押貸款經(jīng)紀(jì)商芬斯波（Finspo）首席執(zhí)行官安格斯·吉爾菲蘭（Angus Gilfillan）觀察到，今年買家決策速度普遍快于去年，但購房難度并未降低。”房市競爭依然激烈。盡管購買力提升、貸款額度增加，即便有[5%首付計劃]等政策擴(kuò)容，也不意味著所有客戶購房變得更輕松，”吉爾菲蘭坦言，”在墨爾本、悉尼等高房價城市，購房仍是巨大挑戰(zhàn)。”

他注意到去年許多客戶獲得預(yù)批后觀望期長達(dá)6至9個月，如今則縮短至3個月左右，認(rèn)為低首付計劃可能促使買家提前入市。但市場表現(xiàn)分化明顯：能享受低首付政策、收入良好或雙收入的首購族，過去半年購房能力確實(shí)增強(qiáng)；但升級置業(yè)者數(shù)量不及往年，更多業(yè)主正考慮翻新現(xiàn)有住房。”今年第三次降息后客戶情緒曾非常高漲，”吉爾菲蘭描述道，”但現(xiàn)在人們意識到這可能是本輪周期最佳時刻，促使他們重新審視預(yù)算：’我能負(fù)擔(dān)多少？月供會是多少？’”

02

不到$100萬在悉尼買獨(dú)立屋，這5個區(qū)值得一看

在悉尼，95萬澳元的預(yù)算想買一套獨(dú)立屋，看似希望渺茫，但在城市邊緣區(qū)，這一目標(biāo)仍有可能實(shí)現(xiàn)。

Domain分析顯示，目前悉尼有31個區(qū)的獨(dú)立屋中位價低于95萬澳元，且這些區(qū)均距 離CBD至少28公里。

我們根據(jù)各區(qū)的受歡迎程度和公共交通便利性，篩選出排名前五的區(qū)域，供購房者加入看房清單。

*Macquarie Fields：95萬澳元可入手聯(lián)排別墅*

中介Syed Amin表示，Macquarie Fields完全符合“低價+近城”標(biāo)準(zhǔn)。這里距離市中 心東南方向28公里，獨(dú)立屋中位價為83.75萬澳元。

但如今想在該區(qū)找到100萬澳元以下的獨(dú)立屋，難度已越來越大。

他指出，雖然以中位價能買到獨(dú)立屋，但“必須是非常老舊的房子，接近需要推倒重建的程度，而且得花大價錢翻新”。

若預(yù)算為95萬澳元，更現(xiàn)實(shí)的選擇是聯(lián)排別墅（townhouse）、別墅（villa）或雙層公寓（duplex），“這個預(yù)算能買到狀況不錯、帶2-3個臥室的房源”。

Amin補(bǔ)充稱，受“5%首付計劃”擴(kuò)容影響，95萬澳元能買到的房產(chǎn)正變得越來越少。

“我認(rèn)為房價不會下跌，只會持續(xù)上漲。”

*Campbelltown：95萬澳元可購3-4臥舊宅*

中介Zac Cronin介紹，Campbelltown位于Macquarie Fields更南側(cè)，在該區(qū)域95萬 澳元以下能買到占地500-700平方米、帶3-4個臥室的老舊獨(dú)立屋。

Domain數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)獨(dú)立屋中位價為92萬澳元。

Cronin表示，這個價位的低價房源“整體狀況都不錯”，廚房和浴室大多經(jīng)過翻新或升級。

“如果房價低于90萬澳元，那大概率還是原始裝修狀態(tài)。”

*Penrith：獨(dú)立屋難尋，聯(lián)排別墅成主流*

Penrith位于悉尼西部，距離市中心46公里，一直是剛需購房者眼中的“平價天堂”。

該區(qū)域獨(dú)立屋中位價為91.5萬澳元，但中介Peter Diamantidis表示，95萬澳元預(yù)算如今已很難買到獨(dú)立屋。

他解釋道，6個月前這個預(yù)算還能輕松入手獨(dú)立屋，但隨著市場升溫，現(xiàn)在更可能買到聯(lián)排別墅、雙層公寓或別墅。

“80萬澳元或以下能買到3臥聯(lián)排別墅，條件相當(dāng)不錯，首次購房者很青睞這類房源，成交速度非常快。”

他補(bǔ)充，“也可能買到老舊的雙層公寓或別墅，但想找獨(dú)立屋真的很難。” 不過Diamantidis強(qiáng)調(diào)，“難”不代表“不可能”。

他同樣認(rèn)為，“5%首付計劃”極大地推動了該區(qū)域的房價上漲。

*Richmond：550㎡地塊3臥住宅仍可入手*

Richmond位于Penrith北側(cè)，獨(dú)立屋中位價為88.5萬澳元，95萬澳元預(yù)算在這里仍能買到獨(dú)立屋。

中介Hayley White表示，這個價位能買到占地約550平方米、帶3個臥室的房源。

“Francis Street周邊有不少這類房源，Dight Street、Pitt Street和Station Street也有零星分布。”

White指出，95萬澳元左右的房源大多建于1950至1980年代，“要么是原始裝修狀 態(tài)，要么經(jīng)過部分翻新，比如更新了廚房、浴室，或重新刷了漆、換了地毯”。

房型方面，“有加州風(fēng)格平房，有小型纖維板住宅（比如Francis Street那一帶的房源），也有一些較新的房子，大多是纖維板材質(zhì)，少數(shù)是磚墻結(jié)構(gòu)”。

她提到，Richmond的房地產(chǎn)市場“漲幅相當(dāng)大”，95萬澳元及以下的房源數(shù)量已開始減少。

“目前‘首次購房者補(bǔ)貼’對市場影響很大，吸引了大量這個預(yù)算的首次購房者。由于競爭激烈，房價不斷上漲，而現(xiàn)金更充裕的買家會以高于95萬澳元的價格拿下房源，進(jìn)一步減少了低價房源的競爭空間。”

*Rooty Hill：95萬澳元以聯(lián)排別墅為主*

Rooty Hill位于悉尼西部，距離市中心32公里，獨(dú)立屋中位價為90萬澳元。

中介Andrew Chrysanthou表示，若按中位價購房，大概率只能買到破舊的獨(dú)立屋； 95萬澳元預(yù)算更適合入手聯(lián)排別墅或別墅。

“這個預(yù)算能買到的要么是單層別墅，要么是4臥2衛(wèi)的聯(lián)排別墅。價格區(qū)間在65 萬-95萬澳元之間，具體取決于房齡和房屋狀況。”

Chrysanthou提到，Rooty Hill過去很受首次購房者歡迎，但“5%首付計劃”進(jìn)一步推高了該區(qū)域的房價。

03

悉尼墨市房價漲幅略放緩 利率前景改變購房者決策

全國房價持續(xù)攀升，不過悉尼和墨爾本房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遜于中等規(guī)模首府城市，房價增長速度略有放緩。

Cotality的月度房屋價值指數(shù)顯示，11月全國房價上漲1%，連續(xù)第三個月漲幅達(dá)或超1%。不過，與10月1.1%的漲幅相比，11月漲幅略降，部分原因是大型首府城市房價增長勢頭減弱。

該房地產(chǎn)研究公司發(fā)現(xiàn)，悉尼上月房價漲0.5%，墨爾本微漲0.3%，其他首府城市房價漲幅則至少1%。

Cotality（前身為CoreLogic）研究總監(jiān)勞利斯稱，中等規(guī)模首府城市優(yōu)勢明顯，以柏斯為例，房源掛牌量比平均水平低40%以上。悉尼房源供應(yīng)短缺相對需求沒那么嚴(yán)重，掛牌量僅比五年平均水平低2.2%，其他首府城市平均掛牌量比平均水平低16%。勞利斯表示，悉尼市場降溫或反映「購房負(fù)擔(dān)能力受限，對房價增長形成天花板效應(yīng)」。

Cotality說，9月從一系列指標(biāo)看，澳洲住房負(fù)擔(dān)能力都處于歷史最差水平，多數(shù)首府城市購房者需存錢超十年才能攢夠20%購房首付。

勞利斯說，購房負(fù)擔(dān)能力和償債能力指標(biāo)緊張已產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，房價增長向市場較低價格區(qū)間傾斜。

與此同時，REA集團(tuán)的PropTrack報告顯示，2025財年，中等收入家庭在全國僅能負(fù)擔(dān)得起15%的已售房屋。

該機(jī)構(gòu)稱，雖住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)因收入提高和抵押貸款利率降低有所改善，但仍接近歷史最低，低收入家庭僅能負(fù)擔(dān)得起3%的已售房屋。

2025年，澳洲儲備銀行三次下調(diào)現(xiàn)金利率，且市場普遍預(yù)期降息持續(xù)，提振了房地產(chǎn)市場信心，但近期數(shù)據(jù)顯示通脹控制或不如預(yù)期，降低了市場對進(jìn)一步降息的預(yù)期，部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至預(yù)測加息。

Cotality研究主管歐文稱，考慮利率前景變化，11月房屋價值增長放緩并不意外，2025年降息維持了市場增長勢頭，現(xiàn)在前景變化正改變購房者決策，自9月中旬峰值以來，拍賣清盤率呈下降趨勢，11月中旬已跌至十年平均水平以下。

影響新一年房地產(chǎn)市場的另一個因素是近期公布的貸款限額。

澳洲審慎監(jiān)管局（APRA）將高負(fù)債收入比（DTI）貸款限制在銀行新增貸款的20%以內(nèi)，針對負(fù)債收入比超過6的貸款。

不過，勞利斯認(rèn)為這些措施對房價影響有限，新信貸政策明年2月實(shí)施，也僅影響借貸邊緣部分。

04

澳房價低于$50萬城區(qū)公布，最便宜僅$10萬

澳洲房價持續(xù)上漲，住房可負(fù)擔(dān)性持續(xù)惡化，全澳房價低于50萬澳元的城區(qū)數(shù)量已大幅減少。

據(jù)REA集團(tuán)最新發(fā)布的《市場趨勢報告》顯示，截至11月，全澳僅剩501個城區(qū)的中 位房價在50萬澳元以下，相比2020年的1753個和2022年的658個大幅縮水。

考慮到全澳共有6689個住宅城區(qū)，這意味著目前僅有不到8%的城區(qū)仍屬于“相對可負(fù)擔(dān)”的范圍。

報告指出，全澳房價在11月再創(chuàng)歷史新高，PropTrack房價指數(shù)顯示月漲幅為 0.5%，較去年同期上漲8.7%，平均漲幅約為77,900澳元。

REA集團(tuán)高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家Eleanor Creagh表示，盡管上漲速度略有放緩，但房價整體仍保持穩(wěn)健增長。

她指出，今年以來的多次降息提振了借貸能力和購房信心，加之人口增長、投資者活躍度提升以及“首置房擔(dān)保計劃”的擴(kuò)容，均為市場注入了強(qiáng)勁需求。

而市場上新 房源供應(yīng)仍然緊張，進(jìn)一步推高房價。

在各大首府城市中，阿德萊德在11月錄得全澳最高的月度房價漲幅，達(dá)0.9%；珀斯緊隨其后，上漲0.89%。 布里斯班上漲0.64%，堪培拉上漲0.56%，達(dá)爾文上漲0.25%，霍巴特上漲0.16%。

墨爾本和悉尼的漲幅相對放緩，分別為0.2%和0.4%。

此前10月，墨爾本新上市房源激增29.5%，悉尼也增長了20.1%，被認(rèn)為是兩地漲幅放緩的原因之一。

除北領(lǐng)地外，所有地區(qū)性市場在11月均實(shí)現(xiàn)上漲，全澳地區(qū)性房價整體上漲0.6%，超過首府城市的0.48%。

盡管如此，50萬澳元以下的城區(qū)正快速“消失”，僅在新州就從一年前的近200個下降至109個，其中最便宜的是Brewarrina，平均房價僅為104,000澳元。

維州目前有95個城區(qū)房價低于50萬澳元，但大墨爾本地區(qū)已無一個符合條件。

最便 宜的城區(qū)為西北部的Jeparit，房價為158,000澳元。

昆州目前仍有118個城區(qū)中位房價低于或等于50萬澳元，區(qū)間從Dirranbandi的 67,500澳元到Goondiwindi、Sun Valley、Innisfail Estate、Oakey、Cullinane 和Maryborough等地的500,000澳元不等。

但在布里斯班，僅剩三個城區(qū)符合條件，且全在島嶼上，包括Russell Island （445,000澳元）、Lamb Island（457,500澳元）和Macleay Island（495,000澳元）。

南澳目前僅剩65個符合條件的城區(qū)，價格最低的是Andamooka（65,000澳元），最高的是Barossa-Yorke-Mid North地區(qū)的Hamley Bridge（500,000澳元）。

西澳也僅剩54個城區(qū)符合條件，最便宜的是Outback South地區(qū)的Norseman （105,000澳元），Toodyay和Harvey則為500,000澳元。

北領(lǐng)地目前還有20個城區(qū)房價低于50萬澳元，最便宜的是Dundee（250,000澳 元）；達(dá)爾文市區(qū)則僅剩如Lee Point、Berrimah、Berry Springs、Moulden、 Acacia Hills、Gray、Virginia和Woodroffe等地。

塔州仍有39個城區(qū)符合條件，與其他州不同的是，霍巴特地區(qū)仍存在一些入門級選擇，包括Gagebrook（380,250澳元）、Herdsmans Cove（385,000澳元）、 Bridgewater（425,000澳元）、Risdon Vale（470,000澳元）、New Norfolk （470,000澳元）、Primorose Sands（480,500澳元）和Chigwell（500,000澳元）。

部分低價區(qū)房價在過去一年內(nèi)大幅上漲，西澳的Norseman在12個月內(nèi)房價上漲達(dá) 121%，為全國最高。 此外還有Millchester（昆州）、Wilmington（南澳）、Springsure（昆州）、 Merredin（西澳）、Tarpeena（南澳）和Riverton（南澳）等七個城區(qū)房價漲幅超過50%。

新州中北海岸的South Kempsey在過去三個月內(nèi)房價上漲91.1%，達(dá)到440,000澳元。

盡管房價上漲速度有所放緩，PropTrack年度住房可負(fù)擔(dān)性報告顯示，住房可負(fù)擔(dān)性仍接近歷史最差水平。

專家預(yù)計，到2026年這一情況可能進(jìn)一步惡化。 澳洲地產(chǎn)買家代理協(xié)會（REBAA）主席Melinda Jennison指出，首次購房者在布里斯班、珀斯和達(dá)爾文等房價快速上漲、租金居高不下的城市壓力尤為明顯，最大挑 戰(zhàn)仍在于在維持日常生活開銷的同時存夠首付。

她表示，雖然像“首置房擔(dān)保計劃”這類政策幫助一些人突破首付門檻，但貸款服務(wù)能力審查的嚴(yán)格性仍然阻礙了許多人進(jìn)入市場，尤其是那些沒有家庭支持或收入不穩(wěn)定的買家。

她說：“即使看似可以負(fù)擔(dān)得起還款，購房對許多人來說仍像是觸不可及的夢想。”

Canstar第九次發(fā)布的《消費(fèi)者脈動報告》也顯示，住房成本連續(xù)第四年成為澳人最關(guān)注的財務(wù)問題。

該報告基于2000多名澳人的調(diào)查結(jié)果指出，住房成本的擔(dān)憂程度如今是五年前的兩倍，預(yù)計將在2026年繼續(xù)成為澳人最大的財務(wù)負(fù)擔(dān)。

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