提起執行異議之訴，能中斷強制執行程序嗎？

“我買的房子還沒過戶，原房主欠債導致房子要被法院拍賣了怎么辦？”當執行法官上門貼封條時，案外人提出執行異議之訴，能否中斷強制執行呢？2025年7月24日生效的最新司法解釋給出了明確答案。

法律屏障：什么情況下執行會暫停

執行異議之訴的提起，并不意味著強制執行會自動中止。根據法律規定，一般情況下訴訟期間不停止執行。但這并非絕對，案外人有兩種方式可能實現停止執行的目的。

案外人可以提供擔保請求停止執行。如果案外人提供的擔保充分有效，法院可以裁定停止對執行標的的處分行為。這意味著，雖然執行程序仍在繼續，但關鍵的評估、拍賣等處分措施可能會被暫停。

同時，如果案外人的訴訟請求確有理由，法院也可以根據實際情況裁定停止執行。 例如2024年安徽淮北的一個案例中，購房者戴某提起執行異議之訴后，法院最終判決停止對案涉房屋的執行，就是因為戴某的請求權優先于申請執行人的普通金錢債權。

權利博弈：哪種情形更可能中止執行？

最新司法解釋于2025年7月24日起施行，明確了多種案外人權利優先的情形。

商品房消費者的權利受到特別保護。如果案外人在查封前已簽訂合法有效的買賣合同、支付全部或部分價款并實際占有房屋，且所購商品房系用于家庭居住需要，則其權利可以排除包括抵押權在內的強制執行。

不動產買受人在滿足特定條件時也能排除執行。這些條件包括：查封前簽訂合法有效的書面買賣合同、合法占有該不動產、非因案外人自身原因未辦理過戶登記。 實踐中常見的“非自身原因”包括：已共同提交過戶申請、已起訴或申請仲裁要求過戶、房屋尚不具備登記條件等。

租賃權人在查封前已簽訂合法有效的租賃合同并合法占有使用標的物的情況下，可以排除“不帶租拍賣”式的強制執行。 這意味著即使財產被拍賣，租賃關系仍可維持，保障了承租人的穩定使用權。

例外情況：執行擔保的突破力

申請執行人可以通過提供充分有效的擔保來對抗案外人的停止執行請求。 這種情況下，即使案外人已提起執行異議之訴，法院仍可決定繼續執行。

這一規定平衡了雙方利益：既保護案外人實體權利，又防止執行程序被不當拖延。申請執行人提供擔保后，如果繼續執行有錯誤并造成損失，需承擔賠償責任。

權利對比：為什么有些案外人能勝出？

執行異議之訴的核心是不同權利的順位比較。法院會綜合考量權利性質、成立時間、案外人過錯等因素進行判斷。

物權期待權優先于普通金錢債權。如前述安徽案例中，戴某基于買賣合同占有房屋并支付大部分房款，其物權期待權優于侯女士的普通金錢債權。 同理，建設工程價款優先受償權、擔保物權等權利之間也存在明確的優先順序。

權利形成的時間先后至關重要。通常成立在前的權利更容易得到保護。 案外人是否善意也會影響判決結果，虛假訴訟或惡意串通不僅難以得到保護，還可能面臨司法處罰。

結語

執行異議之訴能否停止強制執行，關鍵取決于案外人的權利是否優先、是否有理有據。法律在保障執行效率的同時，也為案外人提供了必要的救濟渠道。當你的財產權利因強制執行可能受到侵害時，及時提出執行異議之訴，并提供充分證據，是實現權利保護的有效途徑。