起拍總價96億！佛山14靚地上架，我悟出3個信號

今年年底，佛山哐哐賣地！

就在剛剛（12月29日），順德容桂掛牌了一宗占地約8.7萬平的低密宅地，總價4.83億起拍。

|來源：佛山市公共資源交易中心

樓市君統計了一下，佛山12月即將開拍的宅地超14宗，包括燈湖中軸一線江景地、綠島湖低密臨湖宅地，還有超新規/四代宅補貨...

可以看到，這些即將出讓的地塊，個個都是壓箱底好貨啊~

想必大家都感受到了，進入11月后，佛山土拍市場迎來了一波密集上架潮。

尤其從11月18日到29日，11天就已掛牌超11宗！

掛牌節奏加快，12月出讓的地塊也明顯增加，足足有14宗待賣，起拍總價更是超過了96.8億！

對此，我們也看到了今年佛山在供地格局上幾個非常明顯的變化：

1、供地結構聚焦中心和近郊板塊。

可以看到，掛牌地塊多位于配套成熟的核心地帶，如燈湖中軸、魁奇路、大良、北滘。

比如大瀝沿江西地塊，與千燈湖CBD隔江相望。 周邊豪宅云集，東鄰保利天瓚，西靠建發燈湖縵云，地理位置優秀。

｜大瀝沿江西地塊實景

｜佛山樓市發布 攝

再比如大良街道掛出的碧桂路以東、喬岸路以南地塊，該地塊北側為歡樂海岸PLUS，南面為桂畔海，可謂一線臨湖地塊，且位于大良核心區域，周邊學鐵商應有盡有。

這些地塊周邊確定性高，配套優質，片區也存在大量改善購房需求，未來流速也會更高。

|來源：高德地圖

2、低容積率，疊加稀缺資源，有打造改善產品的條件。

在高層多次強調“好房子標準”的背景下，土地“降容”基本是大勢所趨。

容積率越低，意味著綠地率越高、樓間距越大，若疊加稀缺的江景、湖景，更能改善居住體驗。

樓市君統計發現，佛山12月即將出讓的宅地中，有一半容積率低于2.0。

以綠島湖片區的 科潤路北側、弘德北路東側地塊為例，地塊出讓宗地面積為16023.08平，容積率更是只有1.5。再加上一線臨湖，整體優勢明顯。

至于產品，將采用“退臺式”高度處理，越靠近濱水區尺度越低，首排應以多層為主，高層建筑應以塔式建筑為主，臨湖一側的居住建筑設置公建化立面。

|來源：廣東省公共資源交易中心

3、土拍規則大變，開啟“競爭產品力”時代。

相比以往，出讓土地需配建商業、道路、綠地、教育工程外，地塊出讓要求還發生2大變化：

首先是超新規產品面積控制在140平以上。

以西樵釋放的崇民東路南側地塊為例，出讓文件顯示，該地塊套型建筑面積超過140平的戶型，可享受30%陽臺限免比例規定。

簡單來說，就是140平以上可做超新規。

|來源：佛山市公共資源交易中心

再就是土拍條件放寬，產品選擇性更多。

比如大瀝沿江西地塊，出讓文件提到本項目如符合陽臺限免比例規定，套型建筑面積超過140平方米的戶型可享受30%陽臺限免比例規定；

如果項目取得佛山市“第四代宅”建設試點，則不再享受陽臺限免比例政策。

換言之，該地塊有開發第四代宅后超新規產品的條件，主要看競得人選擇做哪一類產品。

|來源：出讓文件

從這些地塊的節奏來看，佛山的推地策略，在逐步向中心板塊、低密、新規、四代宅地塊發力。

這也傳遞出一個信號，接下來12月的土拍市場會更熱鬧。

這種回暖信號，其實早已有跡可循。

從今年開始，佛山土拍市場從“規模擴張”往“品質驅動”演變的特征愈發明顯，主要呈現幾個特征。

一是市場信心回歸，土拍“遇優則燃”。

樓市君發現，今年已有4宗地塊溢價成交， 像10月底出讓的博愛湖宅地溢價20%成交，由保利華南以總價38112萬競得，成交樓面價約5232元/平。

錦海棠所在的祖廟金城街地塊5月出讓時也被多家房企角逐，激戰48輪，最終溢價27.37%成交。

二是地塊優質，吸引頭部央國企、民企拿地。

可以看到，今年民企拿地的信心上來了。

樓市君統計發現，今年成功出讓的22宗宅地中，就有5宗被民企收入囊中，占比達22.7%。其中不乏綠城、順德東恒匯置業有限公司、廣東同星匯實業投資有限公司等民企亮相。

另一類是時隔多年拿地的老牌國央企。

比如中國金茂，時隔5年在佛山重啟拿地，經過28輪競價，以28536萬元拿下禪城山姆旁宅地。

三是部分民企開辟“代建”新賽道。

國央企、地方城投拿下的地塊，又會以什么方式開發？它們大多會選擇品牌民企代建，也有少數自主開發。

比如招商代建的招商青云臺、龍湖代建的綠院子地塊，以及藍城代建的藍城悅雅園等。

再就是綠城管理，其在佛山合作項目就有5個，包括順北綠城·大美和院、順控鳳起觀瀾、三水佛鐵項目等，主要集中在順德、三水和南海三區。

從以上三點可以看出，佛山土地市場的吸引力在整體回升。

雖然呈現點狀復蘇的狀態，但這些信號的出現，也為房地產市場注入積極正向的影響。

樓市君也特地總結了今年1-11月涉宅地土拍大數據表格，一起來看看~

回顧1-11月，佛山共出讓24宗宅地，總成交金額為110.18億，成交面積達78.5萬平。

具體到各區來看，南海土拍成交金額超40億，面積達26.27萬平，兩項數據均位于全市之首。

對比去年，今年釋放的地塊大多優質，幾乎位于地段核心、又有湖景江景資源的項目。

這也難怪，頭部房企會瞄準機會，積極出手。

今年1-11月佛山商住地成交各性質房企拿地金額占比中，本地國資占比高達51.2%。

此外，央國企拿地金額也足足超過32.3億，占比29.5%。

落到個房企身上，佛鐵投資以24.28億的拿地金額、4宗的拿地數量，登上佛山房企土拍大地主。

保利華南作為知名央企，同樣是大手筆出手，拿地金額高達16.786億。

至此，我們可以大膽總結：2025年佛山土地市場，質比量更重要。

背后的原因，其實與佛山樓市深度調整、對優質項目需求的深刻回應。

當“好房子標準”加速落地佛山，疊加超新規、四代宅等層面正向反饋，都促使了土地市場提供更符合開發商、符合買家需求的地塊。

這也進一步影響了，一個可持續健康發展的房地產市場生態誕生。

對于今年的土拍市場，你怎么看？