香港高樓火災后，高層住宅何去何從

“建造規范上，高層住宅需設置防煙樓梯間、避難層，而超高層建筑需每50米設一層，公共區域強制配備火災自動報警系統和自動噴水滅火系統；與此同時，高層需采用耐火極限≥3小時的防火墻分隔防火分區，疏散寬度按‘百人指標’核算。”

文 /巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

“我太心痛了，那么多鄰居、朋友……我已經不知道怎么辦了……”

火場的濃煙似乎隔著屏幕都能撲面而來，接受采訪的65歲江先生分外悲痛，和他同樣揪心的，是在屏幕前守著消息的所有人。

11月26日下午14時51分，中國香港大埔宏福苑發生火災，不到四個小時后，火警升為5級，僅次于香港火警六個級別中最嚴重的“災難級”。

很多人從下午開始陸陸續續收到新聞推送，看著視頻里火光沖天，7棟大樓的窗戶像被火撕開的傷口，火舌不斷往外卷，黑煙被風推著涌出樓體，幾乎遮住半邊天。而所有人的目光，都鎖定在滾滾黑煙背后的每一條生命上。

香港，大埔宏福苑火災現場

據央視報道，截至27日22點45分，火災累計造成至少75人死亡，包括一名殉職消防員，另有77人受傷、二百多人失蹤。此外，四座大廈已滅火、三座大廈火勢已受控制。

這場火災是繼2008年旺角嘉禾大廈大火后，香港特別行政區成立以來第二宗五級火警，亦是自1948年石塘咀永安公司倉庫大火以來香港最多人傷亡的火災。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進的第一感受是震驚，“最開始以為是一次普通的火災，后來看了視頻和傷亡的情況，感到非常震驚和痛心。有時候我們住酒店，發生警報，人都非常害怕，更何況這么大的火。”

多年研究房地產的他很快就聯想到一個老生常談的命題——高層住宅安全隱患。

根據《高層民用建筑消防安全管理規定》，建筑高度大于27米的為高層住宅建筑；另據中國《民用建筑設計通則》，建筑高度超過100米時，不論住宅或公共建筑均為超高層建筑，也就是我們常說的“摩天大樓”。

宏福苑接近后者，8棟大樓均為31層，高度超過90米。

建造規范上，高層住宅需設置防煙樓梯間、避難層，而超高層建筑需每50米設一層，公共區域強制配備火災自動報警系統和自動噴水滅火系統；與此同時，高層需采用耐火極限≥3小時的防火墻分隔防火分區，疏散寬度按“百人指標”核算（如高層辦公建筑為1.00米/百人），此外，電梯需具備消防電梯功能。

這意味著，理論上在防火方面，超高層住宅應已盡可能做到“防患于未然”，那么一場大火何以至此？

許多人一邊等著信息更新，一邊不禁發出追問。更有一些本身就是高層住宅居民，此刻也在擔心，自己住的房子，是否也缺乏抗風險能力？當遭遇這樣的天災和人禍，又該如何處理？

綜合媒體的消息，我們總結本次事件中的幾個關鍵點，作為尋根探源的基本線索。

??第一，高樓，起火容易救火難。

高層建筑，由于建筑物內部和外部空氣存在溫度差和密度差，極易引發“煙囪效應”。

所謂“煙囪效應”，是指戶內空氣沿著垂直坡度的空間向上升或下降，造成空氣加強對流的現象，好比一棟高樓變成了一個“豎著的風道”。當著火時，煙氣通過樓梯間、管道井、玻璃幕墻縫隙等部位以3-4m/s的速度豎向蔓延，可以將整個建筑物迅速引燃。

加上宏福苑所處區域靠海，風力大、每棟樓間距很小，火勢極易蔓延，且存在復燃情況。

煙囪效應示意圖與宏福苑大廈平面圖

圖源：小紅書

與此同時，因為高層的緣故，在外撲救也很困難。視頻中，消防云梯對著大樓噴水，猶如在汪洋火海中噴入一股溪流，效果極其有限。

根據香港消防處官網公布的車輛資料，目前香港消防系統應對高層火災主要依賴兩款核心設備。現役主力的“旋轉臺鋼梯車”其理論作業高度為56米，這也是目前香港消防處擁有的最高作業能力的地面裝備。另一款常見的“油壓升降臺”車輛，雖然配備了消防水泵及1000升的水缸，但在高空救援能力上較為有限，其官方標定的最大救援高度僅為16米。

香港大埔區宏福苑的火災現場

按照通常的住宅層高計算，16米的油壓升降臺僅能觸及5層至6層的高度；即便是極限高度56米的旋轉臺鋼梯車，也僅能覆蓋18層至19層的高度。這就留出了至少13層的“救火真空地帶”。

目前，我國大多數消防車的有效救援高度為50多米，消防云梯最高工作高度可達101米（約30層），但后者數量稀少，全國范圍內僅有40臺。

光有云梯也不夠，裝載云梯的車重量、體積巨大，如果起火區域道路狹窄、消防通道被占用，甚至可能出現難以通過的問題。上海央法律師事務所首席合伙人常東岳告訴我們一個細節——宏福苑小區樓間距不足15米，消防車無法抵近作業，消防通道明顯存在設計缺陷。

據央廣網報道，近年來，全國的高層建筑火災呈逐年上升趨勢，今年前8個月已經達到了3.6萬起，超過了2023年全年的總和。

??第二，老樓，處處易燃物。

四川省民生實事監督聯絡員、老舊小區資深觀察者劉俊告訴小巴，國內老舊小區發生火災的情況比較多，原因包括雜物隨意堆放；電梯線路私拉亂接；耐火性材料等級偏低、防火性減少；消防設施維護不到位；60歲以上人口占比越來越高，很難及時發現火災等。

此外，恰恰因為是老樓，在火災發生前，宏福苑正在進行“大維修”。宏福苑建成于1983年，屬于香港地區第一代居屋，已有42年樓齡，單戶最大面積為44.9平方米，2024年7月，宏福苑由宏福苑業主立案法團啟動大維修，至今已動工1年零4個月。根據維修時間表，原計劃于2026年3月至6月陸續拆網拆棚。

因此，當起火時，除了高樓特殊的結構，還有樓外包括竹制腳手架、外墻保護網、塑料布等大量易燃施工材料，成為火勢加劇的“幫兇”。

香港消防處在撲救時就發現了兩處異常：其一，這些物料著火后的蔓延程度，較一些合規格物料更猛烈、蔓延更快；其二，香港警方發現宏福苑一棟未受火災波及的大廈，每層電梯大堂窗外都有發泡膠包封，易燃且可能加速火情蔓延。

事實上，因類似原因而出現的災情在世界各地已屢次發生。2017年，倫敦格蘭菲爾塔24層公寓火災，外墻包裹符合英國標準但存在易燃風險的物料，導致火勢迅速蔓延，最終造成79人死亡，是英國二戰后最嚴重的火災事故；同年，迪拜86層的火炬大廈著火，大廈外墻的易燃材料令火勢迅速蔓延……

2017年，迪拜火炬大廈著火

??第三，逃生與防火，配套不足。

當救援云梯無法到達或覆蓋的高層，居民只能依賴內部逃生與防火設施，垂直疏散路徑只能依賴樓梯間。

即便是老舊樓層，也有一系列加固改造舉措以預防火情。嚴躍進介紹了以下四種常見的舉措：

1.進行消防設施升級，更換老舊噴淋系統、火災報警裝置，確保設備完好率≥98%；

2.加固結構，對承重墻裂縫、梁柱變形進行修復，每兩年進行一次結構安全復檢；

3.優化疏散通道，清理雜物、增設智能疏散指示系統，確保疏散時間≤3分鐘；

4.外墻保溫材料更換，采用A級不燃材料并設置防火隔離帶，降低火勢蔓延風險。

但這部分配套顯然有所缺失。據港媒報道，多位居民表示，火災發生時，警鈴“從頭到尾沒響過”，物業公司也沒通知大家疏散，全靠鄰居自發逐家逐戶拍門通知。居民Karl提到，社區以前會定期測試火警警鈴，但今年至今都沒聽說進行過測試。

不過，每日經濟新聞提及，宏福苑業主立案法團第十二屆管理委員會在去年10月舉行過火警演習暨消防安全講座，其中第一項安排就寫道“消防警鐘輪流鳴響，每座約30秒”。這次火情中為何以上舉措沒能奏效，尚待官方進一步調查落實。

《第一財經》則報道，早在火災發生前，宏福苑相關社群中，已經有居民在討論施工的防護材料是否存在消防隱患，群組中還有人發帖稱，自己在去年就向勞工處反映過消防隱患問題，得到的答復是，“根據現時勞工處所執行適用于建筑地盤的安全條例中，并沒有涵蓋關于棚網或任何物料的阻燃標準。”

??第四，預警，風險前置。

上海正策律師事務所律師董毅智從法律視角出發，他認為，整體而言，此次火災暴露出的并非單一環節的問題，而是管理體系、行業監管與應急組織能力的系統性失效。

他指出，香港現行的建筑安全條例存在明顯漏洞，如并未對竹棚制定強制性的阻燃標準。屋宇署、勞工處等監管機制之間長期存在推諉，官僚主義與形式化監管普遍存在。這使得在突發事件面前，即便消防部門全力搶救，也難以抵擋因系統性缺位導致的火勢迅速蔓延。

鮑樂東律師認為，香港在應急處理方面能力很強，但在風險前置管理方面仍有改善空間。此次火災暴露出的主要問題包括：建筑維護工程的施工管理與材料審查不夠嚴格，監管流程存在漏洞，老舊住宅在維修過程中未充分考慮消防風險等問題。

火災發生后，香港特別行政區行政長官李家超表示，警務處、消防處已成立專責小組全面調查火災，房屋局的獨立審查組則會調查建筑物的外墻保護材料是否符合認可阻燃標準。

香港廉政公署表示，已成立項目小組，就大埔宏福苑大維修工程可能涉及貪污等展開全面調查。

目前，現場的滅火救援工作仍在緊張地進行，其他相關的后續工作也已展開。

首先是安撫受難的香港市民。香港特區行政長官李家超表示，27日晚即時向災民派發每戶1萬港元應急補助金，并投入3億港元成立大埔宏福苑援助基金，7時后開始接受捐款。

截至11月27日晚，社會各界賑災捐款已經超過一億港元，而來自企業的捐款目前已累計超4億港元。

隨后是保險賠償。中國太平保險（香港）有限公司承保了宏福苑維修工程項目的建筑工程全險、建筑雇員賠償保險，業主立案法團第三者責任險以及財產全險、公眾責任險，并承保了部分住戶的家居保險、家傭險。

太平香港表示，將按照保險合約，“能賠快賠、應賠盡賠、合理預賠”。

前事不忘，后事之師，這場發生在香港的大火，對于同樣擁有海量高層建筑、正在進行城市更新與老舊小區改造的內地而言，無疑敲響了一記震耳欲聾的警鐘。那么它會給我國未來的老舊小區更新尤其是新建高層的設計與規范，帶來哪些啟示？普通居民該如何自我保護，事故發生后，又該如何維權？

帶著這些問題，我們采訪了多位律師和房地產領域的專家，看看他們的實操建議吧。

大頭有話說

劉俊

四川省民生實事監督聯絡員

老舊小區資深觀察者

今年，我國政府在大力推行先做體檢、再做城市更新的理念，即不體檢不更新。截止今年11月，全國已經有297個地級以上的城市和150多個縣級市開始城市體檢。

體檢的重點，集中在群眾身邊的急難愁盼問題，以及制約城市承載力與可持續發展的突出短板。例如，在住房領域，最重要的指標之一便是結構安全隱患，需要通過體檢進一步細化并逐項排查，包括違規加建的懸挑飄窗、住宅內部拆改承重墻體、底商及地庫存在的違規拆柱行為等。

現在強調好房子、好小區、好社區、好城區的“四好”建設，老舊房子的發展方向就是好房子，圍繞安全、舒適、綠色、智慧這幾個要點來做。

當前，老舊小區占據著城市最核心的地段，周邊的配套完善，會不斷吸引新購房者。評價一個老舊小區的安全系數，我的看法是，一是看物業公司，它直接影響管理水平和安全系數，相較來說，高層住宅的物業覆蓋率更高，比如四川高層住宅都有物業管；二是看房齡。

張波

58安居客研究院院長

“十五五” 期間，老舊小區更新和體檢將聚焦住房、小區、街區三個關鍵維度。在火災預防層面，會強化安全設施更新改造，重點排查消防通道堵塞、消防設施失效、以及應急照明、疏散指示缺失等問題，并同步評估微型消防站配置與維護情況，還可能在更多小區的樓梯間、公共走道加裝簡易自動噴水系統與應急照明，將普通木門更換為常閉式防火門，同時拓寬消防車道4米以上，樓棟外墻增設消防救援窗等等。對此，我們要積極響應，多多支持相關工作。

對于個人而言，一定要避免僥幸心理。火災看似離大家很遠，但一次就可能產生非常嚴重的后果，所以一定要做到不私占疏散通道、不關閉消防設施、不將電動車入戶充電，這些行為看似讓自己方便，實則是火災的最大隱患。

此外，要主動學習火災逃生技能。有些技能可能一輩子用不上，但一定要會，火災逃生技能就是其中之一。我們要熟悉自家樓棟的疏散樓梯位置、避難層位置，通過科普視頻，用心掌握包括低姿捂鼻在內的逃生技巧（火災中煙霧是主要殺手，低姿可減少吸入有毒氣體），有機會也可以參加社區或單位組織的各類消防演練。

白小姐

“白袍翁”公眾號聯合創始人

上海樓市意見領袖

核心城市核心地段的高層住宅，因土地利用率高、視野開闊等優勢，房價可能高于周邊低層普通住宅。不過，近年塔樓和超高層的成交明顯走低，社會各界普遍意識到老舊高層存在電梯老化、后期維護糾紛多、拆遷難度大等問題，而低層住宅出行便利、適合老年群體需求，在人口老齡化趨勢下反而更受市場推崇。

房子也是一個消耗品，會折舊。老高層沒有拆遷的預期，如果不是硬性條件不足，改善買家最好避免入手超高層或者老齡塔樓。不光是今天熱議的火災問題，常見的還有電梯保養，滲水維修，老化處理，電網問題方面都會出現麻煩，并且會越來越糟糕。

鮑樂東

上海瀾亭（杭州）律師事務所主任

浙商研究院浙商傳承研究中心副主任

在這類災害中，主要涉及住宅火災保險、物業或施工方的公眾責任保險、施工單位的第三者責任保險以及針對傷亡人員可能提出的人身損害賠償請求。居民應盡快通知保險公司備案，獲取消防及警方的調查資料，必要時通過律師或業主代表向物業或施工方發出責任通知。如果確認有不合規材料或施工管理問題，可以依法發起索賠，并向相關部門申請啟動調查程序。

從法律和監管角度看，我認為未來可以采取以下措施避免類似悲劇的發生：

◎首先，高層建筑外墻施工材料應實行強制備案和阻燃檢測，明確禁止在高層使用未處理的竹材作為腳手架。

◎其次，老舊建筑維修工程應納入專項審批流程，并要求按《建筑物條例》《消防條例》等法規進行風險評估。

◎第三，監管部門應建立施工材料適用范圍數據庫，將高風險材料列入限制名單。

◎最后，在工程開始前應制定可執行的火災疏散和應急方案，高密度城區在應急救援時存在天然限制，防火措施應提前介入，而不是僅依賴事故發生后的救援效率。

常東岳

上海央法律師事務所首席合伙人

老舊小高層在日常維護或施工時發生火情，通常會牽扯到業委會（全體業主）、物業（管理人）、實際使用人（承租人等）、街道辦/社區居委會四類主體，這四類主體各自的安全保障義務可以根據“誰所有、誰使用、誰管理、誰監管”區分，遵循“原因力”規則進行判斷。

簡言之：火起于內，先看業主、使用人、物業誰違反了“保證消防設施能用、通道能走”的義務；火困于外，再看是誰把救援通道“變窄”；若道路寬度、上空凈高、轉彎半徑等先天不符合消防要求，則追溯到規劃、設計、驗收環節。

薛清和

智本社社長

首席中心宏觀戰略研究所副所長

對這一災難事件更深層次的反思是，香港和內地城市為何在消防安全無法保障的情況下建設了如此大規模的超高層住宅，背后的問題是土地制度：土地分配不合理，土地利用率低，住宅用地稀缺而昂貴，住宅建筑被迫向上發展。一方面我們需要控制高層建筑、超高層建筑的建設，另一方面更重要的是優化土地制度，提高土地使用效率和分配公平性。

參考資料：

1.《直擊香港大埔火災：火勢已受控，預計救援行動將持續至黃昏》，界面新聞，2025.11

2.《香港大埔火災外墻防護網疑未達標，廠家：不認識承建商》，第一財經，2025.11

3.《火勢蔓延過快，發現兩個“不尋常”！香港火災最新情況》，央視網，2025.11

4.《撲救難、蔓延快 如何加強高層建筑消防安全？國家消防救援局回應》，央廣網，2025.11

5.《香港奪命大火小區 曾卷入3.3億港元維修糾紛》，財新，2025.11

6.《親歷香港宏福苑火災，有居民說“沒聽到警鈴響”；有學生說“聽到媽媽尖叫后失聯”》，每日經濟新聞，2025.11

7.《香港大火8棟樓同時維修逾一年　居民：警鈴根本沒響、靠群組與敲門通報逃生》，太報，2025.11

8.《香港大火為老舊樓宇敲響警鐘，高層火災救援是“世界級難題”》，第一財經，2025.11

9.《太平香港：承保了宏福苑相關保險，應賠盡賠》，界面新聞，2025.11

10.《香港大埔火災救援：無人機如何才能真正解決高空滅火難題？》，經濟觀察報，2025.11

本篇作者| 蔣紫涵|采訪|林波、溫若梅

主編|何夢飛|圖源|VCG、網絡