當(dāng)前，鄭州開發(fā)商和買房人之間陷入“焦灼戰(zhàn)”！短期破局難！

還有1個月，2025年即將沒了。

顯而易見的是，未來一個月，鄭州樓市不會有啥大的浪花。

未來一個月，除了12月底的集中土拍外，就是高新區(qū)西美招商雲(yún)啟、金水北越秀金水云啟的開盤，及大來鄭東壹號院、建中九樾云筑、通派龍湖御潮云上的入市蓄客。

至于金茂北龍湖北岸項目、興瑞置業(yè)五龍口項目、信達七里棠樾七里2期、管南屹立置業(yè)項目、濱河萬祥紫境、金投豫發(fā)豫園2期等項目，大概率要到2026年入市了。

回看今年鄭州樓市，確實比較慘。

特別是下半年，很慘。

雖然已經(jīng)看不到具體的官方發(fā)布的整體成交數(shù)據(jù)，但肉眼可見的是今年鄭州樓市的銷售表現(xiàn)從7月開始一月不如一月。8不如7 ，9不如8 ，10不如9 ，11不如10。其中，最讓人大跌眼鏡的是今年國慶假期的樓市表現(xiàn)。除了幾個“誠意降價促銷盤”掀起了一點市場波浪外，其他盤基本啞火——其中包含眾多開盤后進入平銷期的四代宅。

當(dāng)然，這種悲慘局面，不只是鄭州獨有，全國各大城市都一樣。下半年的市場表現(xiàn)都慘不忍睹——包括最后補跌的成都樓市。我10月中旬去了成都幾天，考察了成都樓市。他們的日子確實也比較難過。明顯的轉(zhuǎn)折點是2025年9月份。

好吧，既然都難，那就面對現(xiàn)實。

抱怨無用。罵人無用。

當(dāng)下，鄭州樓市的新房市場很難。

微觀而言，難的根源在于“新房買房人消失了”。

1、原來占據(jù)半壁江山的地市縣城農(nóng)村來鄭買房(投資)人徹底消失不見了。他們是買漲不買跌。再加上收入下行，沒錢買也不敢買了。

2、原來占據(jù)20%市場規(guī)模的鄭州本地投資人不買了。他們有錢。只是看不到希望了。金盆洗手。更發(fā)愁的是手里的房子如何出手——大多都跌了。甚至跌到了買入價的70%倉位。

3、原來在鄭州的新鄭州人中的個體工商戶、小老板等群體，不買了。他們很難。沒錢了。

4、原來剛畢業(yè)就因為擔(dān)心房價上漲就買房的大學(xué)生，也不買了。一是他們沒錢買；二是他們的父母也因收入銳減也資助不了了；三是他們也不急——網(wǎng)絡(luò)忽悠大V告訴他們“不買房幸福一生”再加上他們還沒到結(jié)婚時，確實不急。

5、一線城市回鄭（河南）買房者也基本消失了。他們消失的原因，更復(fù)雜。多種多樣。

好吧，扣除以上五類人群，導(dǎo)致市場上真正的買房人，少之又少。活躍在各抖音直播間咨詢問題的人，其實都是同一撥人。

并且，他們只看不買。觀望情緒濃烈。

他們在各大直播間亂逛，在各文章留言區(qū)亂逛，但下手買房時極為謹(jǐn)慎——就算當(dāng)他們決定買房時，又受到周圍親朋好友的勸阻：不要買，不要買，不要買！

這是當(dāng)下鄭州買房人的真實描述。

此種情況，導(dǎo)致供求關(guān)系的“有效的供”嚴(yán)重不足。這也決定了鄭州現(xiàn)在平均一個月只能賣2000——3000套房子。而上半年時，還能賣到4000——5000套房子。

要知道，2017、2018、2019那三年，鄭州平均能賣掉20000套房子。

是的，你沒看錯，2萬套。

現(xiàn)在，是2017-2019高峰期時的1/8

與房價（主要是二手房房價）回撤30%——40%相比，銷量其實更慘烈。

慘烈的核心原因，是“買房人消失了”，是“有效需求嚴(yán)重不足”，是“很多人不敢買房”。

其實，這也正常。拿全國數(shù)據(jù)看，2021年全國房地產(chǎn)市場銷售額高達18.19萬億元，去年已回撤到9.67萬億元。短短三年，腰斬50%。

今年，此數(shù)據(jù)會再度下滑。我預(yù)估會在8萬億—8.5萬億的狀態(tài)。

事物的另外一面，就是開發(fā)商樓盤“”的邏輯。

2025年，整個鄭州樓市呈現(xiàn)出清晰的狀態(tài)：

1、新房VS二手房

2、新盤VS存量盤

3、四代宅VS1、2、3代宅

分開來說。

整體數(shù)據(jù)表明，今年鄭州樓市平均每月的二手房成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新房成交量。部分月份，甚至是新房的2倍。——這一特征，和全國各大城市基本一致。鄭州提前走進了二手房主導(dǎo)的新時代，這一時代的明顯開始時間點是2024年。

如果說之前很多人放棄買新房而買二手房是因為怕爛尾的話，現(xiàn)在買二手房的最主要原因就是因為便宜！大量數(shù)據(jù)顯示，一個新四代宅盤周圍的二手房價格甚至是其1/2。在“低價為王道”面前，什么四代宅五代宅毫無意義。

是的，過去一說買房不用問就是說買的是新房；現(xiàn)在一說買房需要附加一句：你買的是二手房還是新房？

對于房地產(chǎn)市場而言，二手房是房地產(chǎn)新盤銷售最大的敵人。這個二手房不只是指新盤周圍其他盤的二手房，更包含同一個樓盤第一期、第二期的二手房房價。——這種情況，讓開發(fā)商痛苦不堪。你不可能永遠(yuǎn)不給交房后的業(yè)主發(fā)不動產(chǎn)證吧。

更痛苦的是，對于很多新盤樓盤交房后還沒賣完的幾十套、上百套甚至幾百套的庫存房源而言，買房人甚至理解其為二手房。看這些房時，他們內(nèi)心以同小區(qū)二手房房價看待，而不是新房房價看待。你說痛苦不痛苦？

是的，這就涉及第二個問題：新盤與存量盤之間的比較與博弈

看上圖，在目前鄭州主城區(qū)主流所售的66個新盤里，至少有一半已經(jīng)是現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房（交付后的或馬上交付還未售出的房源）。圖里的數(shù)據(jù)，還不是全貌。如果從非主流樓盤全部統(tǒng)計上去的話，至少還要增加40個名單。

這些房源和現(xiàn)狀，令開發(fā)商痛苦不堪。

除了貝殼聚焦，除了降價促銷，別無他途。

想要有好的銷售結(jié)果，就算降價，還必須一次性降到位。只有一次性降到令買房人無法拒絕的地步時，買房人才會放棄二手房買新房。——如前文所說，買房人把他們視為同類。

這個觀察結(jié)論，從今年國慶期間幾個銷售量排名前列的存量房樓盤名單即可看出。

不降價吧，賣不動。

降價吧，之前買房的業(yè)主不爽。

無奈。

不過，經(jīng)歷過數(shù)個樓盤降價的情況，目前過去的買房人也已經(jīng)麻木。今年幾乎不存在因為開發(fā)商降價導(dǎo)致老業(yè)主維權(quán)的情況了。因為他們也知道：維也沒用！

最后，說下4代宅和老代宅之間的邏輯。

如果說去年以招商林嶼境為代表的首個四代宅掀起鄭州四代宅浪潮序幕的話，今年四代宅以摧枯拉朽之勢席卷鄭州樓市。每個四代宅盤都說自己是首創(chuàng)，每個四代宅盤都說自己得房率110——150%，就算沒有挑高空中露臺的也說自己是3.5代宅。

如果說去年和今年9月份之前四代宅在市場所向披靡的話，進入10月份后，似乎大家對四代宅的熱情冷淡了很多——也許是四代宅太多的原因，也許是更多人明白了四代宅的短板問題。

這是市場的新變化。這種變化，開發(fā)商需要明白。

我們再設(shè)想一個問題：當(dāng)目前市場之前的1、2、3代宅房源全都去化完畢后，當(dāng)明年幾乎所有的新地塊新樓盤都是四代宅的時候，大家豈不是都站在同一起跑線了？——所謂的優(yōu)勢，已經(jīng)不是優(yōu)勢了。因為大家都有。

這個問題也挺可怕，值得提前思考。

以上，是當(dāng)下鄭州樓市的核心表現(xiàn)和癥結(jié)所在。

其實，核心問題還是全國樓市的大勢問題，還是全國樓市的信心問題，還是對未來的悲觀預(yù)期問題。

目前雖然“供”小了，但“需”更少了。

導(dǎo)致市場的表現(xiàn)是：供大于求價格下跌

從供需角度看，“需”永遠(yuǎn)存在，“需”在壓抑和積累，“需”是多種多樣的。

未來的某天，“供”小到一定程度，壓抑的“需”涌現(xiàn)市場，供需之間會產(chǎn)生新的化學(xué)反應(yīng)。

那天，就是反彈繁榮之時。

我在等待釋放的那一天。

那一天，就在未來的某一天。

本文完。