涉外房產律師：外國人如何在克羅地亞購買房產？需要注意哪些？

外國人在克羅地亞購買房地產的核心差異體現在歐盟 / EEA 公民與非歐盟 / EEA 公民的資格差異，需遵守 “互惠原則 + 登記生效” 規則，具體要求、流程及關鍵事項如下：

一、外國人購買資格與核心限制

1、歐盟（EU）/ 歐洲經濟區（EEA）公民及實體：與本國公民平等待遇

可自由購買、持有任何類型房地產（住宅、商業、工業用地等），無額外審批要求，無需滿足互惠條件。

與克羅地亞公民享有相同權利，包括房產的占有、使用、處分權，僅需遵守普遍限制（如農業用地、文化遺產地的使用規范）。

2、非 EU/EEA 公民及實體：需滿足互惠原則 + 事先批準

核心條件：必須符合互惠原則（即對方國家允許克羅地亞公民同等購買房地產），且需獲得克羅地亞司法部的事先批準。

無其他額外限制（如數量、區域、價格門檻），但需遵守與本國公民一致的普遍規則。

3、普遍限制（適用于所有買家，含外國人）

部分財產不可私有：如空氣、河流、湖泊、海域等 “公共領域財產”，不能成為所有權對象。

特定土地的使用限制：農業用地、文化遺產地、林地的所有者，其所有權行使受對應法規約束（如農業用地需符合農業用途要求）。

可能被征用：若為國家利益（如建設公共設施），房產可能被全部或部分征用（需給予補償或設定地役權 / 租賃權）。

二、主要購買結構（兩種核心模式）

三、核心購買流程（四步法定程序）

克羅地亞房產交易依賴 “雙重登記 + 公證認證”，核心機構為地籍登記處（記錄物理信息）和土地登記處（記錄法律權利），具體步驟如下：

1、第一步：資格核查與批準（非 EU/EEA 公民專屬）

非 EU/EEA 公民需先向克羅地亞司法部申請購買批準，提交材料包括身份證明、互惠關系證明、房產用途說明，審批流程需遵循官方時限。

EU/EEA 公民可直接跳過此步驟，進入產權核查。

2、第二步：產權與合規盡職調查

委托律師核查兩項登記：①地籍登記（確認房產位置、面積、建筑信息）；②土地登記（確認賣方為合法所有權人、無未披露的抵押、地役權、查封等負擔）。

若房產為農業用地、文化遺產地，需額外確認其使用限制，避免違規。

3、第三步：簽署交易文件并公證

雙方簽署交易文件（資產交易為房產買賣合同，股權交易為股權轉讓協議）：

資產交易文件需經公證，或包含經公證的雙方簽名；

若通過授權委托簽署，委托書需經公證認證。

公證人負責驗證雙方身份、簽名真實性，及交易文件的形式合規性。

4、第四步：登記生效

向土地登記處提交交易文件、公證材料、稅費繳納證明，完成所有權過戶登記 —— 僅登記后，買方才合法取得所有權。

土地登記信息為公開查詢，且具有公信力（即第三人可信賴登記信息，善意購買受保護）；若地籍登記與土地登記數據不一致，以土地登記為準。

四、核心稅費（買方 / 賣方承擔）

五、賣方的法定責任與風險提示

1、賣方的強制責任

缺陷責任：對房產的物質缺陷（如結構問題）和法律缺陷（如未披露的抵押）承擔責任，買方有權主張解除合同、降價或賠償。

誠實信用義務：需主動披露房產相關重要信息（如未決訴訟、環境問題），不得故意隱瞞。

商業地產交易中，通常需提供陳述和保證（如所有權合法、無環境污染、稅費已結清等）。

2、外國人特殊風險

非 EU/EEA 公民的批準風險：需提前確認本國與克羅地亞的互惠關系，避免批準申請被拒；批準流程可能耗時，需預留足夠時間。

登記數據一致性風險：地籍登記與土地登記數據可能存在差異，需以土地登記為準，避免因數據不符影響交易。

環境盡職調查：工業用地或歷史用途為工業的房產，需核查土壤污染情況，避免繼承環境修復責任。

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