租賃市場(chǎng)也開(kāi)始“改善”了

“內(nèi)卷”已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，“改善”也已成為新房市場(chǎng)的主流趨勢(shì)。在“租購(gòu)并舉”的政策引導(dǎo)下，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)也正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。

在這一過(guò)程中，我們注意到，“改善型”租房需求正在升溫。

上海兩至三房整租占比提升，高品質(zhì)、強(qiáng)配套、重服務(wù)的租賃產(chǎn)品正成為市場(chǎng)主流；深圳改善型租房需求回升，不少入市項(xiàng)目轉(zhuǎn)向高端客群、高凈值商圈；廣州高端服務(wù)式公寓漲幅明顯，坪效租金突破10元/天/平方米。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年10月，在整體市場(chǎng)供應(yīng)量和租金雙雙下行的背景下，核心城市大面積產(chǎn)品需求提升，套均總價(jià)顯著上漲。

目前已有越來(lái)越多人“以租代購(gòu)”，“改善型”租房需求正越來(lái)越被重視。

2025年9月底，我們發(fā)布了一篇買(mǎi)房故事，主要內(nèi)容為“租房改善”。（詳見(jiàn)《》）

此后發(fā)現(xiàn)，上海“租房改善”人群并不在少數(shù)，甚至有越來(lái)越多的趨勢(shì)。如集中式公寓市場(chǎng)上，兩、三居室的租賃產(chǎn)品市場(chǎng)占有率提升，新開(kāi)項(xiàng)目供給結(jié)構(gòu)向中大戶型傾斜，甚至還有不少高端租賃需求。

克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年核心八城集中式公寓產(chǎn)品線中，白領(lǐng)公寓占比最高，且大多保持上漲，但同時(shí)北京和上海高端公寓占比也已超過(guò)10%，其中上海達(dá)12.24%，明顯高于其他城市。

2025年10月底，上海城投寬庭高端產(chǎn)品線首個(gè)項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)入市，選址露香園，租金起步27200元/月，顯著高于上海傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)，在全國(guó)范圍內(nèi)也極少見(jiàn)，開(kāi)辟了上海高端租賃市場(chǎng)中對(duì)居住體驗(yàn)有更高要求客群的需求和可能。

專(zhuān)門(mén)從事中高端公寓運(yùn)營(yíng)的業(yè)內(nèi)人士告訴我們：“上海一直有著比較持續(xù)穩(wěn)定的中高端租賃需求，這主要是因?yàn)椋环矫嫔虾Ｓ蟹浅６嗟目鐕?guó)企業(yè)，這些企業(yè)中，有許多來(lái)自世界各地的中高管，他們大部分都不會(huì)在上海買(mǎi)房而選擇租房，他們對(duì)租金價(jià)格并不敏感，但對(duì)居住品質(zhì)有一定的要求。另外一方面，上海有許多大型企業(yè)總部，同時(shí)還是多數(shù)留學(xué)歸來(lái)的海歸精英首選城市。雖然這些人群中有一部分最終會(huì)選擇買(mǎi)房，但在這之前依然有短則半年，長(zhǎng)則兩三年的租房期，他們同樣對(duì)居住品質(zhì)有較高的要求。但是近幾年在市場(chǎng)壓力下，上海中高端租賃市場(chǎng)其實(shí)是在下行的，現(xiàn)在基本上都在消費(fèi)降級(jí)，房租也都在降級(jí)。”

從上海高端公寓占比的同比變化來(lái)看，確實(shí)出現(xiàn)了下滑。但從上海各大長(zhǎng)租公寓品牌新推項(xiàng)目來(lái)看，高品質(zhì)、強(qiáng)配套、重服務(wù)的租賃產(chǎn)品正成為上海市場(chǎng)主流。

不僅僅是上海，克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，2025年10月，55城個(gè)人租賃市場(chǎng)套均總價(jià)約2264元/月，環(huán)比下降4.83%，同比下降5.71%；其中深圳等核心城市租金坪效降、但套均總價(jià)漲，這反映出客戶對(duì)大面積品質(zhì)產(chǎn)品需求提升明顯。改善型租房需求目前已在全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)。

2025年10月，深圳集中式租賃住房在租量“持穩(wěn)小跌”，市場(chǎng)出租率延續(xù)回升。單間“小戶型”及“較大戶型”訴求均在“雙雙”升溫。其中，50-80平方米及120平方米比例較9月皆有所提升，市場(chǎng)改善型租房需求回升。

從個(gè)人房源供應(yīng)來(lái)看，10月個(gè)人房源供應(yīng)中30-80平方米戶型占比出現(xiàn)提升，說(shuō)明市場(chǎng)上個(gè)人房東也在提升小家庭式房源供給。

企業(yè)方面，深圳長(zhǎng)租企業(yè)開(kāi)業(yè)公寓積極性有所下降。但頭部企業(yè)正強(qiáng)化高端公寓市場(chǎng)拓展力度。不少入市項(xiàng)目轉(zhuǎn)向高端客群、高凈值商圈，乃至國(guó)際化商務(wù)“居舍”這些特色。

如萬(wàn)科泊寓宣布將與深鐵集團(tuán)合作第一個(gè)高端長(zhǎng)租公寓入市，引入泊寓的高端品牌“富瑞斯”管理，打造高端酒店服務(wù)式公寓，服務(wù)前海“新金融中心”高凈值精英人群；又如招商伊敦在加大深圳、上海高端市場(chǎng)的布局，其深圳前灣項(xiàng)目的入市，為前海人群提供“高品質(zhì)”濱海式體驗(yàn)的租賃住房社區(qū)。

隨著“多元、個(gè)性化”集中式公寓增量入市，深圳集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)入“性價(jià)比與品質(zhì)、服務(wù)”全面競(jìng)爭(zhēng)周期。

廣州一直以來(lái)集中式公寓市場(chǎng)供需平衡，租金穩(wěn)定在87-90元/㎡/月區(qū)間，2025年10月，在廣交會(huì)的帶動(dòng)下坪效租金同環(huán)比均上升，租金坪效為89.9元/㎡/月，環(huán)比上漲1.41%，同比上漲1.24%。

值得注意的是，10月高端服務(wù)式公寓租金漲幅明顯，坪效租金突破10元/天/平方米，達(dá)10.15元/天/平方米，同環(huán)比分別上漲16.8%、15.9%，明顯高于以往市場(chǎng)水平，走出獨(dú)立行情。

“好房子”已成為當(dāng)前市場(chǎng)關(guān)鍵詞，對(duì)于租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，同樣也正步入以“產(chǎn)品力+運(yùn)營(yíng)力”為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段。

從戶型設(shè)計(jì)的精細(xì)化與場(chǎng)景化，到公區(qū)配置的實(shí)用化與聯(lián)動(dòng)化，再到運(yùn)營(yíng)服務(wù)的智能化與定制化，未來(lái)租賃市場(chǎng)也將進(jìn)入“保障+市場(chǎng)”雙軌驅(qū)動(dòng)。

隨著消費(fèi)者自我意識(shí)愈發(fā)鮮明，居住體驗(yàn)的多元化成為了高端客戶的重點(diǎn)居住需求之一。除了室內(nèi)的裝修、智能家居、24小時(shí)管家服務(wù)外，還對(duì)周邊商務(wù)配套提出更高要求。

能否精準(zhǔn)洞察客群需求、整合內(nèi)外部資源、構(gòu)建可持續(xù)的服務(wù)與收入模型，也將成為企業(yè)在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出的關(guān)鍵。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)研究力量和咨詢顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強(qiáng)中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。