千億房企副總突然被抓、實(shí)控人遠(yuǎn)走境外，前世界500強(qiáng)巨債壓身

據(jù)內(nèi)地媒體報(bào)道，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱：陽(yáng)光城）執(zhí)行副總裁陳霓因涉嫌行賄犯罪，被黑龍江省齊齊哈爾市鐵鋒區(qū)監(jiān)察委員會(huì)實(shí)施留置措施。此前，陳霓失聯(lián)的消息在地產(chǎn)圈內(nèi)已發(fā)酵數(shù)日，其長(zhǎng)期主導(dǎo)企業(yè)融資及資金運(yùn)作，被查可能與陽(yáng)光城跨境資金違規(guī)操作有關(guān)。

資料顯示，陳霓生于1976年10月，早在1998年便已加入陽(yáng)光城，從財(cái)務(wù)部經(jīng)理一路升至實(shí)權(quán)高管。在陽(yáng)光城內(nèi)部，陳霓是排名前五的“元老”，2021年陽(yáng)光城債務(wù)違約前夕，她從首席財(cái)務(wù)官的位置上升任集團(tuán)執(zhí)行副總裁，此后一直任職至今。

而更令債權(quán)人們揪心的是，陽(yáng)光城實(shí)際控制人、現(xiàn)年57歲的“福建閩侯首富”林騰蛟自2024年3月卸任董事長(zhǎng)一職后，被曝已離開中國(guó)大陸達(dá)數(shù)月之久，據(jù)傳目前人在香港，僅每月參加一次公司視頻會(huì)議，陽(yáng)光城的董事會(huì)決策機(jī)制實(shí)際已陷入“真空”狀態(tài)。

這家曾創(chuàng)下14年業(yè)績(jī)漲千倍奇跡、一度強(qiáng)勢(shì)挺進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)榜單的千億房企，本已面臨657億債務(wù)壓頂，如今又遇實(shí)控人遠(yuǎn)走境外、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人被留置的困境，“最后一口氣”恐怕也吊不住了。

從2億到2000億，林騰蛟用了14年，而“小碧桂園”從巔峰到退市僅2年

1995年，林騰蛟在福州創(chuàng)立陽(yáng)光控股有限公司。早期的陽(yáng)光控股，并不是一家以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的企業(yè)，而是看哪里有錢賺就在哪里“插上一腳”。2002年，林騰蛟以5083萬(wàn)元收購(gòu)上市公司石獅新發(fā)27.71%股權(quán)，成為其最大股東，實(shí)現(xiàn)借殼上市，那一年他34歲。

但上市后，林騰蛟也沒(méi)有專心做地產(chǎn)，2003年還收購(gòu)了一家種業(yè)公司，此后又成立了電力合資公司。直到2006年以后，經(jīng)過(guò)一年多的內(nèi)部調(diào)整、合并，林騰蛟厘清了陽(yáng)光城與陽(yáng)光集團(tuán)的關(guān)系，并確定陽(yáng)光城以房地產(chǎn)為主業(yè)的發(fā)展方向。

2009年，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)銷售額13.4億元，體量?jī)H為當(dāng)年龍頭房企萬(wàn)科、碧桂園的零頭，但這已是其自上市到2008年這7年銷售額的總和。2010年，萬(wàn)科成為內(nèi)地首家銷售規(guī)模突破千億的開發(fā)商，碧桂園、龍湖也都沖過(guò)了300億門檻。而銷售額尚不足20億的陽(yáng)光城，也開始暢想“千億”目標(biāo)。

關(guān)鍵是，身為奉行“愛(ài)拼才會(huì)贏”理念的福建人，林騰蛟不僅敢想，還敢做。從那年開始，陽(yáng)光城迅速向全國(guó)擴(kuò)張，2012年更是將總部從福州遷至上海，同時(shí)還從頭部房企瘋狂挖人，既給高薪又給權(quán)力，由此成為地產(chǎn)圈內(nèi)有名的挖角房企、高薪房企。

2012年，林騰蛟挖來(lái)龍湖原運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理陳凱，擔(dān)任集團(tuán)總裁。2013年，陽(yáng)光城的銷售額就飆升至220億，兩年間增長(zhǎng)近百倍。隨后陳凱離職，據(jù)說(shuō)其風(fēng)格強(qiáng)硬，與林騰蛟之間曾多次爆發(fā)“激烈沖突”。

2014年，陽(yáng)光城招來(lái)萬(wàn)科張海民任總裁。此后三年，公司銷售額分別為231億、310億、487億，一年登上一個(gè)臺(tái)階。

2016年，碧桂園在總裁莫斌、聯(lián)席總裁朱榮斌和財(cái)務(wù)總監(jiān)吳建斌的努力下，銷售額超過(guò)3000億，人稱“宇宙第一房企”。于是，立志進(jìn)入“行業(yè)前十”的林騰蛟又將挖角目標(biāo)轉(zhuǎn)向碧桂園。2017年，朱榮斌、吳建斌均轉(zhuǎn)投陽(yáng)光城，分別任執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁、執(zhí)行副總裁。

一上任，朱榮斌就為陽(yáng)光城制定了相當(dāng)激進(jìn)的發(fā)展規(guī)劃：2018年1500億、2019年2500億、2020年3500億。而陽(yáng)光城2017年的銷售額僅為915億，三年翻3倍多難度不小。

于是，朱榮斌便試圖復(fù)制碧桂園的崛起之路，將發(fā)展方向放到張海民此前“幾乎不碰”的三四線城市上，開始執(zhí)行全地域發(fā)展、全方式拿地、全業(yè)態(tài)發(fā)展的“三全”戰(zhàn)略，并組建了一支專職隊(duì)伍，負(fù)責(zé)集團(tuán)的城市更新和收并購(gòu)，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。

在“雙斌”組合的推動(dòng)下，陽(yáng)光城將高杠桿游戲發(fā)揮到極致，并達(dá)到企業(yè)量級(jí)上的空前高度：2019年，公司銷售額達(dá)2110.31億元，位列全國(guó)第13名，與它曾經(jīng)對(duì)標(biāo)的龍湖相比僅差300億。2021年，陽(yáng)光城躋身世界500強(qiáng)企業(yè)，排名第332位，市值也超過(guò)千億，風(fēng)頭蓋過(guò)旭輝、泰禾、正榮等同門，成為閩系房企代表之一。

從2006年到2020年，陽(yáng)光城的銷售額由2億激增至2180億，年均增長(zhǎng)超過(guò)70%。林騰蛟也收獲了全國(guó)人大代表、青年五四獎(jiǎng)?wù)芦@得者、中國(guó)僑商聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、福建省工商聯(lián)副主席、興業(yè)銀行董事等身份，迎來(lái)人生高光時(shí)刻。

然而，隨著內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)告別草莽時(shí)代、進(jìn)入深度調(diào)整期，高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的陽(yáng)光城，很快跌落“神壇”。

2021年三季度，陽(yáng)光城扣非凈利潤(rùn)為-17.52億，同比下跌274%。在審議業(yè)績(jī)的董事會(huì)會(huì)議上，持股13.53%的第二大股東泰康系兩名董事投下反對(duì)票，并要求林騰蛟對(duì)業(yè)績(jī)作出解釋。為此，林騰蛟曾緊急奔赴泰康人壽總部溝通，希望獲得對(duì)方的諒解。

2021年12月，泰康賣出陽(yáng)光城部分股權(quán)，持股比例僅剩3.997%，這筆投資一年多虧損近17億元。2022年2月9日，泰康系更是將所持陽(yáng)光城股份清零。自泰康捅破這層“遮羞布”后，很多金融機(jī)構(gòu)坐不住了，紛紛站出來(lái)要求陽(yáng)光城還錢，這也觸發(fā)了陽(yáng)光城的“股債雙殺”，公司資金鏈開始緊張，進(jìn)而陷入流動(dòng)性枯竭的困境。

曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的林騰蛟也進(jìn)入“至暗時(shí)刻”，他開始出售興業(yè)銀行、萬(wàn)物云、龍凈環(huán)保等企業(yè)的股份，并通過(guò)與債務(wù)人商談?wù)蛊诘姆绞剑蛲饨玑尫拧敖^不躺平”的信號(hào)。為了應(yīng)對(duì)美元債展期的擔(dān)保問(wèn)題，他更是押上了母公司陽(yáng)光集團(tuán)和個(gè)人信用。但這些措施都沒(méi)能扭轉(zhuǎn)乾坤，一切已經(jīng)來(lái)不及了。

2022至2024年，陽(yáng)光城的凈利潤(rùn)分別為-125.5億、-80.69億、-195.6億，而其整體負(fù)債規(guī)模攀升至657億，深陷資不抵債的“泥潭”。2023年8月16日，陽(yáng)光城股票被深交所摘牌，21年的上市歷程畫上句號(hào)。銷售規(guī)模從2億到2180億，陽(yáng)光城耗時(shí)14年，而從世界500強(qiáng)巨頭到強(qiáng)制退市、成為失信被執(zhí)行人，卻僅用了2年。

經(jīng)營(yíng)陷入癱瘓、百億未兌付理財(cái)黑洞恐難填平，陽(yáng)光城還有“陽(yáng)光”嗎？

這家曾位列地產(chǎn)TOP 15的企業(yè)，如今處于什么狀態(tài)？分布在全國(guó)各地的項(xiàng)目大面積停工，供應(yīng)商的訴訟案件積累超過(guò)千宗；公司累計(jì)被執(zhí)行金額高達(dá)百億，民生銀行已申請(qǐng)凍結(jié)核心子公司賬戶；銷售額不足巔峰期的5%，物業(yè)費(fèi)收入還不夠支付持續(xù)增長(zhǎng)的訴訟開支……

據(jù)知情人士爆料，目前陽(yáng)光城的區(qū)域公司資金調(diào)撥審批積壓超過(guò)200單，財(cái)務(wù)管控“嚴(yán)重混亂”，一家項(xiàng)目公司甚至被迫向員工集資來(lái)支付水電費(fèi)。

有報(bào)道稱，陽(yáng)光城的員工流失率已升至80%，職能部門僅剩骨架團(tuán)隊(duì)維持最低限度的運(yùn)作，比如財(cái)務(wù)部門只留3人，應(yīng)付基礎(chǔ)的稅務(wù)申報(bào)工作。

陽(yáng)光城的資產(chǎn)處置也遭遇價(jià)格踩踏：渤海信托拍賣的抵押股權(quán)經(jīng)歷三次流拍仍沒(méi)有接盤方，上海外灘項(xiàng)目七折掛牌無(wú)人問(wèn)津，深圳寫字樓的拍賣價(jià)更是低于抵押債務(wù)金額。

更為嚴(yán)峻的是，陽(yáng)光城的土地儲(chǔ)備中，位于內(nèi)地三四線城市的項(xiàng)目占比超過(guò)60%，業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，這些資產(chǎn)基本變現(xiàn)無(wú)望。

有分析稱，陽(yáng)光城的表外擔(dān)保規(guī)模超過(guò)公開數(shù)據(jù)的兩倍，隨著陳霓被留置調(diào)查，更多財(cái)務(wù)黑洞或?qū)⑵毓狻６?yáng)光城的200多個(gè)項(xiàng)目公司中，股權(quán)結(jié)構(gòu)頗為復(fù)雜，存在不少明股實(shí)債的情況，產(chǎn)權(quán)歸屬也需要經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間的司法確認(rèn)流程。

除了對(duì)供應(yīng)商、承包方的巨額欠款和至少300億的“保交樓”資金缺口，陽(yáng)光城旗下華冕財(cái)富仍有百億規(guī)模之巨的未兌付理財(cái)產(chǎn)品，債務(wù)重組已陷入僵局。

鼎盛時(shí)期，陽(yáng)光城發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模超過(guò)200億，在整個(gè)地產(chǎn)界，超過(guò)這一量級(jí)的開發(fā)商一只手也能數(shù)得過(guò)來(lái)。而關(guān)于兌付問(wèn)題，公司與投資者仍處于拉扯狀態(tài)。

此前，陽(yáng)光城曾拋出小額投資者本息打七折、大額資金裝入十年期不良資產(chǎn)信托計(jì)劃的方案，但遭投資者嚴(yán)詞拒絕。據(jù)悉，這份信托的底層資產(chǎn)多為難以去化的存量地產(chǎn)項(xiàng)目，甚至包括已停建五年的文旅項(xiàng)目。

部分投資者表示，該資產(chǎn)包質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題，并舉出一堆“毛病”：相關(guān)估值報(bào)告被指夸大容積率，而債轉(zhuǎn)股方案對(duì)應(yīng)的企業(yè)則三年無(wú)營(yíng)收記錄。“這樣的股權(quán)，和廢紙有什么區(qū)別嗎？”一位投資者表達(dá)了自己的憤怒。

因陽(yáng)光城曾推行強(qiáng)制跟投制度，華冕財(cái)富的上萬(wàn)名投資者中，有3000人左右是內(nèi)部員工，其中一些人還曾將公司的理財(cái)產(chǎn)品推薦給親友。如今，員工的本金已被鎖定，離職人員的兌付順序更是被排至末位。一位區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)就曾自曝，其百萬(wàn)積蓄已化為辦公室里“對(duì)峙的淚水”。

當(dāng)信任體系已經(jīng)崩塌，陽(yáng)光城恐怕很難再尋回昔日的“陽(yáng)光”了。林騰蛟的“陽(yáng)光帝國(guó)”14年快速上升、4年直線下滑的軌跡，也再次給企業(yè)家們敲響了警鐘：當(dāng)財(cái)務(wù)技巧掩蓋經(jīng)營(yíng)實(shí)質(zhì)，看著壯觀、實(shí)則虛胖的規(guī)模，往往經(jīng)不起暴風(fēng)驟雨的考驗(yàn)，甚至?xí)词善髽I(yè)的生存基礎(chǔ)。

在“哀鴻遍野”的房地產(chǎn)行業(yè)，陽(yáng)光城并不“孤獨(dú)”（延伸閱讀：2025年，已有幾十位地產(chǎn)大鱷倒下。還要抓多少人？）：

曾“笑傲江湖”的恒大許家印早已身陷囹圄，其苦心騰挪至境外的77億美元資產(chǎn)被凍結(jié)，創(chuàng)紀(jì)錄的萬(wàn)億債務(wù)中，實(shí)際已償還比例低得可憐，多家曾在建筑業(yè)叱咤風(fēng)云的企業(yè)成為恒大債務(wù)危機(jī)的祭品，連千億級(jí)的南通三建都未能幸免；

泰禾集團(tuán)創(chuàng)始人，前福建地產(chǎn)首富黃其森今年8月因涉嫌違法被留置，“豪宅教父”一手打造的千億帝國(guó)黯然謝幕；

曾被視為地產(chǎn)領(lǐng)域“優(yōu)等生”的萬(wàn)科，董事長(zhǎng)辛杰9月突然被帶走，前總裁祝九勝被采取刑事強(qiáng)制措施，其麾下十幾人被查，公司第二代核心人物郁亮也曾失聯(lián)數(shù)日；

萬(wàn)達(dá)47條股權(quán)凍結(jié)信息仍在線，3000億債務(wù)待還，王健林一度被采取限制高消費(fèi)措施，曾紅光滿面的“前中國(guó)首富”，如今骨瘦如柴，背也駝了，其子王思聰已遠(yuǎn)走日本東京；

碧桂園楊氏父女還在財(cái)務(wù)困局中苦苦掙扎，近日楊惠妍還因子公司多項(xiàng)信披違規(guī)被廣東證監(jiān)局出具警示函；

地產(chǎn)周邊的家裝行業(yè)更是慘烈：國(guó)內(nèi)第四大電梯企業(yè)西子電梯董事長(zhǎng)劉文超墜樓身亡；居然智家創(chuàng)始人、前湖北首富汪林朋在解除留置4天后選擇自盡；廣州“靚家居”突然宣布因資不抵債而停止經(jīng)營(yíng)，公司創(chuàng)始人曾育周墜亡……

風(fēng)流總被雨打風(fēng)吹去，留下的是一地雞毛，滿眼創(chuàng)傷。誰(shuí)還能拗過(guò)時(shí)代呢？