千億房企副總突然被抓、實控人遠走境外，前世界500強巨債壓身

據(jù)內(nèi)地媒體報道，陽光城集團股份有限公司（以下簡稱：陽光城）執(zhí)行副總裁陳霓因涉嫌行賄犯罪，被黑龍江省齊齊哈爾市鐵鋒區(qū)監(jiān)察委員會實施留置措施。此前，陳霓失聯(lián)的消息在地產(chǎn)圈內(nèi)已發(fā)酵數(shù)日，其長期主導(dǎo)企業(yè)融資及資金運作，被查可能與陽光城跨境資金違規(guī)操作有關(guān)。

資料顯示，陳霓生于1976年10月，早在1998年便已加入陽光城，從財務(wù)部經(jīng)理一路升至實權(quán)高管。在陽光城內(nèi)部，陳霓是排名前五的“元老”，2021年陽光城債務(wù)違約前夕，她從首席財務(wù)官的位置上升任集團執(zhí)行副總裁，此后一直任職至今。

而更令債權(quán)人們揪心的是，陽光城實際控制人、現(xiàn)年57歲的“福建閩侯首富”林騰蛟自2024年3月卸任董事長一職后，被曝已離開中國大陸達數(shù)月之久，據(jù)傳目前人在香港，僅每月參加一次公司視頻會議，陽光城的董事會決策機制實際已陷入“真空”狀態(tài)。

這家曾創(chuàng)下14年業(yè)績漲千倍奇跡、一度強勢挺進世界500強企業(yè)榜單的千億房企，本已面臨657億債務(wù)壓頂，如今又遇實控人遠走境外、財務(wù)負責人被留置的困境，“最后一口氣”恐怕也吊不住了。

從2億到2000億，林騰蛟用了14年，而“小碧桂園”從巔峰到退市僅2年

1995年，林騰蛟在福州創(chuàng)立陽光控股有限公司。早期的陽光控股，并不是一家以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的企業(yè)，而是看哪里有錢賺就在哪里“插上一腳”。2002年，林騰蛟以5083萬元收購上市公司石獅新發(fā)27.71%股權(quán)，成為其最大股東，實現(xiàn)借殼上市，那一年他34歲。

但上市后，林騰蛟也沒有專心做地產(chǎn)，2003年還收購了一家種業(yè)公司，此后又成立了電力合資公司。直到2006年以后，經(jīng)過一年多的內(nèi)部調(diào)整、合并，林騰蛟厘清了陽光城與陽光集團的關(guān)系，并確定陽光城以房地產(chǎn)為主業(yè)的發(fā)展方向。

2009年，陽光城實現(xiàn)銷售額13.4億元，體量僅為當年龍頭房企萬科、碧桂園的零頭，但這已是其自上市到2008年這7年銷售額的總和。2010年，萬科成為內(nèi)地首家銷售規(guī)模突破千億的開發(fā)商，碧桂園、龍湖也都沖過了300億門檻。而銷售額尚不足20億的陽光城，也開始暢想“千億”目標。

關(guān)鍵是，身為奉行“愛拼才會贏”理念的福建人，林騰蛟不僅敢想，還敢做。從那年開始，陽光城迅速向全國擴張，2012年更是將總部從福州遷至上海，同時還從頭部房企瘋狂挖人，既給高薪又給權(quán)力，由此成為地產(chǎn)圈內(nèi)有名的挖角房企、高薪房企。

2012年，林騰蛟挖來龍湖原運營總經(jīng)理陳凱，擔任集團總裁。2013年，陽光城的銷售額就飆升至220億，兩年間增長近百倍。隨后陳凱離職，據(jù)說其風格強硬，與林騰蛟之間曾多次爆發(fā)“激烈沖突”。

2014年，陽光城招來萬科張海民任總裁。此后三年，公司銷售額分別為231億、310億、487億，一年登上一個臺階。

2016年，碧桂園在總裁莫斌、聯(lián)席總裁朱榮斌和財務(wù)總監(jiān)吳建斌的努力下，銷售額超過3000億，人稱“宇宙第一房企”。于是，立志進入“行業(yè)前十”的林騰蛟又將挖角目標轉(zhuǎn)向碧桂園。2017年，朱榮斌、吳建斌均轉(zhuǎn)投陽光城，分別任執(zhí)行董事長兼總裁、執(zhí)行副總裁。

一上任，朱榮斌就為陽光城制定了相當激進的發(fā)展規(guī)劃：2018年1500億、2019年2500億、2020年3500億。而陽光城2017年的銷售額僅為915億，三年翻3倍多難度不小。

于是，朱榮斌便試圖復(fù)制碧桂園的崛起之路，將發(fā)展方向放到張海民此前“幾乎不碰”的三四線城市上，開始執(zhí)行全地域發(fā)展、全方式拿地、全業(yè)態(tài)發(fā)展的“三全”戰(zhàn)略，并組建了一支專職隊伍，負責集團的城市更新和收并購，擴大土地儲備。

在“雙斌”組合的推動下，陽光城將高杠桿游戲發(fā)揮到極致，并達到企業(yè)量級上的空前高度：2019年，公司銷售額達2110.31億元，位列全國第13名，與它曾經(jīng)對標的龍湖相比僅差300億。2021年，陽光城躋身世界500強企業(yè)，排名第332位，市值也超過千億，風頭蓋過旭輝、泰禾、正榮等同門，成為閩系房企代表之一。

從2006年到2020年，陽光城的銷售額由2億激增至2180億，年均增長超過70%。林騰蛟也收獲了全國人大代表、青年五四獎?wù)芦@得者、中國僑商聯(lián)合會副會長、福建省工商聯(lián)副主席、興業(yè)銀行董事等身份，迎來人生高光時刻。

然而，隨著內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)告別草莽時代、進入深度調(diào)整期，高負債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的陽光城，很快跌落“神壇”。

2021年三季度，陽光城扣非凈利潤為-17.52億，同比下跌274%。在審議業(yè)績的董事會會議上，持股13.53%的第二大股東泰康系兩名董事投下反對票，并要求林騰蛟對業(yè)績作出解釋。為此，林騰蛟曾緊急奔赴泰康人壽總部溝通，希望獲得對方的諒解。

2021年12月，泰康賣出陽光城部分股權(quán)，持股比例僅剩3.997%，這筆投資一年多虧損近17億元。2022年2月9日，泰康系更是將所持陽光城股份清零。自泰康捅破這層“遮羞布”后，很多金融機構(gòu)坐不住了，紛紛站出來要求陽光城還錢，這也觸發(fā)了陽光城的“股債雙殺”，公司資金鏈開始緊張，進而陷入流動性枯竭的困境。

曾經(jīng)風光無限的林騰蛟也進入“至暗時刻”，他開始出售興業(yè)銀行、萬物云、龍凈環(huán)保等企業(yè)的股份，并通過與債務(wù)人商談?wù)蛊诘姆绞剑蛲饨玑尫拧敖^不躺平”的信號。為了應(yīng)對美元債展期的擔保問題，他更是押上了母公司陽光集團和個人信用。但這些措施都沒能扭轉(zhuǎn)乾坤，一切已經(jīng)來不及了。

2022至2024年，陽光城的凈利潤分別為-125.5億、-80.69億、-195.6億，而其整體負債規(guī)模攀升至657億，深陷資不抵債的“泥潭”。2023年8月16日，陽光城股票被深交所摘牌，21年的上市歷程畫上句號。銷售規(guī)模從2億到2180億，陽光城耗時14年，而從世界500強巨頭到強制退市、成為失信被執(zhí)行人，卻僅用了2年。

經(jīng)營陷入癱瘓、百億未兌付理財黑洞恐難填平，陽光城還有“陽光”嗎？

這家曾位列地產(chǎn)TOP 15的企業(yè)，如今處于什么狀態(tài)？分布在全國各地的項目大面積停工，供應(yīng)商的訴訟案件積累超過千宗；公司累計被執(zhí)行金額高達百億，民生銀行已申請凍結(jié)核心子公司賬戶；銷售額不足巔峰期的5%，物業(yè)費收入還不夠支付持續(xù)增長的訴訟開支……

據(jù)知情人士爆料，目前陽光城的區(qū)域公司資金調(diào)撥審批積壓超過200單，財務(wù)管控“嚴重混亂”，一家項目公司甚至被迫向員工集資來支付水電費。

有報道稱，陽光城的員工流失率已升至80%，職能部門僅剩骨架團隊維持最低限度的運作，比如財務(wù)部門只留3人，應(yīng)付基礎(chǔ)的稅務(wù)申報工作。

陽光城的資產(chǎn)處置也遭遇價格踩踏：渤海信托拍賣的抵押股權(quán)經(jīng)歷三次流拍仍沒有接盤方，上海外灘項目七折掛牌無人問津，深圳寫字樓的拍賣價更是低于抵押債務(wù)金額。

更為嚴峻的是，陽光城的土地儲備中，位于內(nèi)地三四線城市的項目占比超過60%，業(yè)內(nèi)人士指出，在當前市場環(huán)境下，這些資產(chǎn)基本變現(xiàn)無望。

有分析稱，陽光城的表外擔保規(guī)模超過公開數(shù)據(jù)的兩倍，隨著陳霓被留置調(diào)查，更多財務(wù)黑洞或?qū)⑵毓狻６柟獬堑?00多個項目公司中，股權(quán)結(jié)構(gòu)頗為復(fù)雜，存在不少明股實債的情況，產(chǎn)權(quán)歸屬也需要經(jīng)歷較長時間的司法確認流程。

除了對供應(yīng)商、承包方的巨額欠款和至少300億的“保交樓”資金缺口，陽光城旗下華冕財富仍有百億規(guī)模之巨的未兌付理財產(chǎn)品，債務(wù)重組已陷入僵局。

鼎盛時期，陽光城發(fā)行的理財產(chǎn)品規(guī)模超過200億，在整個地產(chǎn)界，超過這一量級的開發(fā)商一只手也能數(shù)得過來。而關(guān)于兌付問題，公司與投資者仍處于拉扯狀態(tài)。

此前，陽光城曾拋出小額投資者本息打七折、大額資金裝入十年期不良資產(chǎn)信托計劃的方案，但遭投資者嚴詞拒絕。據(jù)悉，這份信托的底層資產(chǎn)多為難以去化的存量地產(chǎn)項目，甚至包括已停建五年的文旅項目。

部分投資者表示，該資產(chǎn)包質(zhì)量存在嚴重問題，并舉出一堆“毛病”：相關(guān)估值報告被指夸大容積率，而債轉(zhuǎn)股方案對應(yīng)的企業(yè)則三年無營收記錄。“這樣的股權(quán)，和廢紙有什么區(qū)別嗎？”一位投資者表達了自己的憤怒。

因陽光城曾推行強制跟投制度，華冕財富的上萬名投資者中，有3000人左右是內(nèi)部員工，其中一些人還曾將公司的理財產(chǎn)品推薦給親友。如今，員工的本金已被鎖定，離職人員的兌付順序更是被排至末位。一位區(qū)域營銷總監(jiān)就曾自曝，其百萬積蓄已化為辦公室里“對峙的淚水”。

當信任體系已經(jīng)崩塌，陽光城恐怕很難再尋回昔日的“陽光”了。林騰蛟的“陽光帝國”14年快速上升、4年直線下滑的軌跡，也再次給企業(yè)家們敲響了警鐘：當財務(wù)技巧掩蓋經(jīng)營實質(zhì)，看著壯觀、實則虛胖的規(guī)模，往往經(jīng)不起暴風驟雨的考驗，甚至會反噬企業(yè)的生存基礎(chǔ)。

在“哀鴻遍野”的房地產(chǎn)行業(yè)，陽光城并不“孤獨”（延伸閱讀：2025年，已有幾十位地產(chǎn)大鱷倒下。還要抓多少人？）：

曾“笑傲江湖”的恒大許家印早已身陷囹圄，其苦心騰挪至境外的77億美元資產(chǎn)被凍結(jié)，創(chuàng)紀錄的萬億債務(wù)中，實際已償還比例低得可憐，多家曾在建筑業(yè)叱咤風云的企業(yè)成為恒大債務(wù)危機的祭品，連千億級的南通三建都未能幸免；

泰禾集團創(chuàng)始人，前福建地產(chǎn)首富黃其森今年8月因涉嫌違法被留置，“豪宅教父”一手打造的千億帝國黯然謝幕；

曾被視為地產(chǎn)領(lǐng)域“優(yōu)等生”的萬科，董事長辛杰9月突然被帶走，前總裁祝九勝被采取刑事強制措施，其麾下十幾人被查，公司第二代核心人物郁亮也曾失聯(lián)數(shù)日；

萬達47條股權(quán)凍結(jié)信息仍在線，3000億債務(wù)待還，王健林一度被采取限制高消費措施，曾紅光滿面的“前中國首富”，如今骨瘦如柴，背也駝了，其子王思聰已遠走日本東京；

碧桂園楊氏父女還在財務(wù)困局中苦苦掙扎，近日楊惠妍還因子公司多項信披違規(guī)被廣東證監(jiān)局出具警示函；

地產(chǎn)周邊的家裝行業(yè)更是慘烈：國內(nèi)第四大電梯企業(yè)西子電梯董事長劉文超墜樓身亡；居然智家創(chuàng)始人、前湖北首富汪林朋在解除留置4天后選擇自盡；廣州“靚家居”突然宣布因資不抵債而停止經(jīng)營，公司創(chuàng)始人曾育周墜亡……

風流總被雨打風吹去，留下的是一地雞毛，滿眼創(chuàng)傷。誰還能拗過時代呢？