貝殼巨震，揭開了房地產(chǎn)的真實情況

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　　臨近年底，貝殼發(fā)生了巨震，貝殼總部傳出將要啟動今年以來最大一波裁員的消息。

　　根據(jù)小紅書和脈脈社區(qū)上的爆料，貝殼這一次裁員的規(guī)模大致是整體比例的15-20%。截止到去年年底貝殼的員工總數(shù)是135021名員工。今年上半年貝殼的員工少了3140人。現(xiàn)在按照20%的裁員比例計算，那將有兩萬多名員工被裁掉。

　　而且這一次，貝殼動刀的是產(chǎn)研、運營、中后臺這些坐辦公室的員工。尤其是年齡大、薪資高，又不能給公司帶來直接產(chǎn)出的中高級管理人員，更加難以幸免。

　　去年年底貝殼就動刀了一些和AI創(chuàng)新項目不相關的P8級及以上的員工，而經(jīng)過一年之后，即使是你做了AI創(chuàng)新項目，只要是沒有給公司帶來業(yè)績，依然可能出現(xiàn)在裁員的名單里。

　　貝殼給的賠償算相對厚道。N+4的賠償比例，算是給了這些二手房中介行業(yè)里為數(shù)不多的白領精英們一些交代。

　　這一次貝殼的動手，可謂狠準快，不拖泥不帶水，干脆麻利。

　　為什么貝殼如此決絕的做出這樣的動作呢？這個從三季度貝殼的財報里能夠體會出來。

　　貝殼的三季度財報，用數(shù)據(jù)把當下貝殼的焦慮、困境和轉型都一五一十的進行了表達。

　　今年三季度貝殼的財報數(shù)據(jù)不太好，不太好的核心原因有兩個。

　　一個是交易額不增長了。

　　一個是利潤下滑厲害。

　　2025年三季度貝殼的交易額7367億元，基本上和之前持平，沒有出現(xiàn)增長。這是在貝殼大規(guī)模擴張狀態(tài)下保持的交易額。

　　凈利潤情況更不好。三季度貝殼凈利潤為7.47億，同比下滑了36.1%。毛利率從之前的22.7%降到了21.4%。

　　這是2022年以來貝殼三季度利潤首次下滑。而且一滑還滑這么多。貝殼三季度凈利潤下滑是在凈收入增加的情況下發(fā)生的，三季度貝殼凈收入231億元，同比微增2.1%。

　　當增量不增利時，只能說明一個問題。

　　付出更多的成本，換不來和當年同樣的利潤。

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　　從貝殼的財報里，能夠看出來貝殼應該是盡力了。它在幾項業(yè)務上的發(fā)力，頗有點逆天改命的意味。

　　貝殼的核心業(yè)務是房產(chǎn)交易，也就是新房和二手房的買賣環(huán)節(jié)。其中它的業(yè)務大頭是二手房買賣。

　　它的二手房買賣主要集中在一二線和少量三四線城市。今年三季度二手房買賣的交易額是5056億，同比去年增長了5.8%。這個增幅是比全國重點城市三季度二手房成交增幅要高的。

　　根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2025年三季度30個重點監(jiān)測城市二手房累計成交面積大致在5342萬方，同比去年增長了4%，算上三季度下跌的房價，成交額同比增速肯定低于4%。

　　貝殼二手房交易額逆勢增長5%，是因為它仍然在逆勢擴張。

　　它的擴張采取的是增量不增質的做法。

　　減少自營的鏈家門店的數(shù)量，大幅增加第三方加盟門店的數(shù)量。

　　三季度鏈家的自營門店只貢獻了1900億的交易額，只占貝殼存量房交易額的37.6%，剩余的交易額都由第三方加盟門店來實現(xiàn)。今年以來貝殼的第三方加盟店數(shù)量瘋狂擴張。截止到今年9月30日，貝殼的門店總數(shù)達到了6.14萬家，同比去年猛增27.3%。

　　這種做法雖然能夠推高交易額，但是傭金分成更低，而管理成本更高。因為在二手房傭金比例分配上自營店和加盟店平臺的分成差別很大。貝殼自營門店的傭金貝殼能拿走43%，而對于第三方加盟店的傭金抽取是8%-18%。

　　在傭金抽取比例下降的情況下，貝殼的二手房的營收和利潤自然就出現(xiàn)了下滑。三季度二手房的營收為60億，同比下降了3.6%，二手房凈利潤同比下滑了8.4%。

　　相比較二手房，貝殼新房的營收和利潤下滑的更明顯。

　　三季度貝殼新房的交易額為1963億元，同比下降了13.7%，營收66億，同比下降了14.1%。不僅新房成交規(guī)模降，傭金收入也降的更多。

　　這主要是因為新房成交規(guī)模和開發(fā)商給的傭金的雙下降。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，三季度110個重點城市新房市場成交2867萬方，同比量去年下降了18%。

　　而且新房市場處在激烈的產(chǎn)品分化時代。產(chǎn)品正在決定客戶量，好的房子開發(fā)商即使不給貝殼高傭金也能嘩嘩地賣。差的房子即使給了高傭金，成交量也未必好。這就導致貝殼對客戶的影響和引導力出現(xiàn)了下降。

　　兩大核心業(yè)務下滑拉低了貝殼的利潤。不過它在非房產(chǎn)業(yè)務上發(fā)展迅猛。兩大非房產(chǎn)業(yè)務，一個家裝，一個房屋租賃，加起來占了凈營收的45%。

　　尤其是房屋租賃，是貝殼財報最大的亮點。

　　今年三季度貝殼房屋租賃管理的房源突破66萬套，同比增長75%，收入猛增45.3%，并且貢獻了超過1億的利潤。正在成為貝殼新的營收和利潤支柱。

　　說不定哪一天，房屋租賃成為貝殼最大的利潤源。這也是貝殼轉型正在發(fā)力的一個方向。

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　　貝殼的財報，基本上把房地產(chǎn)行業(yè)的真實情況給透漏完了。它的困境，它的轉型都是當下房地產(chǎn)市場的縮影。

　　這個縮影如果用幾個字概括，叫做交易收縮，租賃擴張。

　　如果從房地產(chǎn)交易市場上來看，市場無疑是在下行的。而且時至今日市場下行的速度并沒有減弱。

　　不管是從成交量，還是從成交價來說，都還沒有達到觸底的情況。而目測這個摸底還需要周期。這個周期可能還需要一年，甚至兩年。

　　在這個過程中，政策能起到的是托底作用。并不能把房地產(chǎn)交易市場拉回到2021年的位置上。

　　更為重要的是，房子角色正在發(fā)生的變化對于房地產(chǎn)結構的影響是翻天覆地的。

　　當房子從資產(chǎn)變成消費品的過程中，買房就未必是剛需了。

　　房子的居住需求是剛性需求，而買房不再成為剛需。年輕人的觀念在發(fā)生變化，從而造成了交易需求的減少和租賃需求的增加。

　　這是當下正在發(fā)生的情況。

　　買房的人看待房子的角度，也不再是從升不升值的角度看，更多的是從租金和月供的比較上來做選擇。

　　當月供比租金劃算，那就買房。當租金比月供低，那就租房。

　　當買房不再成為必備的動作時，房地產(chǎn)舊的時代就過去了。那個暴漲的時代，那個買房發(fā)家致富的時代再也沒有了。

　　對于我們很多從舊時代走過來的人來說，還沒有習慣。但是事實會一點點改變我們的想法。

　　我們每個人，都要學會適應房地產(chǎn)的新時代。

　　THE END