涉外房產(chǎn)律師：外國(guó)人如何在泰國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)？需要注意哪些？

外國(guó)人在泰國(guó)購(gòu)買房地產(chǎn)的核心差異體現(xiàn)在房產(chǎn)類型限制（公寓可直接購(gòu)買，土地 / 別墅需特殊結(jié)構(gòu)），需遵守 “外資比例管控 + 審批備案” 原則，具體規(guī)則、流程及結(jié)構(gòu)如下：

一、外國(guó)人購(gòu)買資格與核心限制

1.公寓（Condominium）：可直接購(gòu)買，有限額比例

外國(guó)人可直接購(gòu)買泰國(guó)公寓的 “永久產(chǎn)權(quán)（Freehold）”，但需滿足兩個(gè)核心條件：

項(xiàng)目外資比例限制：?jiǎn)蝹€(gè)公寓項(xiàng)目中，外國(guó)人購(gòu)買的單元總面積不得超過項(xiàng)目總可售面積的49%（剩余 51% 需由泰國(guó)公民或泰國(guó)公司持有），且該比例由泰國(guó)土地廳（Department of Lands）實(shí)時(shí)監(jiān)管，超比例部分禁止外國(guó)人購(gòu)買。

資格文件：需提供①護(hù)照（經(jīng)泰國(guó)領(lǐng)事館認(rèn)證）；②泰國(guó)稅號(hào)（Tax Identification Number, TIN）；③“外國(guó)人購(gòu)房資金證明”—— 從境外匯入泰國(guó)的資金需標(biāo)注 “For Purchase of Thai Condominium”，并由銀行出具 “外匯匯入證明（Foreign Exchange Transaction Form, FET）”，否則無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)登記。

2.土地與別墅（Land/Villa）：禁止直接購(gòu)買，需特殊結(jié)構(gòu)

泰國(guó)法律禁止外國(guó)人直接獲取土地（含帶土地的別墅）的永久產(chǎn)權(quán)，僅可通過以下兩種合規(guī)結(jié)構(gòu)持有：

長(zhǎng)期租賃（Leasehold）：向土地所有者簽訂最長(zhǎng)30 年的租賃合同，到期可續(xù)租兩次（每次 30 年，累計(jì)最長(zhǎng) 90 年），租賃權(quán)需在土地廳登記，登記后具備對(duì)抗第三方的效力，但承租人僅享有使用權(quán)，無(wú)所有權(quán)（不可隨意轉(zhuǎn)讓或抵押，需經(jīng)出租人同意）。

泰國(guó)公司間接購(gòu)買：通過 “外資持股≤49% 的泰國(guó)私人有限公司（Limited Company）” 購(gòu)買，公司需滿足：①外資持股比例嚴(yán)格≤49%（剩余 51% 需由泰國(guó)公民或泰國(guó)法人持有，且需實(shí)際出資，不可代持）；②至少 1 名董事為泰國(guó)公民（需實(shí)際履職，不可掛名）；③公司需具備 “實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”（如持有房產(chǎn)用于出租，需有租賃合同、財(cái)務(wù)報(bào)表，禁止空殼公司），否則土地廳有權(quán)拒絕產(chǎn)權(quán)登記。

3.禁止購(gòu)買的類型

無(wú)論結(jié)構(gòu)，外國(guó)人不可購(gòu)買：①“農(nóng)業(yè)用地、森林用地、漁業(yè)用地”（僅限泰國(guó)公民或農(nóng)業(yè)公司購(gòu)買）；②“軍事敏感區(qū)域”（如邊境地區(qū)、機(jī)場(chǎng)周邊）；③“土著社區(qū)土地”（僅限土著居民集體所有），除非獲得泰國(guó)農(nóng)業(yè)部與國(guó)防部聯(lián)合豁免（僅適用于農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目）。

二、主流購(gòu)買結(jié)構(gòu)（三種核心模式）

外國(guó)人購(gòu)買泰國(guó)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)由 “房產(chǎn)類型” 決定，公寓可直接購(gòu)買，土地 / 別墅需通過租賃或公司間接持有，具體如下：

三、核心購(gòu)買流程（分類型步驟）

泰國(guó)房地產(chǎn)交易核心監(jiān)管機(jī)構(gòu)為土地廳（負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記）和DBD（負(fù)責(zé)公司注冊(cè)），不同房產(chǎn)類型流程差異顯著，具體如下：

（一）直接購(gòu)買公寓流程（5 步）

1.第一步：項(xiàng)目資格核查

委托泰國(guó)律師向土地廳查詢公寓項(xiàng)目的 “外資比例備案表”，確認(rèn)目標(biāo)單元所在項(xiàng)目的外國(guó)人購(gòu)買比例未超 49%，避免購(gòu)買后無(wú)法登記。

2.第二步：簽署銷售協(xié)議（SPA）

與開發(fā)商或賣方簽署《公寓買賣協(xié)議（Sales and Purchase Agreement）》，明確：①單元位置、面積、成交價(jià)；②付款節(jié)奏（通常分 3 期：定金 10%+ 中期款 40%+ 尾款 50%）；③交房標(biāo)準(zhǔn)（如精裝修配置）。協(xié)議需經(jīng)泰國(guó)律師審核，確保符合《泰國(guó)公寓法》。

3.第三步：外匯匯入與 FET 證明

從境外向泰國(guó)銀行賬戶匯入購(gòu)房資金，備注 “For Purchase of [公寓項(xiàng)目名稱] Condominium”，銀行審核后出具 “FET 證明”—— 此為產(chǎn)權(quán)登記的核心材料，無(wú) FET 證明土地廳拒絕受理。

4.第四步：申請(qǐng) FCR

向土地廳提交材料：①護(hù)照、TIN、FET 證明；②SPA 副本；③開發(fā)商出具的 “無(wú)欠費(fèi)證明”（如物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)），申請(qǐng) “外國(guó)人產(chǎn)權(quán)登記證明（FCR）”，審批周期約 7-10 個(gè)工作日。

5.第五步：產(chǎn)權(quán)登記

攜帶 FCR、SPA、FET 證明至房產(chǎn)所在地的土地廳，完成 “所有權(quán)過戶登記”，土地廳更新產(chǎn)權(quán)證書（Chanote Title）至買方名下，登記完成后買方正式成為永久產(chǎn)權(quán)人，可通過土地廳官網(wǎng)查詢登記信息。

（二）泰國(guó)公司購(gòu)買土地 / 別墅流程（7 步）

1.第一步：成立泰國(guó)公司

向 DBD 提交公司注冊(cè)材料：①公司章程（明確外資持股≤49%）；②泰國(guó)公民董事身份證明（需至少 1 名）；③股東出資證明（外資股東需從境外匯入資本金，標(biāo)注 “For Company Capital”），審批周期約 2-3 周，獲批后獲取 “公司注冊(cè)證書”。

2.第二步：公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)備案

完成公司注冊(cè)后 30 日內(nèi)，需向 DBD 提交 “實(shí)際經(jīng)營(yíng)證明”：①辦公室租賃合同；②至少 1 名全職員工的社保繳納記錄；③業(yè)務(wù)計(jì)劃（如房產(chǎn)出租計(jì)劃），避免被認(rèn)定為空殼公司。

3.第三步：土地資格核查

律師向土地廳調(diào)取土地的 “Chanote Title”，核查：①土地是否為 “禁止外國(guó)人購(gòu)買類型”（如農(nóng)業(yè)用地）；②是否存在抵押、查封；③是否在軍事敏感區(qū)域，確認(rèn)合規(guī)后推進(jìn)交易。

4.第四步：簽署公司股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議（若收購(gòu)現(xiàn)有公司）或資產(chǎn)購(gòu)買協(xié)議（若新設(shè)公司購(gòu)買）

新設(shè)公司：公司與賣方簽署《土地 / 別墅買賣協(xié)議》；

收購(gòu)現(xiàn)有公司：買方與原股東簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，間接獲取公司持有的土地，需在 DBD 備案股份轉(zhuǎn)讓。

5.第五步：外匯匯入與資金證明

外資股東向公司匯入 “購(gòu)房資金”，標(biāo)注 “For Purchase of Land/Villa”，銀行出具 FET 證明，公司需向土地廳提交該證明以確認(rèn)資金合法性。

6.第六步：公司內(nèi)部決議

召開公司股東大會(huì)，通過 “購(gòu)買土地 / 別墅的決議”，并由泰國(guó)董事簽署決議文件，作為土地廳登記的必要材料。

7.第七步：產(chǎn)權(quán)登記

公司向土地廳提交：①公司注冊(cè)證書、股份轉(zhuǎn)讓備案表（若收購(gòu)）；②買賣協(xié)議、FET 證明；③股東大會(huì)決議，土地廳核查無(wú)誤后完成 “所有權(quán)過戶登記”，產(chǎn)權(quán)證書登記在公司名下，買方通過持有公司股份間接控制房產(chǎn)。

四、核心稅費(fèi)（買方 / 賣方承擔(dān)）

泰國(guó)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)按 “房產(chǎn)類型 + 交易模式” 劃分，核心稅費(fèi)如下（稅率以 2024 年文檔記載標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)）：

五、風(fēng)險(xiǎn)提示（文檔明確提及的常見風(fēng)險(xiǎn)）

1.空殼公司風(fēng)險(xiǎn)：若通過泰國(guó)公司購(gòu)買土地，但公司無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)（如無(wú)辦公室、無(wú)員工），DBD 可能吊銷公司執(zhí)照，土地廳可撤銷產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致房產(chǎn)被沒收。

2.租賃權(quán) vs 所有權(quán)混淆：長(zhǎng)期租賃（Leasehold）僅為使用權(quán)，不可隨意轉(zhuǎn)讓或抵押，且到期后若出租人拒絕續(xù)租，承租人需返還房產(chǎn)，不可主張所有權(quán)。

3.外匯匯出限制：出售房產(chǎn)后，外國(guó)人匯出資金需向泰國(guó)央行提交 “交易證明”（買賣協(xié)議、FET 證明），標(biāo)注 “Proceeds from Sale of Thai Real Estate”，單筆超 100 萬(wàn)泰銖需額外申報(bào)，否則可能被限制匯出。

4.代持風(fēng)險(xiǎn)：不可通過 “泰國(guó)公民代持” 購(gòu)買土地 / 別墅，代持協(xié)議不受法律保護(hù)，若代持人擅自出售或抵押房產(chǎn)，買方難以追責(zé)。

免責(zé)聲明

法律及程序可能發(fā)生變更。本文僅提供一般性信息，不構(gòu)成法律建議。若您在海外遭遇法律糾紛，請(qǐng)立即聯(lián)系我們咨詢專業(yè)涉外律師。