“貼息房貸”救樓市，是一個(gè)好主意

貼息房貸救樓市是一項(xiàng)值得探討的有效舉措。

2025年，穩(wěn)樓市被確立為國(guó)家經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的重要目標(biāo)之一，但從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，自2025年4月起，一、二、三、四線城市二手房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)持續(xù)環(huán)比回落態(tài)勢(shì)，進(jìn)入下半年后，回落幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。在此背景下，究竟有哪些有效的政策工具可用于穩(wěn)樓市？

近期，道哥注意到“貼息房貸”成為大家的熱議話題。無(wú)論是從購(gòu)房者視角還是國(guó)家發(fā)展層面考量，這一舉措都具備顯著的積極意義。

首先需明確貼息房貸的核心內(nèi)涵。當(dāng)前我國(guó)5年期房貸基準(zhǔn)利率為3.5%，全國(guó)平均房貸利率約為3.1%（未實(shí)施貼息政策前）。

所謂貼息房貸，是指由中央與地方政府共同承擔(dān)部分房貸利息成本，覆蓋范圍包括購(gòu)買(mǎi)新房、二手房的家庭，具體適用對(duì)象可根據(jù)政策細(xì)則拓展至多套房購(gòu)買(mǎi)等場(chǎng)景。

對(duì)商業(yè)銀行而言，實(shí)施貼息房貸后，房貸利率保持原有水平不變，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)產(chǎn)生新增變化；對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，因政府分擔(dān)部分利息成本，實(shí)際房貸壓力將明顯降低。

按照當(dāng)前市場(chǎng)討論的方案，若中央與地方政府合計(jì)承擔(dān)1.5%的利率成本，購(gòu)房者實(shí)際承擔(dān)的房貸利率將從3.1%降至1.6%左右，降幅相當(dāng)可觀。

我們不妨通過(guò)一組數(shù)據(jù)來(lái)具體分析政策的可行性。

此前，政府穩(wěn)樓市的傳統(tǒng)手段多為收購(gòu)庫(kù)存房源或回購(gòu)未開(kāi)發(fā)拍賣(mài)土地，此類(lèi)舉措動(dòng)輒需要數(shù)千億甚至數(shù)萬(wàn)億資金支持，遠(yuǎn)超當(dāng)前中央與地方政府的財(cái)政承載能力。這也正是此前市場(chǎng)期待的多項(xiàng)救市工具遲遲未能落地的核心原因。

而貼息房貸的優(yōu)勢(shì)在于資金投入的“杠桿效應(yīng)”與“時(shí)間分?jǐn)偂碧匦浴０疵磕晟虡I(yè)銀行新增房貸2萬(wàn)億元測(cè)算，1.5%的貼息比例意味著政府每年僅需支出300億元。若中央與地方政府各承擔(dān)50%，則雙方每年分別僅需出資150億元，這一規(guī)模對(duì)當(dāng)前財(cái)政體系而言壓力可控。

更關(guān)鍵的是，房貸還款周期通常長(zhǎng)達(dá)20年甚至30年，政府的穩(wěn)樓市投入被分?jǐn)傊灵L(zhǎng)期周期內(nèi)，大幅提升了財(cái)政可負(fù)擔(dān)性，讓政策落地具備了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

從購(gòu)房者視角來(lái)看，政策紅利同樣顯著。以100萬(wàn)元貸款、20年還款期限計(jì)算，在3.1%的原利率水平下，購(gòu)房者每月需償還本息約5600元，20年累計(jì)需償還本息約134萬(wàn)元；實(shí)施貼息后，利率降至1.6%，每月還款額降至4870元，20年累計(jì)還款總額降至117萬(wàn)元，利息支出直接減少17萬(wàn)元，對(duì)家庭現(xiàn)金流的改善效果極為明顯。

1.6%的實(shí)際利率還觸及了兩個(gè)關(guān)鍵市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)：一是基本接近當(dāng)前商業(yè)銀行5年期定期存款利率，二是與一、二、三線城市核心區(qū)域的租金收益率大致相當(dāng)。

這一利率水平將從根本上改變市場(chǎng)預(yù)期：對(duì)于多套房持有者，若無(wú)迫切資金需求，賣(mài)房變現(xiàn)的動(dòng)力會(huì)顯著減弱，有助于減少市場(chǎng)掛牌量；對(duì)于剛需群體，在“買(mǎi)房vs租房”的決策中，租房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)不再突出，買(mǎi)房的吸引力明顯提升。

可見(jiàn)，貼息房貸能精準(zhǔn)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系：既通過(guò)降低購(gòu)房成本激活剛需，又通過(guò)穩(wěn)定持有成本減少房源供給，形成供需平衡的良性導(dǎo)向。

從政策設(shè)計(jì)邏輯來(lái)看，政府以每年300億元的有限投入，撬動(dòng)了萬(wàn)億級(jí)別的房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)利率杠桿調(diào)節(jié)資金成本與市場(chǎng)預(yù)期，手段極為巧妙。

當(dāng)然，我們也需理性看待政策效果，不宜期待其能立竿見(jiàn)影扭轉(zhuǎn)全國(guó)各線城市房?jī)r(jià)下行態(tài)勢(shì)。

但可以肯定的是，這一政策將產(chǎn)生超出預(yù)期的積極影響，尤其是在一、二、三、四線城市的核心城區(qū)，房?jī)r(jià)有望率先實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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