江西城中花苑地下室產權糾紛：創業者因產權亂象陷入經營困局

近日，江西安?？h城中花苑小區一處地下室的產權糾紛持續引發關注。下崗創業者劉先生（劉某偉）基于政府部門核發的產權證明，租賃該地下室經營家具商城，卻因產權登記程序違規、性質界定矛盾等問題，遭遇業主抗議與政府部門施壓，最終商城被迫歇業，多年積蓄血本無歸，長達八年的維權之路至今仍未迎來明確結果。

低價“綜合”產權地下室引創業者青睞

2012年前后，安?？h名駿置業有限公司實際控股人劉某向從事家具經營的下崗創業者劉某偉推薦了城中花苑小區的地下室，稱該場地位置優越、租金低廉，非常適合家具經營。劉某偉實地考察后發現，該地下室空間開闊、挑高理想，雖通風采光條件不及地面商鋪，但經專業設計可滿足家具展示需求。

讓劉先生徹底打消顧慮的是，該地下室產權證明確標注房屋性質為 “綜合”。經專業咨詢得知，“綜合” 性質房屋用途靈活，可用于商業經營。2013 年 1 月 1 日，劉先生與江西名駿置業有限責任公司簽訂《名駿城中花苑地下商城租賃協議書》，承租 3400 平方米地下室，租期十年（2014 年 6 月 1 日至 2024 年 5 月 30 日），協議還約定 2013 年 1 月 1 日至 2014 年 5 月 30 日為免租裝修及試運營期，且明確租賃用途為商貿經營（禁止飲食經營）。

（租賃協議書，劉先生提供）

為實現創業夢想，劉先生投入全部積蓄，全程參與裝修設計。2014 年，地下家具商城正式開業，憑借新穎的經營模式、豐富的家具款式和實惠的價格，開業初期客流旺盛，經營狀況向好。

（家具城，劉先生提供）

產權登記暗藏程序不當與性質矛盾

隨著調查深入，該地下室的產權登記問題逐漸浮出水面。該地下室的工程竣工驗收日期為2011年11月20日，而產權證登記填發時間為2011年12月6日，兩者僅相隔16天。更值得關注的是，《江西省安?？h房產所有權登記審核表》顯示，該地下室的初審時間與產權證登記填發時間同為2011年12月6日，復審及審批時間卻遲至2014年3月27日，存在“先證后審”情況。

（工程竣工驗收報告，劉先生提供）

（房產所有權登記審核表，劉先生提供）

此外，產權性質與規劃驗收用途存在嚴重矛盾。安?？h自然資源局分管規劃股的工作人員表示，驗收時是按照規劃文本中“地下停車場”的表述進行驗收的，但規劃圖紙上并無地下室相關內容。而劉某偉所持的產權證上，房屋性質標注為“綜合”，規劃用途一欄卻為空。這一矛盾為后續的經營爭議埋下了隱患。

（房產證書，劉先生提供）

業主抗議引發經營危機，政府施壓致商城歇業

好景不長，商城開業僅一年多，城中花苑小區的業主們便對地下家具商城的經營提出強烈抗議。業主們認為，地下室原本規劃用途為停車場，且小區的自來水、供電、消防等重要設施均位于此處，改為家具商城經營破壞了小區原有規劃，給居民的生命財產安全帶來潛在風險，多次要求劉某偉搬離。

隨后，業主們陸續向相關部門投訴，政府部門介入調查后，向劉某偉施加壓力，要求其停止在地下室的商業經營。在此后的數年里，劉某偉疲于奔波于各政府部門之間協調此事，根本無暇顧及商城運營，生意急劇下滑。2018年起，商城在多重壓力下瀕臨關門，2019年下半年正式歇業，地下室至今仍存放著大量家具用品。

值得注意的是，2015 年 5 月 19 日，開發商與劉先生曾共同與安?？h住建單位規劃股簽訂承諾書，承諾若業主對地下室進出口違建提出異議，將自行拆除違建、恢復停車場用途，與住建單位無涉。這份 “免責式” 承諾書，凸顯出相關部門試圖切割責任的行為。

程序違規與權責認定引多方質疑

這起糾紛的核心爭議集中在多個層面。

其一，產權登記程序合法性：根據正常辦證流程，審核應是頒發產權證的前置程序，“先證后審”不符合行政許可法定程序，而竣工驗收僅16天就完成產權登記，也不符合常規辦事流程。

其二，房屋性質與規劃用途矛盾責任：產權證標注“綜合”性質與驗收時按“地下停車場”認定的差異，導致承租人對房屋用途產生合理信賴，卻因規劃用途爭議陷入經營困境，這一矛盾的產生與解決責任歸屬成為焦點。

其三，違建處置合規性：根據《城鄉規劃法》相關規定，未取得建設工程規劃許可證的違法建筑，若無法采取改正措施消除對規劃實施的影響，應限期拆除或沒收實物及違法收入。而相關部門僅對開發商處以最低幅度的5%罰款，便默認其使用。

其四，創業者信賴利益保護：劉某偉基于政府部門頒發的產權證投入全部積蓄經營，因產權登記亂象導致經營失敗，其經濟損失應由誰來承擔，成為爭議的重要落腳點。

上訪八年未獲明確答復，訴求待解

截至目前，劉某偉的上訪之路已持續八年。期間，他先后通過與政府部門溝通、信訪、媒體求助、上訪等多種方式尋求解決，雖經江南都市報曝光引發社會關注，安?？h紀委監委也啟動了調查，但至今未獲得明確的處理結果。當年的經辦人以“機構改革、人員流動”為由推諉，責任追究遲遲未能落地。

劉某偉表示，請求撤銷違法辦理的地下室產權證書；要求嚴懲違法辦證的相關工作人員并追責；希望政府部門對其遭受的經濟損失進行合理賠償。

目前，此事仍在等待相關部門的進一步調查處理。這起由產權亂象引發的經營困局，不僅關乎個體創業者的合法權益，也對不動產登記規范、行政程序公正及營商環境優化等問題提出了拷問，有待相關部門依法依規給出明確回應。