讓樓市沸騰的話題，再次被掀起！

11月14日，財新峰會上，原財政部部長樓繼偉的一番話，讓沉寂許久的房地產(chǎn)稅話題再度沸騰！

樓繼偉提到——

房地產(chǎn)稅法的起草工作已經(jīng)完成......

有些難點問題已經(jīng)基本解決，比如怎么確定稅基的大難題，也大致解決了。

雖然在房地產(chǎn)下行過程中推行比較難，但還是應(yīng)該按照2013年十八屆三中全會明確的“適時推出”的要求推進(jìn)。

起草工作完成、難點基本解決，是不是意味著，這討論了十幾年、一度讓人覺得是狼來了的房產(chǎn)稅，在樓市調(diào)整、收入預(yù)期降低的當(dāng)下，真的快要落地了嗎？

有房一族，不免荷包一緊！

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今天不打算從很宏大的角度去論證當(dāng)下有沒有推出房產(chǎn)稅的可能。

比起這個，更重要的是——認(rèn)清房產(chǎn)稅！

很多人對房產(chǎn)稅有誤解，認(rèn)為開征房產(chǎn)稅就必然要多交錢。盡管利率下行一定程度上緩解了高額房貸壓力，但收入預(yù)期降低，日子照樣過得緊巴巴，再交房產(chǎn)稅，日子更難了。

很顛覆你的認(rèn)知，但不得不說，房產(chǎn)稅對地方財政和普通大眾老百姓，其實是雙贏。

我們要去想，為什么這么多年一直沒放棄對房產(chǎn)稅的研究？

即使是在2021年的環(huán)境下，當(dāng)年5月，幾大部門也召開了房地產(chǎn)改革試點工作座談會，被視為加速推進(jìn)房產(chǎn)稅的信號；同年10月，高層授權(quán)在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點。

很多人認(rèn)為，是因為房產(chǎn)稅可以彌補土地出讓金缺口。

是，也不全是。

確實，這些年金融地產(chǎn)周期下行，對地方政府土地出讓金收入造成了一定拖累。

據(jù)中金公司梳理，2020年，地方政府土地出讓收入占財政收入比重高達(dá)44.3%，但此后一路下滑至2024年的27.6%。

（資料來源：Wind，中金公司研究部）

而房產(chǎn)稅當(dāng)然可以在一定程度上，彌補土地出讓金的缺口。

注意，這里是“彌補缺口”、而非“替代”的概念。

現(xiàn)在很多人都知道，早在2011年上海和重慶就開始試點房產(chǎn)稅。

以重慶為例，2024年全市全市政府性基金預(yù)算收1723 億元 ，其中，全市國有土地使用權(quán)出讓收入1528億元，下降9.9%。

而房產(chǎn)稅收入46億元，在主要稅種收入中占比只有8.6%。

不過，這里的房產(chǎn)稅，包含了商鋪、寫字樓等經(jīng)營性不動產(chǎn)，并且對于居民自住住房的房產(chǎn)稅，只針對高端住房和非本地人新購住房。

（ 數(shù)據(jù)來自：重慶市財政局官網(wǎng) ）

想要幾十億的房產(chǎn)稅“替代”千億級別的土地出讓金，想都別想。但對于土地出讓金9.9%的降幅、也就是減少近170億，還是可以作為很好的補充的！

從全國角度看也一樣，如果全面征收房產(chǎn)稅，確實可以作為土地出讓金下滑很好的補充。

其實更重要的是，房產(chǎn)稅普及的話，能對地方財政思維帶來很好的良性轉(zhuǎn)變——從“一錘子買賣”轉(zhuǎn)向“可持續(xù)套餐”。

過去地方靠賣地賺塊錢，可地總有賣完的一天。而房子一直在那里， 每年都能產(chǎn)生穩(wěn)定的稅收。

當(dāng)下土地出讓金占了地方政府收入的大頭，由此土地出讓收入減少，會導(dǎo)致地方政府支出與GDP比重迅速下降。

也就是，土地收入下滑會降低財政支出力度，擠壓對實體經(jīng)濟(jì)的支持，從而引發(fā)從政府到個人的普遍信用壓縮，抑制全社會的消費和投資意愿，進(jìn)一步壓制經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動能。

相關(guān)數(shù)據(jù)我們不好放出來，但大家務(wù)必明白一點， 地方財政好，才能有抵御經(jīng)濟(jì)下行的底氣；地方財政好，我們個體才能向好！

再從我們個人角度看，必須想明白一件事，你的房子為什么值錢？

都說是因為地段好。那什么是地段？是周邊的學(xué)校、地鐵、公園、商超等等。

所以結(jié)論是很明顯的，它能與當(dāng)?shù)毓卜?wù)形成深度綁定的長效收入——

學(xué)校越優(yōu)質(zhì)、地鐵越便捷、醫(yī)療越完善，房產(chǎn)價值就越高，稅收也就越多，形成“公共服務(wù)提升—房產(chǎn)增值 — 稅收增加”的良性 循環(huán) 。

這就是樓繼偉說的，房產(chǎn)稅最適合作為地方稅稅種。

這 也恰好 擊中了當(dāng)前地方稅體系的痛點 ， 如今地方財政依賴的增值稅、企業(yè)所得稅多為中央與地方共享，缺乏體量足夠的獨立主體稅種，而房地產(chǎn)稅正是要填補這 個 空白。

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你可能會說，這也抵擋不了我交房產(chǎn)稅的肉疼啊！

首先，短期內(nèi)房產(chǎn)稅大概率不會全面推行。

毫無疑問，在當(dāng)前環(huán)境下全面推行房產(chǎn)稅，可能會引發(fā)多套房持有者集中拋售，這與穩(wěn)樓市的大方向相悖。

從當(dāng)前試點的重慶、上海城市的調(diào)整政策，也能印證這點。

重慶在2024年初發(fā)布的文件中，將新購獨棟商品住宅、高檔住房的家庭免稅面積由100平方米調(diào)整為180平方米。

今年5月，重慶再度發(fā)布通知，自2025年1月1日起，市外人員享受與本地居民同等的個人住房房產(chǎn)稅政策，其在重慶購買的普通住宅免征個人住房房產(chǎn)稅。

上海方面，今年9月，也公布個人住房房產(chǎn)稅試點政策優(yōu)化調(diào)整通知，對家庭首套住房免征房產(chǎn)稅；在上海購買的、屬于家庭第二套及以上住房的，人均60平以下免征房產(chǎn)稅。

再據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報道，10月底登封市傳出擬對唐莊鎮(zhèn)27個村（社區(qū)）征房產(chǎn)稅，但記者并沒在官網(wǎng)上找到這個消息，只是多家媒體報道相關(guān)文件于次日已經(jīng)刪除。

這些政策的變動，本質(zhì)上都是在樓市調(diào)整期為市場松綁，避免房產(chǎn)稅加重大家的負(fù)擔(dān)。

另外，盡管2021年有過釋放加速房地產(chǎn)稅推進(jìn)的信號，但到2022年3月，財政部網(wǎng)站也發(fā)布了消息，明確 表示 “ 今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件 ” ，房地產(chǎn)稅改革暫緩。

而且，這次樓繼偉的表態(tài)，是在財新峰會上，其實并不必然代表高層意思。

對過去四年房地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型，樓繼偉也提到，模式是長期形成的，轉(zhuǎn)型也不會短期完成，估計至少還需5年。

所以，短期內(nèi)要全面實施房產(chǎn)稅，是小概率事件，用不著擔(dān)心。

其次，即使未來房產(chǎn)稅推行實施，對大部分普通人來說，也無需過度焦慮。

從上海、重慶的試點經(jīng)驗來看，“保剛需、抑投機(jī)”是明確導(dǎo)向。

比如，上海人均60平方米的免稅面積，足以覆蓋絕大多數(shù)家庭的居住需求；重慶針對高端住房征稅，對普通自住房基本無影響。

未來全國推行時，大概率會延續(xù)這一思路，設(shè)置合理的免稅面積和階梯稅率，足以確保普通自住房家庭稅負(fù)可控。

那么，當(dāng)房產(chǎn)稅真的來臨，誰會感受到切膚之痛？

首當(dāng)其沖的是三四線城市的囤房族。

這些跟風(fēng)購置的多套房產(chǎn) 囤房的人，現(xiàn)在往往要面臨低租金、變現(xiàn)難的困境。

隨著未來房產(chǎn)稅的推出，房產(chǎn)持有成本必然上升。

隨著房地產(chǎn)稅的推出，房產(chǎn)持有成本將顯著上升，若房價上漲 放緩、甚至停滯， 租金無法覆蓋稅負(fù)，多套房的持有價值會大幅下降， 變成更虧本的買賣。

想著在三四線囤幾套房就躺平的，這樣的日子不會再有了！

高杠桿炒房者的處境更為危險。

這類人的盈利模式建立在“低持有成本+房價大幅上漲”的預(yù)期上，房產(chǎn)稅的到來將直接打破這種幻想。

房產(chǎn)稅開征，不僅會增加每年持有成本，隨著多套房的持有價值大幅下降，可能引發(fā)部分二 手房集中掛牌，進(jìn)而給市場帶來調(diào)整壓力。

由于他們是高杠桿買入，每月高額的月供、疊加多一筆房產(chǎn)稅開支，很可能會陷入越持有越虧損的困境，需要高度警惕資金鏈斷裂的風(fēng)險！

所以你看，房產(chǎn)稅并不是洪水猛獸。

它的推出是樓市回歸居住屬性的必然要求，過去二十多年，房地產(chǎn)的金融屬性被過度放大，部分人通過囤房炒房積累了大量財富，加劇了財富分配失衡。

而房地產(chǎn)稅通過多套房多繳稅、超大面積多繳稅之類的二次分配機(jī)制，既能調(diào)節(jié)財富差距，也能抑制投機(jī)性購房，讓房子回歸居住屬性。

對只有自住房的普通家庭，大可安心睡覺，首套房和合理改善需求大概率不會受到?jīng)_擊。

政策的刀刃，精準(zhǔn)指向的是那些扭曲市場、推高泡沫的投機(jī)力量。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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