國資下場賣房，意味著什么？

今天房地產(chǎn)股異動——

異動到什么地步呢？

世聯(lián)行、我愛我家、財(cái)信發(fā)展直接漲封板了。

截至截稿之時(shí)，沒有封板的部分個(gè)股，如盈新發(fā)展領(lǐng)漲了10.06%，首開股份上漲了9.98%，合肥城建上漲了9.97%，中國武夷上漲9.93%，華夏幸福上漲9.85%。

嗯，無風(fēng)不起浪，起浪就異樣，“這句話”是這兩年房地產(chǎn)的基本表現(xiàn)。

那么，什么風(fēng)呢？

聽說是中央政治局明確“穩(wěn)樓市、穩(wěn)股市”，這股市干到了4000點(diǎn)上下了，可房地產(chǎn)還停留在口號層面。

所以，救市，更大的救市大招要出臺，

所以，房地產(chǎn)板塊才開啟了逆勢上漲的行情~

我知道，大家看到這里一定會問：

啥意思？房價(jià)要漲嗎？救市大招，什么大招呢？

房價(jià)漲跌這個(gè)問題，我之前的文章不止一次回答過”普跌分漲，核心必漲“的觀點(diǎn)。

至于什么救市大招，我放在文章最后，感興趣可以直接拉到尾部看結(jié)果。

今天的文章就結(jié)合最近發(fā)生的“銀行賣方房”、“國資平臺”賣方兩件事，和大家說說何謂“房地產(chǎn)”

01

首先，銀行賣房

可能有些伙伴知道，有些伙伴不知道，我先說說“銀行直供賣房“這件事兒的基本情況~

11月20日，中國四大商業(yè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行帶頭，等國有大行和部分地方銀行在阿里、京東平臺上架了大量的房源。

其中四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌標(biāo)的超2.5萬個(gè)，吉林銀行在售房產(chǎn)超過2000套。

只不過，這些房源不是賣方不是業(yè)主，而是銀行。

這就是所謂的銀行直供房源，銷售價(jià)格普遍在7-8折。

那么該怎么看這件事？

是房地產(chǎn)“破鼓萬人捶”，現(xiàn)在連銀行也“踹”一腳來下場砸盤嗎？

客觀的講，銀行賣方這件事對樓市絕對算個(gè)負(fù)面消息，所以說他砸盤也沒冤枉他。

但如果事情往“根”上看，銀行賣房也是一臉無奈。

商業(yè)銀行之所以有“商業(yè)”兩個(gè)字，就是因?yàn)殂y行要賺錢。

那么，商業(yè)銀行怎么賺錢呢？最簡單直白的答案就是利息。

可自從房地產(chǎn)節(jié)節(jié)下滑，代表銀行利潤的凈息差不僅低于安全警戒線1.8%，平均凈息差只有1.42%。

中國有42家銀行上市，但只有6家的凈息差剛剛超過1.8%警戒線，其余的36家的凈息差都低于1.8%。

屋漏偏逢連夜雨，現(xiàn)在的商業(yè)銀行最痛苦的不僅是息差越來越低，盈利能力越來越差，而是銀行的主營業(yè)務(wù)“放貸的抵押物”，也就是資產(chǎn)不良率開始節(jié)節(jié)攀升。

換句話有，就是之前買房抵押給銀行貸款的“房子”，斷供、斷交的情況越來越嚴(yán)重，所以不良率以及超過凈息差1.43%，達(dá)到了1.54%。

一方面是盈利下滑，另外一方面是不良資產(chǎn)率上升，兩相之下，商業(yè)銀行作為“自負(fù)盈虧”的組織，就需要自尋出路。

之前的出路很明確，就是房子斷供，銀行就會把通過法院走法拍路線。

那么，之前抵押到銀行的房子斷供，都是給法院走法拍，也就是法院掛到阿里和京東的平臺上的，

現(xiàn)在怎么銀行自己來了呢？

這個(gè)維度沒有官方的說辭，我推測大致就是如下幾種情況

第一種，部分地方城市法院不愿意接收了？

這種說法很主流，但從卻轉(zhuǎn)不住腳。

因?yàn)楦鶕?jù)《民法典》第 410 條要求、《商業(yè)銀行法》和《擔(dān)保法》要求，銀行的斷供房子，必須是法院拍賣的，銀行也不能擅自處置

——《民法典》第 410 條明確："債務(wù)人不履行到期債務(wù)，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。"

所以，網(wǎng)上非常主流的觀點(diǎn)“法院不接收了，所以銀行自己賣”完全是不懂瞎說·

第二種，銀行自身利益需要

事實(shí)上，我認(rèn)為銀行自己賣房這件事，還是和“不良資產(chǎn)率”有關(guān)。

全球銀行體系都需要在《巴塞爾協(xié)議》的基礎(chǔ)上，完成自己的【銀行體系風(fēng)險(xiǎn)覆蓋】能力。

那么，什么是銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)覆蓋能力？

就是不良資產(chǎn)率越高，銀行的一級資本金要越多。

《巴塞爾協(xié)議》雖然規(guī)定不良資產(chǎn)的警戒線是5%，但并未要求不資產(chǎn)率達(dá)到多少就觸發(fā)補(bǔ)充一級資本金的要求。

不過呢，明確要求“不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重顯著高于正常貸款”，那么就必須要補(bǔ)充一級資本金。

而我前文說了，很多商業(yè)銀行的凈息差低于1.8%警戒線，平均才1.43%，同時(shí)不良資產(chǎn)是1.54%，

這就觸發(fā)了補(bǔ)充一級資本金的“要求”。

可能有些伙伴看到這里不理解“補(bǔ)充一級資本金”意味著什么？

說白了就是股東要掏錢，給商業(yè)銀行注資·

大家結(jié)合這個(gè)背景，再看銀行直賣房這件事就會通透很多~

如果房子走法拍，隨著流拍率的增加，這不良資產(chǎn)率就會攀升，就需要銀行增加一級資本金。

但如果銀行自己賣，這個(gè)銷售行為本質(zhì)上等于銀行扮演了”撮合“交易，或者說買了再走流程。

這樣的好處就是不良資產(chǎn)不會變化~

所以，銀行資金賣房，本質(zhì)上是自救，不是救他，也就是銀行”逼得“沒法了，才想到了這個(gè)辦法~

本質(zhì)上也不是什么”高招“，不過就是自救自下”的無奈之舉“罷了。

為啥說是”無奈之舉“呢？

因?yàn)殂y行自賣房本質(zhì)上并不能解決問題，更不會法拍房賣不動，銀行自己賣就扭轉(zhuǎn)乾坤了~

所以，銀行賣房不過“法規(guī)”之下的自救而已。

不過呢，通過這件事也折射出一個(gè)客觀事實(shí)：

房價(jià)跌幅超過30%，就會侵蝕商業(yè)銀行的利潤，當(dāng)房價(jià)跌幅超過40%，就會沖擊銀行，也就是金融系統(tǒng)。

所以，通過這個(gè)事情，大家也能從另外一個(gè)層面看明白一個(gè)事情：房地產(chǎn)于普通人是房子，于國家而言是金融體系

樓市普跌分漲的格局之下，該怎么做家庭房產(chǎn)配置，推薦閱讀《》

02

其次，國資賣房

事實(shí)上，除了銀行在賣房，多個(gè)地方城市的國資平臺也在賣房

——西昌市

11 月 6 日，西昌市一次性拍賣了 144 套住房，經(jīng)濟(jì)適用房 均價(jià) 3017 元 /㎡、小區(qū)房 4997 元 /㎡、改善房5799 元 /㎡

——北京市

天恒置業(yè)集團(tuán)掛牌 111 套房產(chǎn)，總底價(jià)超 3.3 億元，這些房源覆蓋了西城、海淀等核心區(qū)域；

——廣州市

機(jī)場建設(shè)投資集團(tuán)出售約 60 套住宅，地鐵集團(tuán)轉(zhuǎn)讓 26 套房

除了上述這些城市，還有福州、濟(jì)南、煙臺、廈門、淄博、合肥等城市，類型包括經(jīng)濟(jì)適用房、回購房、商鋪、車位及商品房等多種類型；

那么，國資平臺賣房又是怎么回事呢？

無非三點(diǎn)

第一點(diǎn)盤活資金

現(xiàn)在要求地方城市嚴(yán)控隱性債，同時(shí)要求”地方融資平臺出清“

——2025 年 7 月政治局會議明確要求 "有力有序有效推進(jìn)地方融資平臺出清"，設(shè)定 2027 年 6 月底前清零硬目標(biāo)

什么意思呢？

就是地方平臺要剝離政府融資職能，完全市場化，在2027年6月底之前完成。

這種情況下地方各種國資平臺”缺錢“是必然，在這種背景下，各地方融資平臺也不上其他了，有些“窟窿”要拿錢填了的

所以，出售資產(chǎn)拿到錢，解決燃眉之急~

說白了，虧了他們手里有房子，此時(shí)還能變現(xiàn)~

第二點(diǎn)保障房”破玩意“

我之前也說過，保障房這個(gè)政策出發(fā)點(diǎn)是好的，但你去看真實(shí)的市場，所謂的”中低收入“人群壓根不買賬~

所以，一些車位、保障房賣不動，就只能拋售，等于優(yōu)化國資平臺的”資產(chǎn)構(gòu)成“。

第三點(diǎn)轉(zhuǎn)型

之前地方城市的國資平臺是“小金庫”、土拍不行他們?nèi)ソ颖P、房子不行他們?nèi)ベu房~

現(xiàn)在很多地方城市的國資平臺的職能要轉(zhuǎn)變，要和國家下一個(gè)階段的“方針”一致，所以清空“不好”資產(chǎn)，或者賣掉好的資產(chǎn)拿到錢去投科技

整體而言，國資平臺賣房的量不大，都是少數(shù)的，同時(shí)因?yàn)閲匈Y產(chǎn)這個(gè)四個(gè)字的約束，價(jià)格也沒啥優(yōu)勢·

這件事就是地方城市化債、地方平臺公司化解隱性債、和國家發(fā)展大趨勢步調(diào)一致

缺錢的通過賣房籌錢，擁有“孬”資產(chǎn)的清空替換資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

貨幣不斷貶值的背景下，該怎么做家庭房產(chǎn)配置，推薦閱讀 《》

03

最后，說幾點(diǎn)吧。

1、時(shí)代之歌

房地產(chǎn)廢了嗎？

從產(chǎn)業(yè)規(guī)模、銷售總額角度看，房地產(chǎn)增量時(shí)代結(jié)束了，曾經(jīng)全面、全域、全民賣房就賺錢的時(shí)代一去不復(fù)返了

但存量時(shí)代的號角依然在吹響。

比如就在今天，北京土拍市場依然火爆~核心地段的新房價(jià)格依然配得上“貴”字

2、是什么？

與你而言是房子，是資產(chǎn)，但換一個(gè)角度，房地產(chǎn)是金融體系，是稅收來源、是地方財(cái)稅..............

所以，只要捆綁在70年土地批租制度之上的“銀行抵押循環(huán)”、“土地財(cái)稅”、“戶籍捆綁”等不變，核心城市、核心地段的房地產(chǎn)就是中國最好的資產(chǎn)~

所以，為啥房地產(chǎn)股會異動？

就是房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)而言捆綁太深，必須得救！政策再來的路上了

當(dāng)下，貿(mào)易保護(hù)主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，貨幣貶值壓力如影隨形，普通人如何在這場風(fēng)暴中守護(hù)錢袋子？

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