供應(yīng)“腰斬”成交“微增”，市場需求“增”在哪里？

今年“金九銀十”沒有來，整體市場也并沒有那么糟糕。

從供需兩端來看，30個重點城市10月的供應(yīng)環(huán)比近乎“腰斬”，但成交卻比9月微增2%。在供應(yīng)大幅度下降的情況下整體市場成交還能與9月持平，甚至略有增長，這說明市場需求還是有的。

市場需求“增”在哪里？

廣州、成都、西安、天津、蘇州等城市10月新房成交環(huán)比增長都在10%以上。

進(jìn)一步對比9月和10月數(shù)據(jù)來看，30城中有14個城市已經(jīng)連續(xù)兩個月新房成交環(huán)比增長，其中廣州、西安、廈門、惠州連續(xù)兩個月保持10%以上增長。

整體市場正在縮量，但在縮量中，仍有不少城市、板塊存在一定的機(jī)會，如何把握這些結(jié)構(gòu)性機(jī)會是重點。

9月沒有“金九”，10月也沒有“銀十”，市場“唱衰”嚴(yán)重。但從數(shù)據(jù)來看，市場并沒有那么差。

首先從整體來看，當(dāng)前市場正處于一個“縮量”的過程，自2022年起，整體市場已經(jīng)歷近4年的規(guī)?？s量。未來很長一段時間，幾乎不會再回到2020年至2021年最高點。這已成為行業(yè)共識。

其次，房地產(chǎn)市場的“縮量”不會無限制持續(xù)下去。從城鎮(zhèn)化、城市更新、住房改善等各類測算模型結(jié)果來看，我國年均新房增量需求大約為8.8億平方米上下。

需要注意的是，在2020年土儲類專項債暫停發(fā)放后，全國土地市場經(jīng)歷了4年多的規(guī)?？s量，這個時間早于新房市場“縮量”的時間。

當(dāng)前行業(yè)新增供給已經(jīng)調(diào)整到了較為合適的體量。更多的去庫存任務(wù)，將聚焦在存量商品房收購和閑置土地回收方面。

基于此，不能單純用以往“高歌猛進(jìn)”時期的市場邏輯來判斷當(dāng)下的市場。

從2025年10月的供需情況來看，30個重點城市新增供應(yīng)522萬平方米，絕對量為年內(nèi)次低，僅略高于2025年2月，包括一線城市和二三線熱點城市在內(nèi)的各個城市供應(yīng)環(huán)比近乎“全線飄綠”。

在供應(yīng)大幅度下降的情況下，30個重點城市成交面積為970萬平方米，較9月環(huán)比微增2%。

通常來說，供應(yīng)量下降會對成交量形成約束，2025年10月供應(yīng)量“腰斬”，成交量卻上升，這說明目前市場需求還是有的，市場存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

聚焦到具體城市來看，2025年10月30個重點城市中有20個城市商品住宅成交面積環(huán)比增長。

其中有12個環(huán)比增長在10%以上，分別為廣州、成都、西安、天津、南寧、惠州、蘇州、鄭州、東莞、合肥、廈門、徐州。其中東莞、惠州、南寧、蘇州環(huán)比增幅均在50%以上，主要源于前期基數(shù)過低，以及當(dāng)?shù)亍耙詢r換量”項目集中備案所致。

在10月商品住宅成交面積保持增長的城市中，青島同比逆勢增長22%，前10月累計同比亦增長5%，展現(xiàn)出較強(qiáng)的市場抗風(fēng)險能力。

對比9月數(shù)據(jù)來看，30個重點城市中有14個城市連續(xù)兩月保持環(huán)比增長，分別為成都、廣州、武漢、青島、西安、北京、惠州、蘇州、佛山、鄭州、濟(jì)南、南京、寧波、廈門。其中，廣州、西安、廈門、惠州連續(xù)兩個月保持10%以上增長。

結(jié)合成交量來看，武漢、青島、西安三城連續(xù)兩月維持單月50萬平方米以上高體量，并連續(xù)兩月保持環(huán)比增長，目前已成為穩(wěn)定全國大盤的基石。

結(jié)合9月、10月去化情況來看，成交保持增長的城市大部分去化率都在10%以上，其中，成都、西安、北京、蘇州、廈門去化率相對較高。

西安9月、10月不僅成交規(guī)模在50萬平方米以上，環(huán)比增長連續(xù)兩個月高于20%，去化率也在30%以上較高水平。

目前西安需求兩頭開花價格梯度明顯，部分項目去化依賴降價銷售，中國鐵建花語博悅10月案場優(yōu)惠點位由7個點擴(kuò)大至12個點；萬科東望國慶推出額外8個點優(yōu)惠，整體認(rèn)購量穩(wěn)中有增，10月認(rèn)購套數(shù)均在70套以上。

在成交結(jié)構(gòu)上，總價200萬以內(nèi)的剛需剛改產(chǎn)品為西安市場成交主力，剛需剛改類四代宅在有效價差面前，產(chǎn)品優(yōu)勢被價格優(yōu)勢替代。同時，總價500萬以上高改產(chǎn)品出現(xiàn)頭部聚焦效應(yīng)。

同樣連續(xù)兩個月保持20%以上增長的廈門同樣出現(xiàn)明顯分化的態(tài)勢，區(qū)域發(fā)展階段和市場定位差異顯著，供需結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)中心高價低量，邊郊低價高量的特征，10月同安區(qū)成交套數(shù)占比最高達(dá)36%，成交價格卻是各區(qū)最低。同安區(qū)內(nèi)中海環(huán)東雲(yún)起表現(xiàn)亮眼，抓住營銷節(jié)點，以性價比加持成為市場的主要增長點。

整體規(guī)模一降再降，“以銷定產(chǎn)”已成為行業(yè)共識，從當(dāng)前市場來看，除了高端市場供需兩熱之外，西安和廈門都是憑借部分項目的極致性比價來保持連續(xù)兩個月的增長。

預(yù)判11月，我們認(rèn)為新房成交絕對量延續(xù)低位波動，城市間、項目間分化還將持續(xù)加劇。

值得關(guān)注的是，隨著高品質(zhì)改善住宅集中入市，高端市場亦存在熱度轉(zhuǎn)降跡象，并非所有高端住宅都可實現(xiàn)熱銷，內(nèi)部也存在一定的分化行情。

未來不僅剛需市場需要性價比，高端市場對產(chǎn)品要求也將越來越高，只有具備核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)配套、產(chǎn)品力佳的復(fù)合優(yōu)勢類項目才能保持高熱。（來源：丁祖昱評樓市）