王毅反向定價，綠城黃浦ONE小戶型越賣越貴

文/上海進深 嚴明會

只有一棟樓的綠城黃浦ONE，二批次加推的是一期之外的另一半，也就是東邊單元，戶型與首開也完全相同。

此批次推出56套高層，戶型建面155-193㎡，均價172000元/㎡，相較于上一批次微漲。

項目在12月18日開啟認購。

不過，綠城黃浦ONE將開盤日期放到了明年1月3號，元旦假期的最后一天。

緩緩推盤，似乎是想把銷售周期拉長，慢慢蓄客。

前不久，一共只有112套房源的黃浦ONE啟動分銷，傭金相當誘人：

單套傭金50萬，跳點傭金80萬。

一批次在10月30日至11月3日展開認購，均價17000元/㎡，56套房源最終收獲77組有效認購，認購率約138%。

11月8日首開，項目官宣首開勁銷80%、建面約155㎡戶型售罄。

按此計算，也就是剩下12套193㎡戶型沒賣掉。

至今一個多月過去，網上房地產顯示，綠城黃浦ONE已售33套，去化率約59%。

從銷售表來看，155㎡房源已售20套，193㎡房源已售13套。

可以看出，綠城黃浦ONE在高總價區間去化還是有壓力的。

一般而言，大戶型的均價會稍高。

在綠城黃浦ONE的定價邏輯中，中間套小戶型的均價是高于邊套大戶型的。

一批次155㎡戶型單價均價為171438元/㎡，套均2657萬；193㎡戶型單價均價為168846元/㎡，套均3261萬。

155㎡小戶型均價比193㎡大戶型的均價高出了2592元/㎡。

二次推盤，價格策略也做了調整。

在均價漲2000元/㎡的前提下，155㎡、193㎡戶型均價漲幅分別為2762元/㎡、1386元/㎡。

155㎡小戶型均價比193㎡大戶型的均價高出了3966元/㎡，價差進一步拉大。

在名義樓層的7層和26層為分界設置了較大的價格跳差，在12-25層之間，每向上一層單價僅增加600元/㎡。

總結一下就是：

好賣的戶型更貴了，相對不那么好賣的，謹慎微漲。

另外，二批次還拉大了低區、高區的層差。

豪宅的抉擇，往往落在總價上。

從這個角度看，黃浦ONE的155㎡戶型在當下黃浦核心區是具有一定稀缺性的。

周邊新盤面積越做越大的趨勢下，用大約2500萬級的總價買入黃浦的機會，確實越來越少。

這個戶型，成了區域里一道難得的低門檻。

而193㎡戶型則跳入了另一個戰場：總價段落在2700-3650萬區間，正面迎戰已入市的安瀾上海與澐啟濱江。

競爭之外，黃浦ONE單棟樓的社區形態，也讓它面臨另一重考驗。

部分預算達到3000萬級的客群，往往也對規模化社區、景觀氛圍和配套空間有更高期待，這卻是單棟樓項目難以完全滿足的。

簡單說，155㎡占的是稀缺，193㎡拼的是綜合力。

綠城黃浦ONE的開發商是上海良康房地產開發有限公司，法定代表人王毅，公司背后的實控方是保利集團旗下的保利金磚資本投資有限公司。王毅則是保利金磚資本投資有限公司的董事長。